房地产信托还能发什么产品

因各家信托机构历史以来的房地产信托业务开展情况存在差异，“两压一降”任务的完成情况也存在差异，加上各家信托机构所属的地方银保监局的监管态度存在一定的区别，因此目前各家机构的房地产信托业务开展情况也有较大的区别。根据我们的摸底，目前信托机构的业务开展情况大致如下：

1. 有些信托机构已经没有地产额度了，不过可能仍有通过非房主体做股权投资类信托产品的情形。

2. 受融资类信托规模压降的影响，目前有些信托机构已没有融资类额度，而只能往股权类方向做业务，不过在操作股权投资类信托产品的机构中，大部分信托机构都是采用优先股的产品形式，仅小部分信托机构做真股投资（也即与开发商同股同权）。

3. 受一些地方银保监局的监管要求影响，一些信托机构仅能开展开发贷类业务，股权投资类或权益投资类信托产品业务均被限制。

4. 受楼市调控、资本市场监管等的综合影响，以前房地产信托业务操作得很猛的几家信托公司已很难再看到他们发行新的产品，比如SC信托、AX信托、XH信托、XSD信托等。

据不完全统计，近三个月已发行的房地产信托产品中，股权投资类信托产品的发行金额占到了总发行金额的30%左右，权益投资类信托产品的发行金额占到了42%左右，信托贷款类产品占比仅有28%左右。我们注意到，股权投资类信托产品的占比在2021年以来一直呈现稳定的增长态势，其中“信托计划+有限合伙”的产品形式所占比例达到了40%。

早于2021年3月份，有地方监管部门在其发布的《关于辖内信托公司做好2021年“两项业务”压降及风险资产处置相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）中，就对信托投资项目分类进行了严格划分。上述《通知》规定，不为投资类项目的包括：债权投资；应收账款投资；各类资产收（受）益权投资；附加回购、收益补偿、流动性支持等担保安排或条件严苛对赌协议的股权（含收益权）投资；对单个信托项目定向发行的私募债投资；期限较短、限制跳息次数（疑为“不限制跳息次数”）或通过跳升利率过高等条件的永续债投资等。自此之后，权益投资类信托产品虽然一直大量存在，但发行总量上却在逐步减少。

在融资类信托规模压降、通道业务规模压降以及清理非标资金池的“两压一降”监管背景下，大部分信托机构的融资类额度都出现了紧缩的情况，也即在监管导向来看只有股权投资类信托产品才有足够的拓展空间。需要注意的是，因股权投资本身比债权投资及权益投资存在更高的风险，因此信托风控层面经常会在投资端附加房企的回购、收益补偿、流动性支持等担保措施安排，或者是设置对赌条件下的股权回购等安排，而这类安排又经常与明股实债存在交叉的地方，比如有几个比较严格的地方银保监局就明确地把设置了对赌、回购条件的投资类信托产品纳入了融资类信托产品进行管理，因此信托机构在产品设计上经常得避免产品被认定为明股实债。

近两周以来，市面上有不少传言说下个月将禁止底层为住宅地产项目的私募基金产品的备案。且不论消息真假，至少从当前地产基金的备案情况来看，在中基协官网可查询到的备案产品已少之又少。事实上，自2017年2月至今，受房地产与金融强监管后P2P、私募、信托产品的集中爆雷潮影响，地产私募基金产品的备案数量整体呈现的是直线下跌的态势。存量的地产基金产品中，延期兑付和无法兑付的产品数量占了很大一部分，深圳2019-2020年的产品逾期兑付率更是达到了80%以上。从私募机构的业务动向来看，受备案难、托管难和募集难的综合影响，越来越多的机构放弃了基金产品的备案，并改由非关联的第三方与投资人共同设立有限合伙企业的方式完成对开发商的放款（指在不涉及资金募集的情况下）。

同私募机构的处境相类似，第三方代销机构、财富机构在P2P、私募、信托产品的集中爆雷潮后已所剩无几。因第三方机构长期以来存在过度看重代销费用点数的问题，经市场几轮洗牌后，目前幸存的机构大部分都强化了产品风控或代销产品所涉底层项目、交易对手等合规准入方面的要求。尽管如此，因市面上新增的代销产品相比往年已明显减少，且市场竞争越来越激烈，因此三方机构目前直接捆绑代销产品来源的诉求已明显增加，具体比如与信托、私募等机构形成粘性合作。

受上述原因的影响，目前私募机构、三方机构以及投资/管理类机构、前融配资公司等与信托机构的合作趋势已明显加强。以我们的情况为例，因投资人对基金产品的认可度在持续降低，我们目前更倾向于与信托机构、银行私行等一起合作股权投资类业务（一般都是优先股产品）。在具体操作上，一般是我们西政（GP）发起设立合伙企业后，信托机构发行集合信托产品并认购合伙企业的份额（也即信托作为LP），其中部分信托产品由我们导入的投资人直接认购，合伙企业随后以增资、受让股权等方式取得房地产项目公司的股权。

前文有提到，近三个月可查询和统计到的股权投资类信托产品中，“信托计划+有限合伙”形式的产品比例达到了40%左右。我们注意到，信托通过认购合伙企业份额后继续由合伙企业对外投资的产品架构中，合伙企业的GP有的是信托机构的关联方，有的是私募机构、地产投资机构、投资管理公司等，其中后者占了绝大多数的比例。从合作模式来看，信托机构借助专业的地产私募机构或地产投资/管理机构开展地产股权投资业务，能更好地弥补自身在地产方向投资管理能力方面的短板，另外在这些机构同步解决投资人认购信托产品的情况下，可以更好地减轻信托产品的销售压力并形成更加粘性的合作。

值得一提的是，对于当前的地产基金产品或一些服务于开发商的金交所产品来说，不少私募机构或投资管理机构对开发商的综合放款成本必须去到年化15%以上才有钱赚（其中投资人收益9%左右、募集费用3%左右、管理费用2%左右），而这种融资成本只有中小开发商才能接受，但这类交易对手却又蕴藏着非常大的风险，因此在市场下行时这些私募或投资管理机构也将面临更大的爆雷风险。相反，私募机构或投资/管理机构与信托机构合作后，虽然交易对手只能选择百强房企，且前融综合成本只能做到年化12%左右，但风险却会小很多，投资人的认可度也会好上不少，至少从我们自身的经验来看，公司业务的持续性和盈利性能得到更好的保障，尤其是交易对手变得优质后能整体降低我们这些前融机构的业务操作风险（虽然我们对外放款的年化成本只有12%左右）。