全国各地土拍政策大盘点（收藏）

2017年4月，上海土拍开始实行“包含打分制的招拍挂复合出让”

从三方面给房企打分：经济实力、技术资质、项目经验。其中，经济实力包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率四个指标，总分30分；技术资质包括信用评级、开发资质、百强排名，总分20分；项目经验50分，主要考察房企一线城市的操盘经验。（注：不同地块各项分值占比有调整）

受疫情影响，从今年4月开始，上海土拍做出了适当调整，由原来3家及以上有效申请人则需要通过打分排位决定出前2名进行竞价改成了6家及以上通过打分排名决出5家参与竞拍，5家以内直接竞价。并取消了15%自持比例的要求。从参拍前20天打入保证金到目前仅需提前1天。

2018年7月出台新土拍规则，采用“双限+摇号”

挂牌时制定起拍价和最高限价，达到最高限价时，仍有两个或两个以上竞买人则停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

规则实施后，土地溢价率有明显下降，目前长沙为各地房价控制学习榜样。

2019年8月28日开始，合肥市开始实施“价高者得+最高限价时转竞自持”。

具体来说，当竞价达到最高限价时，转竞拍自持用于租赁的商品住房。以最高限价为商品住宅用地成交价，以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。

自持用于租赁的商品住房应相对集中，成幢连片；其不动产权证书统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下；与可售商品住房共享小区配套设施。自持用于租赁商品住房实行全装修交付，不得分割转让、不得改变房屋用途，单次租期不得超过15年。

2019年6月开始，杭州再推土拍新政，涉宅用地，采用“限定新房预售价均价、预售最高价、精装标准价，限定土拍封顶价”

1.当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。

2.当土地竞价溢价率超过120%（含）时，除需满足上述第一款条件外，该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。

3.当土地竞价溢价率达到150%时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人，并需同时满足上述第一、二款条件。

2017年4月开始，广州实施土拍新规：“限地价+竞配建/自持+摇号”

例如：白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块采取限价、 竞安置房、竞自持和摇号的方式产生竞得者。

具体分为四步，地块将设置最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限价，转为竞配建拆迁安置房（最高配建面积占总建筑面积的1.66%）。

当配建面积达到最高面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。

企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

2019年6月开始，东莞市发布土拍新规“终次报价接近平均价者得”

规则指出，在网上报价达到上限后，交易系统不再接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则，确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。终次报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价。

在终次报价前，已报出至少一次有效报价的竞买人，自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人，须在资格确认环节同意接受上限报价后，才能获得终次报价资格。

举个例子：

假如有A、B、C、D四家房企参与该地块的竞拍，在地块达到最高限价70610万元时，四家房企仍有有意竞得该地块，这时将转为“终次报价”环节，每家房企可以进行最后一轮的报价，报价有效区间为70610-70910万元。

这时A报价：70620万元；B报价：70810万元；C报价：70820万元；D报价：70900万元；

根据计算，四家房企的“终次报价”的平均价为70787.5万元，根据新的土拍规则，B房企的“终次报价”与平均价最接近，因此，B成功竞得该地块，而70787.5万元则成为该地块的最终成交价。

2020年6月，南京开始执行“限房价、竞地价”新政。

南京市国土部门6月5日上午最新挂牌8幅地块，均为涉宅用地，位置分布在河西南、城南、紫东、浦口和江宁。与过去不同的是，这批地块均设置了毛坯房的销售限价，且最高售价不得超过毛坯房限价的110%，这也是南京首批“限房价竞地价”的地块。

值得注意的是，8月18日，南京发布2020年第九号土地出让公告中，地价达到上限后，将竞争人才住房面积变为摇号。

2017年10月开始，深圳执行“单限双竞”土拍政策。

即：限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积。

近日，济南市公共资源交易中心国有建设用地使用权交易子系统完成升级。新系统增加了“居住用地五种竞价规则”，包括限地价限房价竞配建保障性住房面积、限地价竞自持面积、限地价竞租赁房面积、限地价竞房价、限房价竞地价。 

新出让规则明确，网上报价分为网上挂牌报价和网上限时竞价。若标的设置了最高限价，则采取竞配建政府储备性安置房(或租赁性住房)，限地价限房价竞配建保障性住房，限地价竞自持面积，限地价竞房价，限房价竞地价等方式进行竞价。

2020年7月，福州开始采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。

竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为竞自持社会租赁住房建筑面积，竞价阶梯须是300平方米社会租赁住房建筑面积的整数倍，按竞自持社会租赁住房建筑面积多者的原则确定竞得人。当可售部分商品住宅全部竞为社会租赁住房时，凡接受的竞买人，均可申请参与摇号，最终摇中者为竞得人。

2018年5.15新政后，成都开始采用“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”的竞拍方式。

苏州从2019年5月开始，采用“限地价+限房价+终次报价接近平均价者得”

苏州是江苏省内最早实施土拍限价摇号政策的城市，作为房地产热点城市，自2016年以来，苏州一直对土地价格实施严格的限制措施：

1.住宅(商住)地块统一要求设置竣工预售许可调整价；2.超过市场指导价的，统一要求项目工程结构封项后申请预售许可；3.进入一次报价的，统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

这一规定直到今年2月份疫情后，现房销售和封顶销售才取消。

郑州从2017年2月开始，采用“熔断后报价最接近房价平均值者得”。

由于在郑州土拍新政执行后，2017年1月22日土拍出现“一元房价事件”，2017年2月7日做出新规，对漏洞进行补救。这次“通知”规定，郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地（住宅）使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价，并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价，以保护公平竞争。地价达到熔断价格后，进行网上一次性竞综合房价，按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人，土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。