西政资本 作者：颜娜
来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）
目录
一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑
（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决
（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑
二、城市更新项目投资测算的流程及注意要点
（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念
1. 城市更新项目投资测算各子表
2. 城市更新相关基本概念
（二）城市更新项目投资测算准备工作
（三）城市更新项目投资测算三大难点
1. 项目总建筑量的确定
2. 两房配建量的确定
3. 地价测算
笔者按：
众所周知，不管是城市更新项目还是净地开发项目，市场上漂的项目都很多，但兼具推进可行性及经济效益可行性的项目却少之又少。项目获取后，投拓相关人员除对项目本体可操作性及风险等进行分析与挖掘之外，比如项目基本区位与区位规划、项目上层规划符合情况、项目现状与规划情况（含所处阶段、体量与业态等）、权利主体与利益相关方内部关系与意见等，还需尽可能精准地对项目的经济可行性进行评估，以确定项目投资效益及实际投资可行性等。为便于读者理解，笔者结合自己在西政地产公司的项目投资经验，就城市更新项目经济测算原理、测算细节及案例进行说明，欢迎各位读者与笔者共同探讨。
一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑
（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决
深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979年正式建市，1980年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。继2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
2009年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。
同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约5-8年。
（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑
对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。
综上所述，由于深圳市城市更新本质在于原权利人、政府及开发商三方利益的博弈，以及随着建筑物理形态与业态业种的动态变化引起的持续性投资过程两个方面。基于此，城市更新投资测算表同样体现了三方利益的分配情况以及由于项目业态与形态变化引起的各阶段各类投入与产出情况。
二、城市更新项目投资测算的流程及注意要点
（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念
1. 城市更新项目投资测算各子表
投资测算的总体原理比较简单，即“盈利=产出-投入”或“利润=总收入-总成本-总费用”，但城市更新项目投资测算作为项目投资全流程的体现，不仅涉及普通开发项目的勘探、设计、评估及工程各类科目及标准，还需考虑各类前期费用及拆迁及安置成本类型及其税务处理等。根据项目所涉阶段及大类科目，以静态测算表为例，城市更新项目测算体系需至少体现如下几张表中的内容：
2. 城市更新相关基本概念
拆除重建无非是在已批土地上进行建筑量与业态的重新确定，经济测算亦以此为基础。按照土地、建筑物及业态，列举几个城市更新特征基本概念如下：
（二）城市更新测算准备工作
按照（一）中所列十张表的情况，项目测算需先明确如下相关数据：
1. 项目基本指标
（1）更新范围
（2）拟拆除范围面积
（3）现状总建筑量、物业类型及产权证情况（用于辅助确定物业回迁量）
（4）现状容积率
（5）合法用地情况，如非农用地、老屋村、“两规”用地、国有已出让用地、零星用地等（用于确定土地移交及地价）
2. 项目拆迁安置补偿及回迁物业
3. 法定图则的规划与公配相关要求
4. 项目所在密度分区及保障房配建地区类别
5. 移交土地的面积及实际开发建设用地面积
结合项目五类历史用地及法图规划等，确定需移交土地的面积，继而确定项目实际可开发建设用地面积。
其中，拆除重建类项目，进行历史用地处置的，需先移交一定比例纳入政府土地储备（具体比例见表7），剩余部分连同无需处置部分还需将不少于15%的土地移交政府。经验数据显示，一般城市更新项目总体土地移交比例超过30%。
表1 拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表 | |||
拆除重建类城市更新项目 | 处置土地中交由继受单位进行城市更新的比例 | 处置土地中纳入政府土地储备的比例 | |
一般更新单元 | 80% | 20% | |
