观点 作者：观点地产新媒体
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泛海控股“断舍离”的背后却折射出其地产业务的逐步缩小与盈利能力下降、负债压力等难题。
观点地产网 泛海控股还在继续“断舍离”。
1月5日晚间，泛海控股发布公告称，公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟向武汉瑞坤房地产开发有限公司（买方）出售武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”宗地的国有建设用地使用权。
资料显示，上述地块坐落于武汉市江汉区，为商服、住宅、公共设施、公共建筑，土地使用权面积8.37万平方米。
上述地块的转让总价为30.66亿元，接盘方为绿城。经初步测算，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。
这是继去年出售北京、上海项目及美国旧金山资产后，泛海控股再度出售旗下地产项目，但在泛海控股“断舍离”的背后却折射出其地产业务的逐步缩小与盈利能力下降、负债压力等难题。
被摆上货架的CBD地块
过往宣示要投资千亿的武汉中央商务区，是泛海控股最为核心的地产项目。
观点地产新媒体了解到，武汉中央商务项目于2001年立项，隔年，为开发上述项目，泛海控股等五家企业组建武汉中央商务区股份有限公司，来主导王家墩商务区投资、开发、建设和运营。
经过十余年的发展，武汉中央商务区项目至今仍未全部完工。据泛海控股2020年中报显示，该项目的总建筑面积为414.29万平方米，截至二季度末，项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米，占比接近七成。
项目开发进度漫长、投入巨大，武汉中央商务区频频传出转让的消息。
最近一次源于2019年，彼时，泛海控股分阶段合共以79.5亿元的总价受让杭州陆金汀持有的武汉公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股权转让完成，杭州陆金汀将不再持有武汉公司股份，后者将全部归入泛海控股麾下。
当时，分析人士就曾提到，武汉CBD项目体量大、开发运营时间长，收回项目全部股权后，泛海控股能够更便利去进行一些融资的动作，包括后续引入战略投资者共同开发项目。
如今，武汉中央商务区部分项目被正式摆上的货架。
1月5日，泛海控股透露，该公司拟出售武汉中央商务区一宗国有建设用地的使用权，该地块的面积8.37万平方米，包括机动车停车场用地、商业用地及居住用地。
公告透露，上述地块的使用权由泛海控股于2007年9月取得，截至目前，标的地块尚未报建，未进行开发建设。
此次交易对手方为绿地旗下的武汉瑞坤房地产开发有限公司，暂定交易价款总额为30.66亿元（含增值税，税率5%）。根据评估，拟转让资产市场价值评估结果为29.45亿元，标的地块的总计容建筑面积暂计17.52万平方米，每平米评估价格约为1.68万元/平方米。
事实上，在这桩买卖当中，交易双方都有各自的算盘。对于绿城而言，确实能以较低的成本拓展了武汉的优质土地。
从近期房企在武汉的拿地情况来看，2020年11月中旬，华润置地以总价65.7亿元拿下武汉江岸区一宗地块，溢价率约52%，成交楼面地价3.06万元/平方米。而华发则以74.69亿元硚口区一宗地块，楼面地价1.12万元/平方米。
对比来看，此次绿地拿下的地块位于武汉的CBD，地理位置相对而言更优越，1.68万元/平方米的楼面价的确并不算高。
熟悉武汉市场的分析人士提到，2020年，武汉江汉区的商品数均价大概在2万元/平方米左右，中央商务区周边价格在3-4万元/平方米左右，从房价来倒推，绿城此次拿地算是捡漏了。
对于泛海控股而言，企业由资金需求，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元，能够在一定程度上减轻泛海的债务压力。此外，项目处于未开发状态，此时出售无异于降低了泛海控股在资金投入及沉淀方面的压力。
大船转舵
从某种意义上来讲，武汉中央商务区项目事关泛海控股转型，更与其资金、财务局面密切相关。
2014年，泛海控股分别出资32.74亿元、10亿元收购民生证券约73%股权及民生信托25%股权，由此提出由单一的地产企业向涵盖金融、房地产等业务的综合性公司转型。
随后几年，通过一系列的增资、收购动作，泛海控股已拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台。
