人口持续流入而市场平稳城市系列研究——长沙楼市短中周期量价研判

（一）长沙七普人口破千万，十年增长300万人，省外省内双向吸附（本节有删减）

在人口表现上长沙在一众热点城市中脱颖而出，根据七普数据显示，长沙人口晋升“千万俱乐部”，总人口达到了1004.8万人，反超了本来被寄予厚望更有机会人口破千万的南京、宁波等江浙热点城市。过去十年，长沙人口增长了300.4万，是整个湖南省人口增量的4倍，意味着过去十年长沙平均年增增长30万人，在全国范围内也算是名列前茅。此外，仅相较2019年长沙就增长了165.3万人，而省内其余城市都有不同程度的人口流出，其人口吸附力绝对是不容小觑。

不过值得一提的是，在人口增长的亮眼表现背后也引出了另一真相，据统计2020年全省人口6644.5万人，实际较之2019年缩水了273.9万，这意味着省内三四线城市人口都在流入省会长沙，而外地流入湖南的人口，也都被长沙虹吸，省会城市中心度加强的同时，与省内三四线城市发展也越发拉开差距，这在其他省市中也有着同样的现象，未来低能级城市人才流出不可避免。

（二）人口大幅增长未带动楼市起势，10年人口及房价增速走势背离（本节有删减）

值得一提的是，与长沙强人口吸附力形成鲜明对比的是长沙楼市的不愠不火，具体来看，2010-2020年间长沙市人口增量超过300万人，十年累计增速高达43%，在全国各热点一二线城市中也位列靠前，我们统计了部分二线城市十年来人口增速及商品住宅成交面积增速发现，长沙的人口高增长与其楼市表现存在严重背离，全市成交规模表现平稳，十年间仅增长了21%，较之部分省会城市如昆明、济南、南宁等160%以上的增幅相差甚远；与同处中部的重庆、武汉也有较大差距，楼市成长性较为滞后。

（一）大周期：年成交规模1500-2000万平波动，房价三度跳增涨幅有限（本节有删减）

1、成交规模：“牛短熊长”，仅2016年、2020年集中爆发破2000万平

细究长沙市场，以 2016年为分界线，2016年以前市场处于“平台波动期”，2016年以后处于“稳步爬升期”。具体来看，2016年前市场较为平稳，年均成交体量在1300-1400万平方米左右。早年间本土房企与外来房企竞争激烈，促使市场年成交量一度超1600万平方米，2013年大批外来房企涌入，供应放量的同时挤压了本土房企的生存空间，年内成交虽有阶段增长，但之后长期保持震荡态势，一直持续至2015年末。

2016年是长沙楼市“高光年”，年交易量首次突破2000万平方米大关。基于“首付比例降低”、“交易契税降低”、“公积金异地互认”等政策宽松影响，长沙改善型住房需求显著放量，楼盘成交率显著上扬。“金九银十”期间市场阶段性爆发叠加外来投资客大量涌入，彻底引爆长沙楼市，据统计全年成交量收至2296万平方米，同比前一年增长近800万平方米，同比增速超50%。

2016年后市场回归理性，长沙楼市在盘整波动中小幅上行。2017-2018年成交恢复往年水平，市场进入盘整期，2018年中“625新政”调控升级，部分改善和炒房需求受到“重创”，市场开始缓步下行。直至2019年上半年才略有复苏，下半年随着二线城市成交热度减退，购房者观望情绪加重，市场略有降温，2020年疫后高端住房需求被再次放大，叠加利好政策频出“托市”，全年成交量再度踩上2000万平方米。

2、房价：2010年以来阶梯式稳步上行，4-5年迎来一轮显著跳增（略）

（二）小周期：最严调控下月度量价趋稳，2020年限价放松后量价齐升

1、成交量：2013年后规模转“平“，2017年四限出台后波峰回落明显

长沙楼市销售规模小周期变化与大周期基本吻合。细化之月度来看，商品住宅月成交面积围绕140万平方米中枢波动，随着调控政策逐渐完善市场规模波动显著降低。我们认为以2013年为节点，前后可分为两个时间段：