重点更新单元 | 合法用地比例≥60% | 80% | 20% |
60%＞合法用地比例≥50% | 75% | 25% | |
50%＞合法用地比例≥40% | 65% | 35% | |
合法用地比例＜40% | 55% | 45% |
（三）城市更新测算三大难点
城市更新经济测算的难度主要在于如下三点：项目总建筑量的确定、两房配建比例的确定以及地价的确定。其中，项目总建筑量的确定关键在于各类容积及容积率的确定，包括基础容积、一般容积、奖励容积及各类修正；两房配建比例的确定关键之处在于比例的核增与核减；地价测算则关键在于各类别地价的修正及测算次序等。
1. 项目总建筑量的确定
更新项目地块容积=基础容积+转移容积+奖励容积
（1）基础容积与基础容积率
基础容积＝基础容积率×地块面积
=基准容积率×（1-地块规模修正系数）×（1+周边道路修正系数）×（1+地铁站点修正系数）×地块面积
其中，基准容积率根据表2-6确定：
各密度分区对应的基准容积率及上限
表2 居住用地地块容积率 | |||
分级 | 密度分区 | 基准容积率 | 容积率上限 |
1 | 密度一、二区 | 3.2 | 6 |
2 | 密度三区 | 3.0 | 5.5 |
2 | 密度四区 | 2.5 | 4.0 |
3 | 密度五区 | 1.5 | 2.5 |
表3 商业服务业用地地块容积率指引 | ||
分级 | 密度分区 | 基准容积率 |
1 | 密度一区 | 5.4 |
2 | 密度二区 | 4.5 |
3 | 密度三区 | 4.0 |
4 | 密度四区 | 2.5 |
5 | 密度五区 | 2.0 |
表4 工业用地地块容积率 | |||
分级 | 密度分区 | 新型产业用地基准容积率 | 普通工业用地基准容积率 |
1 | 密度一、二、三区 | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四区 | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五区 | 2.0 | 1.5 |
表5 物流仓储用地地块容积率 | |||
分级 | 密度分区 | 物流用地基准容积率 | 仓储用地基准容积率 |
1 | 密度一、二、三区 | 4.0 | 3.5 |
2 | 密度四区 | 2.5 | 2.0 |
3 | 密度五区 | 2.0 | 1.5 |
表6 特定地区的密度分区、地块容积及容积率 |
除机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区外，因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖地区，用地位于一般地区的原则上应按照相邻片区同等密度分区确定；用地紧邻基本生态控制线等生态敏感地区，原则上应比相邻片区密度分区下降一区确定。 |
地块规模修正系数、周边道路修正系数即地铁站修正系数按如下规定：
① 地块规模修正系数
地块小于等于基准用地规模时，地块容积及容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按每增加0.1公顷折减0.005累加计算，不足0.1公顷按0.1公顷修正，最大折减值小于等于0.3。
表7 地块规模修正系数 | |
用地功能 | 基准用地规模S0 |
居住用地 | 2公顷 |
商业服务业用地 | 1公顷 |
普通工业用地 | 3公顷 |
新型产业用地 | 1公顷 |
仓储用地 | 5公顷 |
物流用地 | 2公顷 |
② 周边道路修正系数
居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行修正。
表8周边道路修正系数确定 | ||||
地块类别 | 一边临路 | 两边临路 | 三边临路 | 周边临路 |
修正系数 | 0 | +0.1 | +0.2 | +0.3 |
③ 地铁站点修正系数
居住用地、商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量及覆盖情况进行修正。车站类型分为多线车站（2站及以上）、单线车站两类；以站台几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分为0～200米、200～500米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；同一车站的地铁站点修正系数宜按表10的规定确定，不同车站重叠覆盖的情形宜按表11的规定确定；远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。
表9 同一车站的地铁站点修正系数 | |||
距离站点（米） | 车站类型 | ||
多线车站 | 单线车站 | ||
修正系数 | 0～200 | +0.7 | +0.5 |
200～500 | +0.5 | +0.3 |
表10 不同车站重叠覆盖的地铁站点修正系数 | ||||
a1 | a2 | b1 | b2 | |
a1 | +0.7 | +0.7 | +0.7 | +0.7 |
