观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点(ID:guandianweixin)
房地产开发商刚刚经历有史以来最差的“金九银十”，销售不利，工抵房、特价房源等促销手段层出不穷。
“天上不会掉馅饼”的道理大家都懂，但在买房这件事上，人们可能就很难作出这么理智的抉择。
“工抵房房源……由于工程公司急需回资金，特批30套跳楼一口价370万/套起！”近期在广州房产圈，相信不少有心的购房者都被一则降价传闻所触动。
焦点中心是雅居乐在荔湾白鹅潭新开盘不足一年的豪宅项目--雅居乐天际715。其前身为荔湾华大物流地块，由雅居乐集团在2016年地市高点时买入。
资料显示，雅居乐是击败碧桂园、华发、越秀与地铁联合体、保利、时代、合景泰富、龙湖、融创等约30家房企，以21.7亿元、溢价率120%的价格入手地块，成交楼面地价36995元/平方米，打破了当时广州全市单价纪录。
成本高昂，因此当辗转5年的天际715项目最终选择在去年12月面市时，叫卖的售价就达到7.5万-9万元/平方米。
而相对地，项目主推60余平方米的复式单位，折合总价约550-600万元/套，尚算符合临近板块广钢组团的价格中位数。年初的判断是，荔湾楼市一直处于缺货状态，天际715项目从总价来看去化是有保证的，因此降价压力不大。
但如今，情况发生了180度大转弯。市场的情况令最乐天派的观察者也变得谨慎。
房地产行业迅速对安全边界有了重新的定义，开发商过往专注成本关注ROE，目前则奉回笼现金保证财务安全为真理，旗下楼盘项目打折促销意愿强烈，甚至各出奇招。
正是在这种背景下，类似雅居乐天际715“工抵房”等的另类房源，开始大量进入购房者视野。
“每家公司叫法不一样，但通俗讲就是用房子来冲抵工程款。”某工程公司负责人告诉观点地产新媒体，中国房地产过去作为一个高杠杆行业，工抵房的存在早已有之，“不能算普遍，只能说很常规的操作”。
但其称，工抵房在近年来确实越来越常见，不少开发商都愿意用这种方法来拉长账期，“在减少现金流流出的同时，也算达成了当期的销售额”，算是一举两得。
房地产开发商现时最关心现金流，房子让出一部分利润来冲抵工程款，来变相达到融资或干脆回笼资金，工程公司也不得不接受。
早前，各种超长期的商业承兑汇票也是可选项，但人们已经从某大型房企暴雷中吸取到教训。“我们其实比较被动。”
“现在除了工抵房，工程公司也不大接受别的方式，因为别的方式基本都是套路。拿到工抵房，就算房子卖不出，起码还有个房子，别的方式基本到最后是一头空。”他表示，工抵房最大的风险，是开发商完成销售但却将房款挪用，就是赖账。但这种情况很少。
总的来说，工抵房是一种麻烦，但是也被工程公司视为回收工程款的最终保障。
据了解，如何处理工抵房在业内并没有一套标准规则，合同怎样写、房子如何出售等要靠工程公司和开发商具体商讨。
上述工程公司负责人透露，按他们的做法，工程公司在拿到抵押房产后就要网签锁死产权，出售的话就会自找渠道售卖，或者继续委托开发商进行降价出售。
“一般合同是要求拿到预售的两个月内付款，会给时间开发商出售。”工程公司也急需现金流，他提到，除非工程方资金雄厚，否则一般企业收房后就会立刻想办法卖掉。
价格方面，就主要看工程公司和开发商是否有提前约定，“一般都会提前订好价格或折扣。”该人士说，在提前签定工抵房协议的情况下，折扣力度会比较大。
如果到最后一刻迫不得已，“大房企正常情况下打9折，某些开发商为了快速套现可能8折或更低价抵押给工程方”，而工程公司就会再降一档出售，“这个具体看工程公司对行情的把控。”
在出售过程中，虽然前期工程公司通过网签锁定了产权，但一般也会承诺找到新买家后进行一次更名。也有案例显示，工程公司或开发商没有要求进行网签，这样工抵房的出售就更加容易了。
对购房者来说，在购买工抵房的过程中，一般也是跟开发商签订合同，购房资金打进由开发商设立的，并由工程方和银行监管的账户。一套流程下来，才能保证购房者所购的工抵房能顺利实现网签备案，保障自己的权益。
另外，开发商打算直接用房子抵扣工程款，不再付现金。那么工程公司在拿到工抵房后，就会直接办理过户登记手续，获得了房屋所有权证（针对现房）。此时，购房者是与工程公司签定购房合同，而交易也变为二手房交易。
地理位置不好户型差、交易过程可操作空间大、容易产生法律纠纷，这些都是工抵房的风险，但其胜在足够便宜。因此亦有开发商借工抵房之名，行降价促销之实。这就需要用慧眼去识别。
回归到雅居乐天际715项目的案例，观点地产新媒体向楼盘相关置业顾问确认了降价消息，其称这批特价房源主要用作工程款抵扣。
据了解，天际715项目总共建设1栋回迁房和3栋“8字形”围合式住宅楼。由于限高80米的原因，回迁房建设26层为平层设计，2、3、4栋主要是62-80平方米的小面积复式产品，为19层至22层高。
而此次30套工抵房，大部分房源位于4栋，少部分位于3栋，1楼到21楼高低层都有，但均为非望江楼栋，“整体位置和景观一般。”
不过“一口价仅需370万起”，他强调，相当于直接让利至少120万/套。另据观点地产新媒体看到的一份清单显示，天际715项目工抵房房源优惠额实则在160万至210万元之间。
据悉，此次工抵房消息最早或在10月13日前后释出，随后问询者不少。据该置业顾问介绍，这些工抵房由于是通过项目售楼部现场办理转售手续，工作日到现场了解的顾客也很多，一派门庭若市的景象。
实际上，按部分行内消息灵通人士透露，雅居乐天际715最开始吹风的30套工抵房，在10月15日已经售罄。如今在售的，是后续再推出的另外40-50余套，销售价约在340万-430万元之间，优惠力度相对没有第一批大。
“一下子供应量太大。”有业内人士分析称，雅居乐此次推出的工抵房，有不少与过往不同之处。其中一点是，工抵房以前基本上都需要全款，但雅居乐就放宽到三成首付，“这并不常见 “。
据天际715项目置业顾问说法，此次的工抵房”不需要全款，按揭就可以“，同时条件是，7天内给10%并手签，20天内给完剩下的20%即可。”由雅居乐担保……手续已经全部弄好了，没有任何经济纠纷。“他还保证。
调控压力下，房地产开发商刚刚经历有史以来最差的”金九银十“，销售不利，工抵房、特价房源等促销手段层出不穷，雅居乐也并非孤例。
早前，某头部房企旗下位于徐州的吾悦华府项目，就因以”工抵房“名义宣传销售商品房的行为，被徐州市贾汪区市场监管局定性为”虚假宣传“并责令整改。
消息称，该项目以每平方米5388元的价格对外推售了100套”工抵房“，价格与备案均价相差了近两千元。随后，立即引发了老业主的维权行动。
“如今行情不好，为收回现金，再极端的情况也难免会发生。”上述业内笑称，“其实如果开发商只是打着工抵房旗号变相降价，对消费者来说反而麻烦会更小。”
只是让利如此明显，对开盘前期以原价购买的消费者说不上公平，还会有随时被叫停的风险存在。“不能符合备案要求。”该人士表示，这意味着工抵房终将属于一门模糊地带中的产业。
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