2013年以前“市场化”特征明显，商品住宅成交规模“大涨大跌”且周期短变化快。2010年8月起楼市进入上升期，至2010年底商品住宅月成交规模升至249万平方米到达波峰。后需求短期透支下市场进入下降修复期。至2011年底降至波谷商品住宅月成交规模仅59万平方米。可见2013年以前波峰波谷交替特征显著，单个“峰”或“谷”周期从蓄势到回归持续12-15个月，且波峰与波谷成交规模波动近5倍。

值得关注的是，2013年以后楼市进入“政策化”，商品住宅成交规模逐年看稳“稳中有升”。告别“大涨大跌”时代后，得益于调控政策的逐渐完善全市购房需求有序释放下，整体商品住宅成交呈现长期持稳“平”周期与短期爆发“峰”周期相互交替的规模变化。尤其是2017年后随着限购、限价、限售政策的层层收紧，“峰”周期内波峰成交规模较2016年明显压降，整体市场规模更为平稳。结合实际月度成交数据后，可见2013年后长沙楼市主要规模特征为：“平”与“峰”周期相交替，平稳期持续时间大幅拉长至36个月以上，“峰”周期持续时间维持12个月左右不变。

2、房价：2017年后短暂跳增，限价后增速显著回落，至2021年初破万（略）

（三）区域聚焦：热度由中心向外围转移，量稳增，价差弥合房价趋稳（本节有删减）

1、成交量：外围“崛起”，2021年中岳麓、望城两区占比升至全市6成

随着中心板块发展日渐完善饱和，外围板块新房成交占全市比重逐年上升。当前岳麓区和望城区成为成交放量的主要区域。

外围板块以岳麓区和望城区为例，2017年末两区商品住宅成交规模首次与中心四区（开福区、芙蓉区、天心区、雨花区）相平，至2021年中两区占全市新房成交规模比重已升至59%，较2010年历史低点上升37pts。

这主要是因为传统热点板块如梅溪湖、滨江新城、中心城区土地开发趋于尾声，在售项目稀缺，同质化竞争弱，量价实现高，可售存量逐年下跌。刚需客户开始外溢至城市外围发展中板块，如大王山、麓谷、自贸会展片区，但片区整体配套仍处于兑现期，限价实现难度较高，随着待开发项目陆续入市，市场容量整体呈上升趋势。

2、房价：外围与主城价差缩小，望城、长沙县房价两年增22%居首（略）

（一）短期（1年）：严调控压抑市场活力，楼地市联动减弱，量价持稳（本节有删减）

1、2017年起调控政策多措并举，“四限”强力维持楼市“三稳”预期

正如上文所说2013年以后长沙楼市逐渐转变为“政策市”，尤其2017年后随着四限政策一再加强，长沙短期新房量价受调控政策强约束。

2015年以后长沙着手制定出台涉房调控政策，结合全市商品住宅成交变化来看，政策的收紧-放松对市场有立竿见影效果，尤其是2017年以后持续收紧的调控力度有维稳楼市量价有显著效果。

2015年5月-10月长沙陆续出台刺激性政策，包括提高居民贷款能力、减免契税、湘十条等。受政策“放松”刺激2016年成交规模迎来“峰”周期，规模激增。

2017年后随着调控政策的密集出台，如上文所说四限后全市商品住宅月成交规模回落至150万平方米历史均值，且成交均价同比增速收窄至10%以内。

长沙楼市变化之所以与调控政策深度绑定，主要有两方面原因：一方面是政策调控层层加码，且出台间隔极短；另一方面是政策调控持严立场坚定。因此不仅通过规则有效限制了房企与购房者的过热表现，而且通过坚定的立场给予市场较长的政策持严预期。具体而言：

2017年后调控多措并举，且频率极高。以“6.25”调控政策为重点落实对象，至2021年中共计出台调控政策近30余次，其中仅2017年限制性政策加码12次。在不断扩大限购、限售范围、细化土地和新房限价的同时，配套出台公证摇号销售、刚需优先选房、鼓励推广全装修等一揽子政策。提出“不得捂地惜建”措施加快商品住宅入市销售，全面落实人才购房政策，着力构建租购并举的住房供应体系。同时，大力加强执法监管，重拳打击违规预售、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为。

