观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
传统正在被改变，变化与融合中的商业发展史。
以此计算，太古城中心第一座物业去年的租金贡献仅占了太古地产在港办公楼租金总收入的4.5%左右。
观点地产网 十天前，太古地产因可能出售香港太古城英皇道111号多层办公楼权益等事项而停牌；十天后，该消息获得了官方证实。
11月9日晚，太古地产发布公告称，2020年11月9日与买家订立关于出售事项的买卖协议，出售太古城中心第一座物业的100%权益，所售权益的对价为98.45亿港元。
公告显示，买方为一家于英属处女群岛注册成立的公司Rocha Land Limited，其主要业务为投资控股。而据观点地产调查了解，该买家的真实身份是香港房地产私募基金管理公司基汇资本，以及包括Schroder Pamfleet在内的财团。
观点地产新媒体查询公开资料得知，Schroder Pamfleet为施罗德投资公司于今年7月收购增值型房地产基金Pamfleet后更名而来，而Pamfleet此前中文名为鹏里集团，成立于2000年，是一家独立运营的私有房地产投资及资产管理公司。
Pamflee在香港、上海及新加坡均设有办事处，目前管理4只基金，资产管理规模为11亿美元，其中一只基金于去年完成4.5亿美元的募集。
值得一提的是，这是继2018年成功收购太古城中心三座部分楼层、太古城中心四座后，基汇资本又一次对太古城项目出手。
反观卖家，其实，市场各方对于太古地产会出售太古城中心第一座物业早就做好了心理准备。在其此前停牌时，高盛曾发表研报称，自己对于这个“出售消息”并不意外：“因为太古地产曾表示一直寻求出售非核心资产的机会，此前也有过出售动作。”
不过，有业内人士也对此抛出了疑问，究竟对于太古地产而言，“非核心资产”的定义究竟是什么，以及类似于这样可出售的“非核心资产”究竟还有多少？
太古出售“非核心资产”
这个项目为何要卖？
其实早在两年前，太古城第三座、第四座物业被出售时，这个问题便被不少业内人士提出过。除了市场价格合适，能够让太古地产回笼大笔资金之外，“处理非核心资产”也同样是官方给出的理由之一。
第一个市场原因并不难理解，从这笔交易来看，不管是太古城中心第一座物业的市场估价，还是太古地产最终通过该项目盈利的情况，其实都较为可观。
根据公告显示，该笔交易的既定对价为98.45亿港元，可予以调整。从支付方式来看，买方会在买卖协议签订时先向太古地产支付9.8亿港元，剩下余额将以现金、发行对价股份等方式进行支付。
加上此前2018年出售的第三座、第四座物业，太古地产已经通过太古城中心这个项目回血将近250亿港元了。
有业内笑称，对于不知太古内部标准的外人而言，仅从价值量级上看，似乎很难将该项目评定为“非核心资产”。不过，如果换个角度来看，这个“非核心”的定义或许会容易理解一些。
截至2018年12月31日止年度，该物业在扣除税项之前及之后的净租金收入分别约为2.76亿港元和2.3亿港元。截至2019年12月31日止年度，该物业在扣除税项之前及之后的净租金收入分别约为2.78亿港元和2.32亿港元。
在数值上，太古城中心第一座物业近两年的租金收入变化不大，虽然没有出现下滑，但上升的幅度也颇为有限。与此同时，根据太古地产公布的年度报告，其2019年于香港市场里，办公楼物业组合租金收入总额为61亿港元，较2018年增长4%。
以此计算，太古城中心第一座物业去年的租金贡献仅占了太古地产在港办公楼租金总收入的4.5%左右。从这个角度去看，太古地产确实只是在处理资产版图中的一些“非核心部分”。
有独立估值师评估，于2020年6月30日时，该物业的估值约为79.38亿港元。通过这一次的出售，预计太古地产将录得约20.1亿港元（按法定基准计算）或约54.71亿港元（按基本基准计算）的出售收益（撇除调整及就出售事项的支出）。
相比起每年两亿多港元的租金收入，直接出售该项目来赚取收益确实是更为直接快速一些。而随着该座物业的出售，太古地产已经全部卖清了太古城中心项目中的写字楼版块，只剩下二期商场项目继续持有。
业内人士也指出，出售第一座物业或许可以转移一些现有租户基础至将落成的太古坊二座，于太古地产而言，这也是其有效降低投资组合平均楼龄一种手段。
基汇资本的“偏爱”
为何又是基汇资本？这或许会是不少人对于这次交易想要问出的另一个问题。
事实上，早在两年前，基汇资本便已经参与接盘太古城中心第三座、第四座两个写字楼物业。加上这一次，基汇资本相当于接盘了太古城中心项目里的几乎所有写字楼部分。
2018年5月10日，太古地产宣布因可能出售权益事项停牌；6月12日，有消息进一步指出太古地产正在展开深入磋商，拟在短期内将其位于香港鲗鱼涌太古城中心的两幢写字楼出售给未具名中资集团，涉资150亿港元。
后来证实，消息中未具名的中资集团是恒力投资控股集团，这两栋写字楼便是太古城中心第三座、第四座物业。其中，太古城中心第三座部分权益为政府持有，非完整业权。
让人始料未及的是，恒力短暂接棒仅四个月便再度将这两个项目转手，而接盘者正是基汇资本。2018年11月，太古发布公告称，恒力隆所持有的太古城中心第三座、第四座物业的49%权益已转让予由Gateway Real Estate Fund VI,L.P.持有的全资附属公司Eagle Fairway Limited。
有了此前的动作，基汇资本这次再收购下太古城一座，也给了外界一丝“情理之中”的感觉。“我们坚信这项交易会进一步壮大我们在港岛东区的商业资产组合”，基汇资本主席及执行合伙人吴继炜如是说道。
除此之外，也有市场人士指出，疫情影响下，香港写字楼市场受到了不小冲击。基汇资本选择当下这个时机收购太古城一座项目，或许已经是太古地产能接受的价格前提下的最优解。
能够看到的是，上一次太古城第三座、第四座物业出售时的平均呎价约为1.9万港元，而本次太古城一座平均每平方英尺的收购价仅约为1.56万港元，约合每平方米16.8万港元。按此计算，本次交易的均价较两年前下挫了约17.89%。
今年8月时，太古主席施铭伦在出席网上业绩会时表示，预计下半年市场对香港办公楼楼面的需求将偏软，不过，对于香港办公楼中长期表现依然保持正面和乐观态度。
无独有偶，在这次收购之后，吴继炜也表示：“基汇资本对香港的前景仍然充满信心。”而本次交易中的投资者之一Schroder Pamfleet也指出：“太古城一座项目地理位置优越，物业管理完善，为香港长期向好的经济前景提供了一个投资机会。
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