扒财经 作者：陈文莉
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
6月27日，俊发七彩服务集团有限公司（下称“俊发七彩服务”）向港交所递交了招股书，联席保荐人为中泰国际及国泰君安国际。
这又是一家妥妥的蚊型物企。
据亿翰智库数据显示，2020年上市物企平均在管面积为1.07亿平方米，是俊发七彩服务的4倍之多(公司截至2020年底在管总建筑面积约为2800万平)。
风财讯了解到，俊发七彩服务的实控人为李镇廷，后者为俊发集团的董事长兼总裁。
而上市前夕，俊发七彩服务及实控人、旗下公司等与小米集团的投资公司签署了业绩对赌协议。
这是继世茂服务与红杉、腾讯的对赌协议之后，第二例在pre IPO阶段与投资者签署对赌协议的物企。
在今年短短一半的时间里，俊发七彩服务已经在冲刺港股的物业公司中，排序第24位，如果算上各类商管、垮领域物管，它的排序数字甚至可以更大。
抢在港交所IPO新政执行前上市，似乎一度成为像俊发七彩服务这样的中小型物业企业，未来想要长久活下去，不得不走的一步。
而这一行为的背后，既是成长所需，也是形势所迫。
“对赌”上市
招股书显示，小米集团旗下的Fast Pace Limited认购了俊发七彩服务45,180股股份，占公司股权的4.29%，作价3000万美元，经协定的投资后估值为人民币45亿元。
值得注意的是，Fast Pace Limited随后和俊发七彩服务、李镇廷、俊发服务控股、俊发物业签署了“补充协议”。
该补充协议要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元，2022年收入不少于18.04亿元，即押注了近两年收入不低于31.63亿元；对应的年度税后纯利不低于 3.53 亿元和 5.31 亿元。
若无法达到，则将以下列公式进行现金补偿：
2021年现金补偿=30百万美元×{1–（2021年经调整估值÷人民币45亿元}；
2022年现金补偿=30百万美元×{1–（2022年经调整估值÷人民币45亿元}–2021年现金补偿。
对此，克尔瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，这更多的是一种投资人的风险控制，（对赌协议）只是一些补偿方面，且（涉及金额）不大，对企业的影响也不大，此前世茂服务和红杉以及腾讯也有类似的对赌协议。
不过，现实问题重重，俊发七彩服务想实现对赌目标，很难。
根据财务数据，2018-2020年，俊发七彩服务分别产生总收益4.01亿元、5.93亿元及8.25亿元，复合年增长率为43.5%；纯利分别为0.48亿元、0.76亿元及1.84亿元，复合年增长率为96.4%。
这也就意味着，2021-2022年，俊发七彩服务“最低”要维持现在的年增长率，“必须”要实现每年业绩翻番才行，后路将非常艰辛。
“单一”依赖
招股书显示，俊发七彩服务的主要业务为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。
财务数据显示，2018-2020年，俊发七彩服务物业管理的收入分别为3.29亿元、4.75亿元和5.84亿元，占总收入的比例分别为82%、80.1%和70.7%。
这其中，物管业务中超九成来自于俊发集团及关联公司。
2018-2020年，俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务分别贡献了约3.1亿元、4.3亿元和5.4亿元，分别占比约94.0%、91.4%及92.4%。
然而，俊发集团及关联公司能提供了俊发七彩服务的越发有限。
以俊发集团的主营地产业务为例。
克尔瑞数据显示，2020年，俊发地产全年新增土储建面仅为1100万平方米。
同时，风财讯发现，物业管理服务的重续率也在不断下滑。
2018-2020年，物业管理服务协议的重续率分别为100.0%、93.8%及73.1%。
无疑，其未来业绩高速增长的可持续性，有待考量。
在此之外，俊发七彩服务的项目过度集中在云南省。
招股书显示，2018-2020年，俊发七彩服务在云南省的物管总建筑面积分别约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米，占总建筑面积约92.8%、93.3%及92.1%。
然而，在以彩生活、绿城物业、万科物业、碧桂园物业、保利物业等为首的一批大型外来物管的猛烈攻势下，俊发七彩服务的本土优势还能持续多久？
不由要打一个大大的问号了。
形势所迫
走出云南，扩张规模，已迫在眉睫。
一方面，“三道红线”指标压顶，对于房企而言，特别是俊发集团此类尚无任何上市平台的房企，在融资环境趋紧的情况下，其融资会愈发困难。
而资金，是命脉。
与此同时，港交所于2021年5月20日刊发了《资讯文件》，其中提到“将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。”
这也意味着，今年可能是小型物企最后的上市窗口期。
此时，让俊发七彩服务递表上市，无疑是明智的抉择，哪怕是对赌。
另一方面，物管企业鏖战正酣，再晚一点，可能连渣渣都不剩了，甚至有被“吃掉”的可能。
近几年，头部物企凭借其强劲的资金实力、强大的母公司扶持等，在收并购上体现着着中小物企无可比拟的优势。
最典型的便是，2020年，物管行业频繁出现“大鱼吃小鱼”的现象。
比如，融创服务收购彰泰物业；碧桂园服务收购蓝光嘉宝；恒大物业收购亚太酒店物业。
如此事件，不胜枚举。
俊发七彩服务可能对此也已经有所意识。
招股书中，俊发七彩服务表示，此次IPO所得资金将用于寻求战略性收购及投资机会，以进一步扩大公司的业务规模并增加物业管理服务市场，以及物业管理服务相关专业服务的上下游市场的市场份额。
上市，是俊发七彩服务必不可少的一步，也会是其未来资本赌局的开端。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“扒财经”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