调控政策快速迭代，层层收紧。以限购政策为例，2017年3月首次提出外地户口在蓉限购1套；后2017年9月加码至外地户口购买首套房须2年社保，限制长沙本地户口购买二套房须取得首套房产证3年后，并将限购区域扩大至全市范围。此外，2017年至2021年陆续将赠予、离婚、境外个人、法拍房等纳入限购范围。

更为严格的是政策调控立场坚定。以人才政策为例，2019年9月长沙出台人才购房政策，专科及以上长沙工作人才首套购房不限户籍和个税、社保缴纳时间。仅一个月后，该项政策将人才门槛提高至大专并附加“须1年工资流水和居住证”等新增要求。可见即使在官方称“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，且实际楼市量价平稳时，出台放松性政策仍谨遵严控口径，使调控政策持严立场具有一贯性。

2、土拍“限价+摇号”遏制地市热度，楼、地市联动效应明显减弱

长沙“政策市”下土拍地对新房成交规模变化也有一定影响。体现在每逢市场转向往往适逢高价地出让,2021年后主要作用于改善市场。

以长沙全市年度涉宅用地平均成交楼面价TOP月份为例，如2011年10月、2014年3月和2016年11月分别出现了数宗高价宅地出让。届时恰为新房市场商品住宅成交规模到达阶段拐点。

值得注意的是，2017年后土拍高价地与新房成交规模的联动变化现象明显减弱。这主要是由于2017年8月后涉宅土地出让“限房价+摇号”。同时新房市场快速收紧的调控政策对销售规模的影响强度更为显著。两相作用下土拍高价地与新房成交规模间似乎脱钩。

但虽则土地双限政策松动，住宅限价不再一刀切，由全面保刚需开始扭转为高端有市场、中端有支持、低端有保障。如2021年绿城以熔断楼面价14157元/平方米竞得048号无限价商住地以及以10968元/平方米出让的041号地均使得长沙改善以及豪宅市场迎来新的价格上升预期。

3、2017年前“以价换量”刚需主导，新房限价后一二手倒挂改善入场（略）

（二）中长期（3-5年）：人口大增、购买力充沛为楼市成交提供稳固支撑（本节有删减）

1、产业升级、高铁开通加速人口回流，常住户籍人口比持续增长

长沙楼市在疫情后迎来“复苏”，调控“松动”，地价攀升是直接导火线，而背后更深层次的原因则是长期积累购买力的集中爆发。纵观长沙2011年以来常住人口增量变化，2011-2014年虽然逐年攀升，但每年增量均不足10万人，而步入2015年以来常住人口增长明显提速，每年增量均在25万人左右，且常住户籍人口比始终保持稳中有增态势，至2019年末已达1.14，保持人口净流入。

结合近期公布的七普数据，长沙人口突破千万，达到了1004.8万人，超过了南京、合肥等长三角发达二线城市，长沙过去十年增长了300.4万，是湖南省人口增量的4倍多,这也意味着过去十年，湖南省的人口都在往省会长沙流入，外地流入湖南的人口，也主要流入了长沙。

从人口年龄结构来看，长沙毋庸置疑是湖南省“最年轻”的城市，按照65岁及以上占比12%的划分线来看，湖南下辖的14个城市与自治州中，有13个迈入了深度老龄化社会，仅长沙一城“幸免”，65岁及以上占比仅11.11%，此外，长沙的人口素质全省第一，每10万人中有27453万人拥有大学学历，长沙也是湖南省所有城市中唯一一个在每10万人中的学历人数在2万以上的城市。

长沙之所以能有如此强大的人口吸附力，主要源于一方面多元化产业持续提升人口吸附力，近年来长沙力争打造互联网产业第五城，在这一领域形成了可观的集聚效应，超过30家知名软件和互联网企业在长沙设立全国总部或区域性总部。同时软件和信息技术服务业继续持续保持高速增长，较强的民营经济和强人均可支配收入吸纳了大量企业入户，带来产业人口吸附。

