西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富
笔者按：
受强监管的影响，自2019年下半年以来，银行、信托机构基本暂停了地产前融业务，私募基金、资管等融资产品亦受到较大的冲击，当前的地产前融除了金控平台类机构的明股实债或股加债产品，剩下的就是小贷、融资性担保、金交所收益权、股交所可转债等产品。据西政财富中心的同事反馈，今天下半年的散募相当艰难，但国企资金和外资资金却在本轮调控中逆市崛起，在西政财富近两个月的募集数据中，这两类资金占到了80%以上的比例。
一、外资投资境内房地产的市场动向及前融放款操作要点
根据宏观数据的显示，人民币贬值至2019年11月后开始触底反弹，外资机构的外汇换成人民币的金额在持续增加，以赚取人民币资产价格的升值。另外2019年11月7日国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制，由此引起了外资入境的回流潮。
受外汇管制和跨境投资审批等政策的影响，大部分外资都已建立境外和境内的资金池，另外受人民币走势的影响，目前大量偏好房地产的外资在海外发债获取低成本资金后大量输入境内参与房地产投资。尽管在风控层面外资相较境内机构会总体严格一些，但外资对贷款主体（尤其是房企前30强）的认可度又同时促成了他们对信用贷的认可，因此在近期的外资放款中，我们看到很多外资都在参与地产前融，包括土地保证金融资、土地款配资、开发建设资金融资等前融业务，不少外资甚至可做项目资金池业务。
根据西政财富近期募集的外资投资境内房地产项目的前融产品案例，我们对外资的此类产品操作总结了如下操作要点：
一是额度和用途方面，大部分外资机构都倾向于对单一客户给予3-7亿的额度（即1亿美元以下），以降低审批难度和尽调、风控、投后管理难度，融资款倒可以用于土地保证金、土地款、开发建设等用途，也即外资更看重主体的偿债能力，对资金监管一般无明确要求；
二是在放款主体和付息方式上，很多外资都是选择自己在境内的关联企业作为放款主体，付息方面可选择境外付息，也可以选择境外支付咨询服务费后豁免境内付息义务（也即境外付息），不过境内付息比境外付息的比例一般高出年化3%左右，因涉及到境内对境外付息的跨境担保、资金出境和税费等问题；
三是放款产品和风控措施方面，目前大部分外资都倾向于股加债的做法，风控措施方面特别侧重母公司的担保以及母公司或其关联方对项目公司债权的劣后求偿。除此之外，很多外资出于机会成本的考量会要求融资方先行支付尽调、财顾、会所、律所等的相关费用，因该费用需前期支付，因此融资方需充分评估。
近两个月来，西政财富操作的外资机构LP的前融产品对开发商放款的综合成本基本都在年化15%-18%左右（此为境内付息的成本，境外付息一般少2%-3%）。为便于同业人士了解外资融资的具体融资，西政财富团队特以近期操作的外资对境内地产企业的土地保证金及土地款融资为例，对外资资金投资房地产项目的相关前融操作进行详细说明。
二、外资投资境内房地产的前融方案
1.融资主体：XX项目公司（百强地产）
2.投资方式：股+债，融资方到期回购股权
3.资金用途：不限制资金用途，可作为保证金或土地款，但单体项目提供融资金额不超过项目土地出让金的一定比例（一般都是70%以下）。
4.融资规模：一般为7亿人民币以内
5.融资期限：1年或1+1年
6.融资成本：以我们最近的产品为例，开发商境外境外付息为年化15%-16%，境内付息考虑到跨境担保、税费以及资金出境等问题，成本上浮2%-3%，具体根据融资方的主体资信等确定
7.还本付息方式：境内到期还本，境内或境外按季或半年付息
8.增信担保要求
西政财富在先前发布的融资方案中均对增信担保要求做了较为详细的介绍，外资融资的增信担保要求十分类似，包括但不限于：
（1）地产集团提供不可撤销的连带责任担保；
（2）剩余股权质押；
（3）担保人及关联方将向融资方提供的所有现在及将来的贷款、往来款以名义价格转让给外资或其指定主体；
（4）公章证照共管、财务监管、委派董事等；
（5）其他。
三、外资前融产品交易架构及交易流程示例
（一）交易架构
（二）交易流程说明
1.外资指定西政财富或其境内关联方（下称“指定主体”）与XX地产集团成立区域项目公司，用于项目的拿地及开发；
2.项目公司到期还本，区域公司按约定回购指定主体持有的项目公司股权；
3.XX地产集团协调其境外关联公司按季或半年向外资境外主体支付本笔融资利息；
4.XX地产集团对区域公司到期回购股权、项目公司偿还股东借款及境外公司支付利息提供不可撤销的连带责任担保。
5.主要协议包括但不限于：《股权投资协议》、《股东借款协议》、《股权回购协议》、《担保协议》、《委托支付协议》等。
本文仅对西政财富中心及所属集团操作的地产融资项目相关业务情况进行简要总结，更多房地产融资、产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。
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