地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
12月9日，华润万象生活上市，当天收盘就刷新了物业股的估值记录：
获得110倍市盈率，位列物业股估值第一名。
这个市盈率是它母公司华润置地的15倍。
敲钟当天，退休4个多月的傅育宁现身港交所祝贺，华润集团董事长王祥明上台敲钟。
至此，“巨无霸”华润已经收获了13家上市公司，其中港股8家，内股5家。
而对地产行业来说，又多了一家分拆物业上市的房企。
老牌10强房企中，只剩万科和龙湖没“拆家”了。
最近一个多月以来，十强房企阵营里，世茂、融创、恒大都把物业端上资本盛宴，华润是第四家。
和万象生活上市同一天，曾经凭借了不起的“1005.43%销售增速”闻名地产圈的佳源，也把物业拱上市了，市值23个亿，和华润万象生活640亿相比，相当于大象跟前的蚂蚁。
让大家好奇的不是蚂蚁夺食，而是浓眉大眼的华润都上场抢赛道了，万科和龙湖还在等什么？
大象和蚂蚁共舞那天，物业圈还有另一条重磅新闻：
《人民日报》点赞一个跳水救人的女保安。
12月1日下午，杭州官河锦庭小区附近的河里，一名女子在挣扎，桥上一名男子在呼救。
听到呼救声，正在小区执勤的龙春玉迅速赶来，从草丛里找来一根竹竿让落水女子抓着，然后脱下厚外套下水救人。
当时的气温不到10度。救完人上岸，龙春玉嘴唇冻紫了。
获救后，落水女子和家属特意送来大红包，但龙春玉拒收。她说，我小时候也救过落水的同村女孩，希望自己能够成为孩子的榜样。
在同事眼中，龙春玉是个好人，“在车站看到抱小孩拉着行李箱的妈妈，她都会上前帮忙的。”
官河锦庭是龙湖物业在二级市场的服务项目，这个项目有5名女秩序员，龙春玉是其中一个。
事后，龙湖智慧服务浙江公司对她进行嘉奖。
狗蛋开玩笑说，龙湖物业大概在忙着表彰先进，上市还要再等等。狗蛋还说，如果物业公司多一些龙春玉，这一面面活招牌比打广告还管用。
我告诉狗蛋，物业服务最讲究的就是暖人心，只不过一旦涉及利益纠葛，就算曾经深爱的也会产生信任危机。
12月1日，龙春玉跳水救人那一天，南京星雨华府的业主收到了万科物业发来的“分手信”：关于终止《星雨华府住宅小区物业服务合同》的公告。
这是万科物业继宁波中梁首府“江湖再见”后，年内第二次撂担子。
公告中，万科表示自己要退出小区服务，原因有两点，一点是合同期到了；另一点也是决定性的一点是：小区业委会迟迟不能成立，导致很多公共事务无法及时决策。
这也叫“干啥啥不行”。
没有业委会，小区长期无法对重大事件达成一致意见，拿钱办事的物业不知道该听谁的。
万科列举的例子中提到，“外墙渗漏、电梯大修等重大风险的推进解决上，就所需资金来源使用的优先顺序问题（人防车位收入、小区公共收益、公共维修资金），小区长期无法达成共识。”
按理说，小区成立业委会应该是大家喜闻乐见的事，为什么搞不成？万科公告中没有直接提及。
有业主告诉媒体，因为人防车位的问题，和万科物业闹过不愉快。
四年多前，这些业主曾经高高兴兴地把万科物业请回家，那时候他们对自家物业不满意，于是炒掉老伙计换新的。
万科接盘之后，星雨华府获得当年度兴隆街道物业管理先进单位。
因为是万科物业首次在南京二级市场接盘，当年还引发南京媒体和市民的“墙裂”关注。
入驻服务一周年的时候，小区特意举办庆典。活动中业主夸万科：工作人员都非常亲切热情，像对待家人一样对待我们。
如今这份亲情要维持不下去了，按照万科公关说的，他们将于2021年3月2日退出。
没有永远的情谊，只有永远的利益。
今年两会上，傅育宁提交过一份关于物业管理的提案，他建议：
调整物业费定价、评价机制，加大力度扶持物业行业健康发展。
在傅育宁看来，国内物业管理行业存在的税负过重、收费标准非市场化等问题。
物业服务还没形成市场化、专业化，也是主雇双方矛盾重重的原因之一。
别看现在的物业股是资本宠儿，其实头部物管公司心里头都明白：还有很长的路要走。
此前媒体问朱保全“万科为什么还不上市”，老朱说，华为还没上，万科物业不着急。
媒体也不止一次问龙湖同样的问题。
今年4月，龙湖增持绿城服务至10%，有人推测是在为分拆物业上市打前哨，但听说吴阿姨还是没松口，总说：
业务还没打磨好。
随着十强房企悉数分拆完成，未来的物管圈，只剩下一个悬念：
龙湖和万科谁先忍不住？
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原标题： 万科和龙湖，谁会先忍不住？
