观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，业主对价格预期也更加理性，双重因素下，上海明天广场的二度流拍看上去更是意料之中。
观点地产网 短短不到五十天，曾经的浦西地标上海明天广场已经被卖身两次，最终仍无人问津。
从9月27日被挂出，明天广场便收获了数万人围观。10月27日10时，位于上海市人民广场西侧的上海明天广场7至32层房产第一次拍卖以流拍结束。在阿里拍卖平台上，有514人设置提醒，有53862次围观，但无人报名参与拍卖。
11月12日，二度进入司法拍卖的上海明天广场项目再次因无人出价而流拍。
观点地产新媒体获悉，上海明天广场7至32层房产（不含23层避难层）经调价格后再度挂牌，将于11月11日进行拍卖，起价约20.57亿元，对比首次拍卖价25.71亿元，降价超过5亿元。
截止11月12日中午12点，阿里法拍消息显示，此次二度拍卖，共获2人报名，407人设置提醒，40838人次围观，但最终还是无人出价。
为何有两人报名却不出价？
多位业内人士认为，今年疫情对房地产大宗交易市场还是有影响的，从数据来看，上海房地产大宗交易连续两个季度下跌，属于比较消极的信号。
仲量联行预计，目前上海房地产投资市场的投资者情绪和交易量仍较为低迷。“租金在下降，投资收益率在上升，投资者都在观望。”
降价5亿与二度流拍
资料显示，此次拍卖标的上海明天广场7至32层共计246套房产（不含23层避难层）均已被设立抵押，且均已被人民法院司法查封，该标的整体打包拍卖，不单独拆分拍卖。
标的初期房屋类型为246套酒店式公寓，2003年所有权人上海盛懿投资中心（有限合伙）通过公开拍卖取得这部分资产，并改造为办公场所，房屋建筑面积合计3.65万平方米。
目前，上海明天广场8层部分房产被马里兰商务中心（上海）有限公司承租，租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用，其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用，租赁期限至2021年3月31日，租期届满后租户有权续租，续租期限原则上不超过三个月，租赁期间（包括续租期间）内产生的相关租金均由出卖方收取，与买受方无关。其余楼层大多处于空置状态。
而今年10月27日再度挂牌拍卖，拍卖价格25.71亿元，11月12日第二次拍卖时，价格调低了5亿元至20.57亿元。
这样的价格比九年前的挂牌价还要低1.55亿元。然而，市场也并没有因为明天广场降价而买单。
在拍卖前，高力国际中国区董事总经理邓懿君在接受观点地产新媒体采访时表示，目前折下来的单价是70400元/平方米，这个价格相对较高的，而且由于总价也高，这次流拍的可能性不小。
而今，二度流拍也再次证明了上海明天广场项目不是一块好啃的骨头。
目前该拍卖的标的已经设立抵押，并且被人民法院司法查封，加上目前有租户、带有租约，而且租赁期间的相关租金均由出卖方收取，与买受方无关等等这些限制条件，都将影响竞买人对其价值判断。
尽管该项目地处南京西路，拥有优越的地理位置，但是项目前身的债权重组问题以及接手后租户的复杂性，令投资者望而却步。
观望的投资者
以5万人次的围观人数来看，上海明天广场的头上的光环仍未完全褪去。但该项目二度挂牌却无人问津，或许与今年以来国内大宗交易市场的整体交易环境有关系。
今年7月，戴德梁行在线上活动中提到，由于疫情的影响，导致的出入境问题是外资在上海大宗交易中占比降低的一个重要原因。
上海大宗交易市场一直是国内备受投资者追捧的城市，据戴德梁行上半年数据称，2020上半年中国内地大宗交易市场共有884亿元成交，其中上海445亿排名第一，内资贡献占比高达80%。
彼时，戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵先生对于上海未来投资热点提出了三大预测，他认为：“有稳定现金流、高出租率的写字楼项目更受青睐；产业园区物业将受到追捧；自用型买家将成为资产收购主力。”
尽管如此，从总体来看，整个上海商业地产交易市场都在呈现下降的趋势。
据仲量联行近期发布的数据显示，2020年第三季度上海商业地产总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6%，同比降幅达18.6%。而2020年前三季度合计交易额552亿元，同比降幅高达四成。
其中，上海三季度办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5%。
仲量联行表示，2020年前三季度，上海房地产投资市场中自用型买家占主导地位，高达75%，比如，国海证券以人民币14亿元购置了绿地外滩中心C1大楼；某科创板企业购置上海漕河泾地区的一个办公楼项目作为自用。
另一方面，鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别，其中，数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐。展望2020年四季度，仲量联行预计上海房地产投资市场的投资者情绪和交易量仍较为低迷。
因而，在市场投资环境影响之下，投资者对于物业投资中的资本化率更加重视。
投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，业主对价格预期也更加理性，双重因素下，上海明天广场的二度流拍看上去更是意料之中。
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