从大宗交易到不动产资管，行业的逻辑已更清晰

资管，即资产管理，其概念源自于金融领域，指的是资产管理机构接受投资者委托，对受托的投资者财产进行投资和管理的金融服务。从定义来看，资管本应有三个关键词，“受托”、“投资”、“管理”。

从睿和智库提出“不动产资管”以来，资管的概念在不动产领域的应用越来越多，但其叫法也越来越混乱模糊。很多地产基金会将自己称为资管机构，其对应的是金融领域的资产管理机构；很多不动产运营管理单位，如购物中心、写字楼、公寓等业态的运营管理单位，也会将自己称为资管机构，其对应的是自己在做“资产”的管理，这里的“资产”更多指的是实物资产，而不是在金融领域所定义的财产，这样，所有围绕这类实物资产进行管理服务的行为机构也都乐意于将自己称之为资产管理，如策划咨询、设计建设、招商服务等。

在这里，我觉得有必要对“不动产资管”的概念进一步明晰化，我想不动产资管的定义不应该局限于金融服务这一狭窄范围，但也应该符合“受托”、“投资”、“管理”三个要素的要求：接受投资者委托，将投资者的财产在不动产领域进行投资，并对不动产进行管理服务。

之所以花了一定篇幅来梳理“不动产资管”的概念，在于本次沙龙中，一位嘉宾提出了，当前的大宗交易市场呈现三个重要特征：GP公司FA化，且门槛越来越低，拼盘现象明显增加；LP公司GP化；运管公司GP化（嘉宾提出的是资管公司GP化，我觉得改为运管公司可能更好理解一些）。

嘉宾对于上述“三化”在现场做了一个详尽的解读，不过我的理解是“三化”背后是“受托”、“投资”、“管理”三个环节不顺畅导致的。

GP公司做FA并不是一个主动的选择，其原因在于现阶段投资人（LP）在“投资”这一环节介入越来越深，反过来GP公司的投资能力不能很好体现；还有，LP对GP还是存在信任问题，“受托”这一环节并不稳定。

在金融领域，资产管理也一直存在着两个方向，一是投资化资管，一是融资化资管。前者指的是先有资金，后去寻找项目；后者指的是先有项目，后去找资金。前者属于投资行为，后者属于投行行为。

目前大宗交易市场的“三化”，其实正是属于融资化资管方向，GP公司更多的是在做投行服务，也就是FA。

在此前的采访中，一个国企领导曾解释，不倾向于通过交易的方式获得商业类不动产项目的原因在于，在不动产的交易过程中会遇到很多“坑”，所以还不如拿地新建。在沙龙现场，我向嘉宾们提出了这一说法。

不过，在嘉宾们看来，在交易过程中“坑”的问题是个伪问题，只是出现在技术层面，可以通过技术的手段解决，比如通过服务商尽调、与原始权益人股权合作、通过破产重整等路径，等等。

对于大宗交易市场的参与者来说，痛点并不在于此，而是在于其自身的投资策略、交易时机的选择，等等。

其中，一位嘉宾从卖家的角度、买家的角度对大宗交易市场的痛点进行了更系统的总结，比如卖家的成本线带来历史包袱、资管韧性带来租赁运营差异、资金韧性带来时间约束等；比如买家的市场感知差异、来自投资人及内部的投资约束、投资人的信任建立等。

交易在哪，机会就在哪。

在讨论“京沪两地存量投融资机会研判”时，与会嘉宾不约而同提出了相同的一些关键词：产业机会、园区、产业园区、商办资产。显然，办公类资产是目前国内这些地产基金主要的投资方向。

对于投资机构来说，需要以退为进，在投资之前就需要考虑好退出的路径。在商业、办公、公寓等不同业态的资产中，办公有自用需求，标准化程度也最高，在大宗交易市场占比最大，也自然成为了地产基金们的共同选择。

不过，随着国内公募REITs的推进，情况又有了很大的改变。今年产业园项目进入试点范围，地产基金对于产业园的兴趣也就越来越大了，背后的原因在于LP看到了退出路径，投资产业园这类资产的意愿更强了。

所以，随着之后公寓进入试点，公寓的投资和交易也将越来越活跃。

有一位嘉宾还提出公募REITs的另一个影响，不动产交易市场参考价格的形成，目前公募REITs的派息率要求为达到4%，从市场现状来看，要达到这一水平的收益率，就需要压低交易资产的价格水平。

不过，对于未来不动产资产价格是否会受影响而下降，这次沙龙并没有提供足够的时间去讨论，没能听到嘉宾们的火花。

对于大宗交易市场未来的判断，嘉宾们明显有两类不同的声音。

一类是比较谨慎的，认为疫情、宏观调控等的不确定因素仍在，市场看好的资产仍旧局限，而产业园、办公、工业、IDC已经发展到了成熟阶段，再提升到2017年高点时的市场规模很难，3年内不太可能。

一类是比较乐观的，认为中国走向全球第一大经济体的过程中，投资市场产品会越来越成熟，参与玩家倾向机构化，不动产正是其中具有优势的一个领域。