另一方面，中部枢纽奠定了人口吸附基础，长沙当前高铁已完成南北东西全对接模式，在未来全国“八横八纵”的高铁规划下，长沙线路的增量有望超过“中三角”其他两个城市，成为名副其实的中部交通枢纽，高铁优势在未来势必会带来人口回流红利，事实上，珠三角发展吸引了诸多湖南的高素质人口，但近年随着高铁便利度、产业转移与长沙本身发展，人才回流创业发展有提升趋势。

此外，值得关注的是，2021年3月31日，长沙市委办公厅、市政府办公厅发布了《中国（湖南）自由贸易试验区长沙片区人才集聚发展若干措施》。“史上最强人才新政”从10个方面制定了45条人才政策，200万元奖励补贴、200平方米标准全额购房补贴、1000万元项目扶持资金等优厚的条件都旨在吸引更多高素质人才来长就业，为经济发展注入新的活力。

由此可见，常住人口并不是限制长沙楼市成交规模增长的主要原因，与之相反，近十年来人口的稳步增长恰恰为未来楼市的爆发奠定了良好的购买力基础。

2、居民购买力尚属充沛区间，限购“达标”后3-5年有望陆续释放（本节有删减）

事实上，长沙居民收入一直保持相对充沛的水平，我们列示了长沙2011年以来城镇居民人均可支配收入和在岗职工平均工资绝对量及变动情况，可以看出，二者绝对量均保持正增长，截止2020年分别达到了5.8万元和10.6万元，增速呈波动下行趋势，至2019年末维持在5%-7%。

因长沙整体房价在全国一二线城市中仍处“洼地”，以城镇居民人均可支配收入测算的房价收入比仅为6.14年，在中部六省省会城市中处末位，城市经济发展面好，房价低，买房压力小，刚需仍是驱动城市成交规模增长的重要力量，而对于本地公务员等高收入群体而言，买房换房更是毫无压力，以在岗职工平均工资测算的房价收入比仅为3.37年，此外，以城镇居民人均可支配收入测算的房价收入比均有稳步下行并持稳的趋势，由此可见，居民购买力尚处于较为充沛的区间。

近年来，长沙财富聚集效应明显加快，从高净值家庭数量来看，2020年长沙家庭资产在600万-1000万达16800户，仅次于武汉，位居中部第二位。而细化到岗位和工种，收入水平也不尽相同，主要与城市产业结构密切相关，从51job的2021年8月招聘信息来看，高收入群体主要从事以下几类工作：一是高新科技产业，人工智能、科研、移动开发等互联网经济衍生行业；二是房地产、金融、银行等，月收入在6000-8000元不等，三是休闲娱乐产业，尤其是近年来网红经济蓬勃发展，长沙更是处于风口浪尖，文和友、茶颜悦色等IP营销层出不穷，也拉动了本地居民收入的稳步增长。

3、2019年以来地市放量，限价抬升，新房潜在供应量相对充足（略）

（一）短期（1年）预判：市场热度延续，2021年预期量价齐增创新高（本节有删减）

1、成交规模：2021年下半年高位持稳，全年有望2250-2500万平

为了更好的预判1年之内商品住宅成交面积的变动量和上下行趋势，首先依据上文得到的长沙短期楼市波动的影响因素，2021年除法拍房精准限购以来，并未出台其他调控加码措施，整体市场进入了新的供求平衡期，预计7-10月将迎来小幅回调，而参照历史规律，11-12月有望“翘尾”回升，迎来年末的一次集中放量。

若要预判2021年全年总量，我们认为还需结合商品住宅供应等相关指标，一方面市场供应和存量决定了成交的发挥空间，即成交的上限；另一方面，通过对比长沙历年来商品住宅的供求面积，我们不难发现，市场以2015年为分界点，随着供应整体缩量，市场逐步由供过于求向供不应求转变，且年供求比基本保持在0.6-0.9之间波动，值得关注的是，2002年供应显著放量的情况下，供求差值也有缩小的趋势，供求比维持在0.87，因而可以将商品住宅供应量作为判断短期（1年内）成交是否放量的重要依据。

