小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID:little-bond)
过去数年间，鸿坤地产区域性发展没有走向全国，错失高速发展良机。目前在环京房地产调控、疫情等压力下，鸿坤地产经营迅速恶化，陷入流动性危机。
11月23日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“鸿坤地产”）公告称，根据相关规定，经公司申请“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”自2021年11月23日开市起停牌。
此前，“19鸿坤01”投资人几乎全部选择回售，这使得鸿坤地产不得不进行劝退、展期甚至转售，而在目前大环境下，以上举措并未和投资人达成一致，此次停牌或与此有关。
据公开资料，“19鸿坤01”当前余额3.44亿元，回售申报金额3.18亿元，回售资金兑付日为2021年11月22日。
《小债看市》统计，目前鸿坤地产存续债券3只，存续规模9.2亿元，除“19鸿坤01”外，其余两只债券均将于明年到期。
存续债券到期分布
除此之外，鸿坤地产还存续一只美元债，当前余额1.93亿美元，也将于2022年8月到期，其面临短期集中兑付压力较大。
值得注意的是，鸿坤地产存续这只美元债融资成本颇高，票息高达14.75%，其综合融资成本为10.3%，处于行业较高水平。
据官网介绍，鸿坤集团成立于2002年，已经发展成为一家拥有金融投资、产业发展、文化旅游和地产开发四大业务板块的复合型控股集团。
其中，鸿坤地产业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块，2020年3月鸿坤物业（01941.HK）在香港联交所主板上市。
鸿坤集团官网
从股权结构上来看，鸿坤地产的控股股东为鸿坤管理咨询，持股比例100%，公司实控人为自然人赵伟豪。
值得一提的是，赵伟豪为鸿坤创始人赵彬、吴虹夫妇之子。
股权结构图
从布局上看，鸿坤地产主要以京津冀地区为主，近年来受环京房地产市场调控影响，其开工和销售回款规模持续下降。
在持续多年的“冲击千亿规模”后，鸿坤地产销售规模仍然还在百亿量级。2020年其签约销售规模175.4亿元，增速仅为1.86%。
销售疲软，鸿坤地产业绩大幅下滑，2020年实现营业收入88.99亿元，同比下滑7.94%；实现归母净利润3.47亿元，同比减少59.57%。
今年上半年，鸿坤地产经营恶化业绩由盈转亏，实现归母净利润-6195.43万元，大幅下滑110.12%。
盈利能力
盈利能力恶化的同时，鸿坤地产经营活动净流入规模也大幅下滑，2019年至今年上半年该指标分别为58.03亿、24.77亿以及18.37亿元，对债务和利息的保障能力降低。
和行业内其他房企一样，鸿坤地产房地产业务毛利率持续下降，2019年和2020年该指标分别为39.15%和25.53%。
截至今年二季末，鸿坤地产的总资产为579.37亿元，总负债455.5亿元，净资产124.87亿元，资产负债率78.62%。
从融资新规“三道红线”看，截止2020年末鸿坤地产剔除预收款后的资产负债率为69.32%，净负债率91.66%，现金短债比0.65，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，鸿坤地产主要以流动负债为主，占总负债比为77%。
截至同报告期，鸿坤地产流动负债有349.37亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有35.99亿元。
相较于短期债务，鸿坤地产流动性紧张，其账上货币资金仅有30.4亿元，不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。
值得注意的是，鸿坤地产流动性紧张导致应付票据规模较大，截至今年6月末该指标为23.66亿元，其票据风险值得警惕。
在备用资金方面，截至2021年3月末，鸿坤地产银行授信总额有115.94亿元，未使用授信额度为39.36亿元，可见其财务弹性欠佳。
银行授信
除此之外，鸿坤地产还有非流动负债106.13亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计93.73亿元。
整体来看，鸿坤地产有息负债有153.38亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债率为34%。
刚性负债高企，2020年鸿坤地产财务费用高达7.03亿元，较2019年激增55%，今年上半年利息支出为3.57亿元，对公司利润形成较大侵蚀。
在融资渠道方面，除了借款和债券融资，鸿坤地产还通过租赁，应收账款，股权质押以及信托等方式融资。
《小债看市》分析发现，鸿坤地产还有融资渠道恶化、资产质量欠佳等问题：
第一、融资渠道遇阻；
近年来，鸿坤地产筹资性现金流由净流入转为净流出，2018年至今年上半年该指标分别为-12.69亿、-52.57亿、-37.63亿以及-15.91亿元，其融资规模远不及偿还债务的速度，外部融资环境恶化。
筹资性现金流
第二、应收账款和存货高企；
2019年，由于西红门镇政府购买拆迁安置房，鸿坤地产的应收账款大幅增加，由2018年2.05亿元跃升至31.29亿元，应收账款周转率下滑90%。
另外，鸿坤地产存货高企，截至今年6月末存货高达264.07亿元，规模较大的应收账款和存货对资金形成较大占用。
第三、受限资产；
截至2021年6月末，鸿坤地产受限资产规模为113.12亿元，主要为存货和投资性房地产，受限资产规模较大存在一定流动风险。
另外，鸿坤地产在建和拟建项目尚需投资金额较大，未来面临一定资金支出压力和融资需求。
流动性压力下，鸿坤不得不选择处理部分资产。此前鸿坤集团退出控股比例达到100%的北京富润体育发展有限公司，股份全部清空。
总得来看，近年来鸿坤地产盈利能力迅速恶化，经营性现金流腰斩；融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
2002年，中国经济加速房地产消费大潮如火如荼，经济学背景出身的赵彬凭借敏锐的头脑，嗅到了北京房地产发展的商机。
于是，赵彬从湖南进入北京成立鸿坤地产，通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块两百万平方米的土地。
当时，西红门地区还是一整块麦子地，阡陌纵横，交通、水电、市政等皆不便。但没想到，北京西红门成了赵彬的福地，鸿坤地产发迹于此。
鸿坤集团创始人赵彬
随后，鸿坤地产进驻北京大兴，从拆迁、修路、市政、水电等基础环节做起。
在深耕10多年后，西红门旧貌换新颜，国际化大都市的形象逐步建立，同时鸿坤地产也依托于该区域的发展立足北京。
2010年起，鸿坤地产开始走出北京，先后进入海南东方、三亚、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，开启“大北京”战略。
同时，借助国家产业发展转型以及创新创业的政策风口，鸿坤地产开始布局围绕北京“大五环”的创新产业园战略。
这期间，赵彬开始四处招兵买马，原万科毛大庆和龙湖老将袁春相继加盟鸿坤地产。
2017年，鸿坤集团实控人悄然变更为赵彬之子，这拉开了二代接班的序幕。也是在那一年，销售额刚突破百亿的鸿坤地产，就喊出2023年要实现千亿的目标。
但是，在房企集中度越来越高情况下，鸿坤地产的规模发展一直没能提速，千亿目标渐行渐远。
除了主业房地产，鸿坤还在金融投资领域有所布局。
早在2007年，鸿坤集团就成立了全资子公司亿润投资，发起北方地区第一支有限合伙基金。
2014年，鸿坤投资参股中民投，赵彬任中民投第一届董事局投资决策委员会常务副主席。
可以说，在过去数年间鸿坤地产区域性发展，没有走向全国错失高速发展良机。作者微信：littlebond1）
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