房地产的信贷宽松存在难度

在已爆雷的百强房企中，绝大多数都是民营房企。在此轮楼市强调控和金融强监管的背景下，国央企类房企的优势变得尤为突出，比如今年的第二批集中供地的土拍中，80%以上地块的竞得方均是国央企类房企。总的来说，在当前的市场下行期，国央企主要有如下两个绝对性的优势：一是在民营房企当前融资普遍受挫的情况下，国央企 的背景成为了抵御外部风险的最强有力的保障，销售端的购房人对国央企有更强的信任感，债券融资市场、银行、信托等全系列的融资资源也都在向国央企大力倾斜；二是相较于灵活性更足、积极性更强的民营房企，国央企过去的成长路径相对偏保守，在本身的资金使用、杠杆率管控上更加严格，因此在当前的市场下行期，国央企在“三道红线”及经营稳健性方面的表现更能迎合购房市场和金融机构的偏好。 

今年的第二批集中供地实施以来，民营房企受融资难、销售难、银行按揭放款难等因素的综合影响，资金面普遍紧张，且都基本失去了招拍挂土地的参拍或出价能力，国央企类房企在第二批集中供地过程中拿下的土地也超过了总量的80%，有个别城市甚至只有国央企参与拍地。在当前的市场下行期，国央企的托市固然无比重要，但行业间的焦虑情绪却无比厚重。

根据统计的数据，国央企类的房企在房地产行业的业绩贡献度一般在30%左右，也即民营房企解决了70%的业绩贡献以及上下游供应链、社会就业、政府税收等一系列问题。今年以来，民营房企的裁员率达到了30%的平均数，上下游企业的失业人员更是不计其数，目前也出现大量的停工潮、维权潮等问题。

我们认为，在极端的情况下，假设民营房企继续像第二批集中供地中的表现一样基本不拿地或者拿很少量的地，那么要维持房地产的市场总量的话，国央企必须在民营房企不拿地的情况下选择高速加杠杆的方式才能实现（也即民营房企原来的业绩贡献由国央企一并完成），而这种情况显然不可能出现，也就是说民营房企的功能和价值在中短期内根本无法消灭。另外从市场的角度来看，民营房企和国央企背景的房企其实是互补的关系，民营房企虽然有一定的缺点，但也有国央企不可比拟的优势，比如更加灵活、效率更高，能够更及时根据外部环境的变化做出调整，而且能弥补国央企在机制、市场灵活度、对差异化与个性化需求的满足度等方面的不足。

事实上，在此轮楼市强调控和金融强监管的背景下，除了国央企外，有两类民营房企的优势已变得异常明显：第一类是财务稳健型的民营百强房企，这类房企以往的规模增长并不依赖于高杠杆驱动，且拿地范围集中于已有深耕基础的城市；第二类是区域型的中小房企，这类房企规模并不大，但在区域上有一定的沉淀，地方资源、渠道、品牌等优势非常明显。在第二批集中供地的土拍中，国央企的拿地固然惊艳，但上述两类民营房企在逆市中的拿地表现则更为抢眼。

房地产行业进入国央企时代的趋势下，以非标产品为主的地产投资类机构最为焦虑。在我们目前的地产前融业务中，最典型的情况就是“缺钱的房企我们不敢轻易放款，我们想放款的房企却根本不缺钱”，前者主要是民营房企，后者主要是国央企类房企，当然国央企类房企基本都不可能接受地产非标融资的成本。以前融业务为例，我们目前对民营百强房企放款的综合成本一般在年化10%-13%左右，但国央企类房企即便是年化5%-9%左右也大把渠道可以找到前融资金（当然有的房企根本不做前融）。

在房企目前的困境中，银行融资的收闸是最为核心的问题。首付按揭贷款政策不放松，房企的销售资金回笼异常困难，加上二手房的按揭贷款基本停滞，房产的流动性受限以及房地产税的试点让房价上涨预期变空，一手房的销售也就变得更加困难，房企经营性现金流不足甚至已引发大面积的停工、逾期交房、业主维权等现象。除按揭贷款外，银行开发贷的额度目前仍旧非常有限，在银行开发贷放款不太确定的情况下，我们的地产前融业务肯定会更加谨慎，毕竟前融资金需要以银行开发贷的放款作为还款来源，银行不放开发贷和按揭贷款的话，前融资金很难得到有效的还款来源。

自9月底以来，央行货币政策委员会第三季度会议、央行及银保监联合召开的房地产金融工作座谈会、央行举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会、国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会等会议上，均传递出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的信号。刘鹤副总理在2021金融街论坛年会开幕讲话中提到：合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。高层公开讲话中似乎传递出一些“信贷松绑”信号下，可执行起来的实际情况暂时却远不如预期。

在我们摸底的银行中，大部分银行均表示目前政策传导到实际执行尚需时间，银行目前以观望为主，另外最后一季度银行新增客户有较大难度，做好存量维护才是当务之急。以开发贷业务为例，目前大部分银行的存量业务已占满额度，也即只有额度释放出来才能新增业务，但是在目前信用风险频繁暴露的背景下，新增业务方面对交易主体与项目的考核也已更加严格。另外，今年开始实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》已经明确对银行贷款划定相应上限，加上其他的信贷投放比较乏力，在这个监管指标没放松的情况下，信贷政策宽松在具体执行方面存在一定的现实难度，因此市场信心的恢复也还需要一个过程。