转型金融业务的同时，这家企业亦不断“去地产化”。
早在2018年，泛海控股拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，置入控股股东中国泛海及其下属关联方，同时将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。
按照当时的计划，上述重组完成后，上市公司将不再经营房地产业务，同时受让控股股东的优质金融资产以进一步完成转型。但不久之后，重组计划因资产规模大、业务结构复杂等原因遭到终止。
重组计划未果，泛海控股欲通过出售地产项目来调整其业务结构。
据观点地产新媒体获悉，2019年1月，泛海控股以125.53亿元的价格出售旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益予融创中国；随后2020年3月，泛海控股再度转让美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产，交易金额12亿美元。
2020年，经过六年时间的调整，泛海控股的转型效果已经初步显现，年初，经监管层批准，泛海控股所处的行业分类正式由“房地产”行业变成了“金融业”。
与此同时，作为泛海控股的“传统主业”，该公司的地产业务收入逐年下滑，2020 年上半年，泛海控股的金融板块实现营业收入 51.60 亿元，同比增长 25.55%，在公司营业收入中的比重接近 95%，同期，该公司房地产业务的收入仅为2.91亿元，同比下降72.25%，占总营收的比例仅为5.33%。
在分析人士看来，与前几次类似，泛海控股此次转让武汉中央商务区项目部分地块同样是为了转型。
事实上，出售项目是企业回笼资金最便捷的一种方式，这种买与卖的操作也是企业优化投资组合、换仓布局更好的资产与项目方式。
此外，财报透露，泛海控股过去五年无新增土地储备，此次出售武汉项目部分地块后，公司目前的总土地储备主要为武汉、北京、沈阳，以及境外美国、索诺马地区的存量土储，合计的总占地面积488.59万平方米。
“不排除泛海控股后续会继续出售旗下地产项目”，分析人士预计。
“地产”纾困
小船怕风浪，大船转弯难。
武汉中央商务区是泛海控股的核心地产业务，虽然项目拿地之初地价及其便宜，但泛海控股的“一二级联动”开发模式、耗资巨大的基建工程、体量超大综合体项目，均导致企业资金沉淀过多、项目进展缓慢，从而为泛海带来的极大的极大的资金压力。
传统业务进展缓慢，新业务亦发展的不温不火。
据悉，在泛海控股大力转型金融业务的那些年，正值中国房地产行业调控收紧之时，受房地产政策影响，泛海控股的地产业务收入大幅下降，而公司持续加码的金融业务却没能及时为泛海控股“造血”，泛海控股唯有通过发债、融资来缓解其财务压力。
资本雪球越滚越大，泛海控股终究遇上了杠杆高企的难题，而出售项目成为泛海控股纾困的重要方式。
据观点地产新媒体获悉，2019年，资产出售为泛海控股的债务带来的直观的改变，期末，泛海控股的有息负债合计为738.83亿元，同比减少约33%，资产负债率亦从2018年底的86.60%降至81.39%。泛海控股在年报中也透露，资产负债率和负债规模的大幅下降源于年内出售北京、上海资产。
期内，泛海控股录得短期借款166.67亿元、一年内到期的非流动负债261.74亿元、短期应付账款为53.47亿元，短期债项合计481.88亿元，而该公司期末的货币资金仅为183.75亿元。
也就是说，尽管通过出售资金回笼了一部分资金，但泛海控股期末的在手现金仍不足以覆盖其短期负债。
2020年上半年，受新冠疫情影响，泛海控股的房地产销售额大幅下滑，与此同时，因美国部门项目出售计提减值，该公司期内实现营业总收入 54.62 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-4.08 亿元，较上年同期大幅下降123.50%。
期内，泛海控股的短期借款为159亿元，?应付票据及应付账款为52.83亿元，一年内到期的非流动负债为323.4亿元，而公司的货币资金仅为204.6亿元，按此计算，截至2020年中期，泛海控股的货币资金与短期债项，存在330.63亿元的缺口。
此次出售武汉中央商务区的部分地块，或许能够短暂的舒缓泛海控股的债务难题，但从长远来看，如果泛海控股无法提振业绩、改善其债务结构，或许整个武汉CBD项目都将易主。
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