若要预判长沙商品住宅供应量，我们还需聚焦长沙土地市场，从下图中可以看出，长沙涉宅用地成交规模是商品住宅供应面积的先行指标，按照房企拿地到项目入市1-2年的开发周期来推算，2010-2015年涉宅用地成交规模呈现出波动下行趋势也导致2012-2017年整体商品住宅供应面积呈现出稳步下行趋势，而自2016年以来整体涉宅用地成交规模由降转增也带动了2018年以来商品住宅供应面积的稳步回升。

基于此，预判2021年长沙商品住宅的供应面积，我们认为，供应预期会在1800-2000万平方米稳步爬升，以供求比0.8来给出成交规模预判，可以推断2021年长沙全年商品住宅成交面积预期在2250-2500万平方米，较2020年保持稳中有增走势，约15-25%的同比增幅。

2、房价：地价拉动新房限价抬升，2021年预期微增至1.1-1.2万元/平（略）

（二）中长期（3-5年）预判：城区扩容、购买力提升驱动成交再上台阶（本节有删减）

1、成交规模：年成交中枢预期由1500万平抬升至2000万平持稳

预判3-5年长沙商品住宅的成交面积，我们认为，有望通过2021年稳步爬升后进入新的平台期，年均成交规模预期在2000万平方米左右高位波动。

依据上文对长沙长周期预判，2010-2018年整体成交规模低位持稳，成交中枢处于1500万平方米左右波动，自2019年以来，我们认为进入了新的爬升周期，2021年预期会达到突破新高，逼近2500万平方米，而后或将迎来小幅回调，依据一轮周期基本在8-10年的推论，2019-2025年或将处于年均成交规模2000万平方米这一中枢高位持稳，并不会出现明显的“大升大降”。

目前来看，长沙处于被政策压制的市场，自2017年以来调控频出，尤其是近几年政策加码力度有增无减，加之供应缩量，并未给予长沙楼市较大的释放空间，我们预期3-5年即便仍处于政策“高压”之中，长沙楼市供求还是有望找到新的动态平衡，从而迎来属于自己的“春天”。

首先，长沙县撤县划区，规划利好，城区面积的扩大、将为长沙楼市成交规模的增长提供稳固支撑。事实上，此前长沙相较于中部强省会城市武汉、郑州而言，体量不足，发展空间受制，拓展城市发展空间是一大发力点。长沙县撤县设区，长沙城区国土面积将增加25%，反超郑州，略低于武汉，长沙成为国家中心城市的筹码增加，是提升长沙首位度很重要的一步。不同于望城区，长沙县产业雄厚，人口和经济发展都处于长沙市前列，长沙县撤县设区，除了在提升城市首位度上至关重要；同时，在于房地产方面，有助于消弭长沙县和主城区较大的住宅价差，以及释放片区内强劲的产业人群购房需求。

其次，地市持续放量也为中长期楼市成交提供了释放空间，2019年以来长沙一直处于涉宅用地成交规模的高位，年成交基本在2600-2800万平方米高位波动，介于长沙整体调控趋严，2018年7月便发布不允许捂地惜售的通知，这部分地块预计也将在未来2-3年以内入市，形成新房有效供应，此前供不应求的情况也将得到缓解，成交中枢大概率持稳在2000万平方米左右的中枢。

最后，从人口基数和居民购买力来看，尚属充沛区间。常住人口破千万，十年增长300万人，这部分购房需求受到短期内政策压抑难以释放，不过中长期来看，随着社保和个税条件的吻合，也将在未来3-5年之内逐步释放，居民购买力层面属于相对充裕的水平，与中部其他城市进行对比，合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨，整体房价收入比均在10年以上，而长沙仅6.14年，年轻人购房压力并不算太大，未来刚需仍有较大的释放空间。

2、房价：年增幅预期保持5%-10%，3-5年内难破1.5万元/平“天花板”（略）