克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
虽然厦门本轮集中供地“诚意满满”，但并未出现预料之中的大热之势。
3月24日，厦门2022年首轮集中土拍落幕，10宗涉宅地除思明区湖滨四里（2022P04）地块因规划条件调整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出让，其中6宗溢价成交、并且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至7%，较去年第三轮热度明显上升。
01 首轮集中供地“诚意满满”思明、集美两宗“回炉”地块均下调起拍价
从土地供应规模上来看，厦门2022年首轮集中土拍供应涉及10宗宅地，用地面积24.25公顷，占全年总宅地供地计划（266公顷）的比重仅有9%，从体量上看处于较低位。但值得注意的是，本轮厦门集中土拍挂牌的10宗涉宅地中，有5宗地块处于岛内（思明三宗、湖里2宗），土地质量之优在厦门土拍历史实属罕见。
规则上来看，本轮土拍规则基本保持不变，基本延续2021年“限地价、限房价、摇号”等方式出让。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地块采用“限房价、限地价、定配建、定品质+摇号”方式拍卖出，余下的6宗地均采用“限房价、限地价、定品质+摇号”方式拍卖出让。
不过在开拍前一日，厦门自然资源和规划局发布公告：终止了湖滨四里（2022P04）地块的出让，该地计价建筑面积13.9万平方米，起始价40.4亿元，起始楼面价4.04万元/平方米，住宅销售限价7.5万元/平方米，是厦门首轮集中土拍10宗地块起价最高的一宗。
值得注意的是，思明区2022P03(湖滨一里)和集美2022JP03（集美国际学校东侧）2宗地均为去年厦门第三轮集中土拍流拍地块，本次起拍楼面价均有所下调，以集美地块为例，本次出让将起拍价下调至21293元/平方米，即使按照最高限价64000万元测算，楼面价最高也才24335元/平方米，比去年的起拍价26236元/平方米低了很多，按照新房销售平均价格4万元/平方米来测算的话，地房比也仅有61%，也可以实现盈利。
不仅如此，思明湖滨一里地块在下调起拍价的同时，更是将限售期从原来的十年改为八年，加上其本身处于老城核心，具有不可复制的交通、景观、商业等优势，房企拿地的积极性将会明显提升。
02 首轮土拍热度较去年第三轮明显回升 岛内地块均溢价成交、2宗触顶摇号
对比2021年第三轮集中土拍，厦门2022年首轮集中土拍热度明显上涨，整体溢价率高达7%，较去年第三轮明显提升。
具体来看，挂牌的10宗宅地成交了9宗（1宗提前一天撤牌），总成交建面61万平方米，总成交金额达153.65亿元，其中6宗地溢价成交，其中2宗触及最高限价+摇号成交，分别位于思明区和集美区。相比之下，同安区热度最低，3宗地块中有2宗底价成交，另一宗溢价率仅有3%，市场热度表现不一。
就底价地块比重来看，本轮集中土拍底价成交地块比重降至33%，较去年第三轮明显下降（成交7幅地中仅有2宗溢价成交，底价成交地块比重高达71%），企业拿地积极性有所提升。
就流拍率来看，除因出让条件优化、提前撤牌的思明湖滨四里地块外，其余地块均成功出让（岛外地块均成功出让），整体流拍率仅有10%，较去年第三轮明显好转。
03 利润空间保持相对充裕 但岛外商品住宅市场存在去化隐忧
从新房销售指导价方面来看，本轮延续了去年三轮限价宽松的趋势，尤其是集美、同安5宗位于岛外的地块，即使均按最高限价封顶成交，地房比均不超61%，整体来看本轮土拍的盈利空间表现较佳。
进一步来看，即使是岛内的4宗涉宅地块，剔除掉配建之后测算出可售楼面价，并按照各自的商品住宅销售指导均价来测算的话，地房比也维系在75%左右，房地差多在1.8万元/平方米以上，也可实现一定的盈利；况且岛内交通便利、风景优美，商品住宅去化速度明显优于岛外，土拍热度也明显高于岛外。
就以岛内唯一触顶摇号地块——思明岭兜地块（2022P02）为例，该地位于思明区环岛干道与蔡岭路交叉口西北侧，毗邻产业中心，北靠软件园，东近会展CBD，西临开元创新中心，一路之隔就是海峡国际社区，并且交通便利、商业配套成熟。不仅如此，该地面积相对较小，起拍价仅有12.7亿元，是岛内起拍总价最低的一宗地，对于目前现金流相对紧张的房企来说，不会占用太多的资金成本，房企参拍热情高涨。
据统计，该地吸引了包括国贸、保利、招商、中海、华润、中交、中骏、联发、金地、华侨城、特房、住宅、汇成等多达15家房企参拍，经过26轮竞拍，触发最高限价14.6亿元，最终被金地摇号竞得，剔除到4000平方米的配建之后，可售楼面价达53676元/平方米，地房比为75%，房地差达18124元/平方米，项目实现盈利基本不成问题。
但是要注意的是，虽然盈利保持在较高的区间，但厦门去化速度却面临挑战。尤其是进入四季度以来，商品住宅月均成交量仅有17万平方米，较二、三季度月均成交量近乎腰斩。
受此影响，厦门商品住宅去化周期大幅拉长，截止2022年2月底，厦门商品住宅去化周期已超18个月，较去年同期拉长了39%，尤其是岛外区域，成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过40个月。
04 外来品牌房企参与度虽有提升 但八成地块均依旧被本地房企竞得
与去年三轮集中土拍大部分地块被本土国企托底不同，由于本轮土拍岛内优质地块较多，外来品牌房企的参与度明显提升，保利、招商、中海、金地、华润、中交、华侨城等多家品牌房企均有参拍，并且金地和中海在思明区和集美区还分别摇得一子。
但就实际土拍结果来看，9宗成交地块除了金地和中海摇号的两宗地外，其余的7宗地均被本地房企竞得，如建发、国贸、象屿&同安、住宅&同安、万泰等，拿占比接近八成。值得注意的是，建发成为此次土拍最大买家，其以94.4亿元竞得岛内三宗优质宅地，成交金额占到本场土拍总金额的六成之多。
总体来看，虽然厦门本轮集中供地“诚意满满”，岛内优质地块就有5宗之多（其中一宗提前撤牌），并且两宗“回炉”地块起拍楼面价均有所下调，但就实际结果来看，虽然溢价率较去年三轮有一定程度地提升，但并未出现预料之中的大热之势。
究其原因，一方面，在于厦门商品住宅市场持续下行，尤其是岛外区域，部分板块去化周期已经超过40个月，另一方面，虽然国家金融专题会议定调，要慎重出台收缩性政策，虽然对市场预期产生一定的积极影响，但由于详细的利好细则并未出台，当前房企的资金压力并未根本改善，房企的现金流依旧紧张，尤其是民营房企仍处于偿债高峰，拿地的积极性短期内并未有明显的改善，这从本次厦门土拍中外来房企以保利、招商、中海、金地、华润、中交等国企、央企为主即可得到验证。只有在相应的金融利好细则落地，房企的现金流得到实质缓解之后，重点城市接下来的土拍热度才有望进一步回暖。
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