a2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b1 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.5 |
b2 | +0.7 | +0.5 | +0.5 | +0.3 |
注：a1代表多线车站0～200米覆盖范围，a2代表多线车站200～500米覆盖范围，b1代表单线车站0～200米覆盖范围，b2代表单线车站200～500米覆盖范围。
（2）转移容积
转移容积=（城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积-基准土地移交用地面积）×城市更新单元基础容积率
其中，项目在法定规划基础上额外落实或扩大规定公配或保留并修缮相应历史风貌区或历史建筑的，还可加计30%计入转移容积率。另外，需注意的是，在城市更新项目中，外部移交用地虽然可以增加合法面积，现状为建成区的外部移交用地还可以按照一定的转移系数计算计入转移容积，但现状为未建设用地的部分不计算转移容积，且外部移交用地不能按30%加计计入转移容积之中，具体规定可参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规【2019】1号）。
表11 外部移交用地建成区转移容积 | |||||
外部移交用地所在密度分区 | 密度一区 | 密度二区 | 密度三区 | 密度四区 | 密度五区 |
转移系数 | 2.2 | 1.8 | 1.5 | 1.2 | 0.7 |
其中，外部移交用地建成区现状容积率低于各自对应转移系数的，按转移容积=外部移交用地建成区用地面积×转移系数；外部移交用地建成区现状容积率≥各自对应转移系数的，转移容积=现状建筑面积。
（3）奖励容积
奖励容积即因保障公共利益项目的实现，而给予的奖励，奖励容积之和不应超出基础容积的30%。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受该限制。
奖励容积主要来源于如下四个方面：
①配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房；②落实附建式公共服务设施、交通设施及市政设施；③设置连接交通公共空间；④保留规定历史建筑的。其中第②项和第④项还可按照相应倍数计入奖励容积，具体规定可参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规【2019】1号）。
如上，基础容积、转移容积及奖励容积确定后，即可确定项目整体容积即项目整体建筑量及综合容积率。
2. 两房配建量的确定
（1）人才住房和保障性住房配建基准比例
就目前来看，深圳市城市更新保障房的来源主要有两种：工改保以及保障房配建。在城市更新项目人才住房和保障性住房配建方面，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）对不同配建类别地区下城中村、旧工业及城市基础设施和公共服务设施改造为住宅的基准配建比例进行了规定，具体见表12。
表12 人才住房、保障性住房配建基准比例 | |||
类型 | 一类地区 | 二类地区 | 三类地区 |
城中村及其他旧区改造为住宅 | 20% | 18% | 15% |
旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅 | 35% | 33% | 30% |
改造方向为新型产业用地的项目，可规划的不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。
（2）人才公寓配建基准比例
表13 人才公寓配建基准比例 | |||
类型 | 一类地区 | 二类地区 | 三类地区 |
改造后包含商务公寓的 | 20% | 18% | 15% |
与人才住房和保障性住房配建类似，城市更新项目改造后包含商务公寓的，一、二、三类地区人才公寓配建基准比例分别按20%、18%及15%确定。
表14 保障房配建比例核增及核减 | |||
情形 | 核增比例 | ||
项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内 | 3% | ||
项目属于工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅 | 15% | ||
情形 | 核减比例 | ||
项目拆除重建范围中包含城中村用地 | 核减数值= | 核减基数× | 城中村用地面积 |
项目改造后开发建设用地总面积 | |||
其中 | 核减基数 | ||
一类地区 | 8% | ||
二、三类地区 | 5% | ||
城市更新项目土地移交率∈（30%，40%） | 2% | ||
土地移交率＞40% | 3% |
（3）创新型产业用房
根据《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（深规土规〔2016〕2号），创新型产业用房的配建比例为12%，其中，项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，权利主体为高新技术企业且自行开发的，配建比例为10%；权利主体为非高新技术企业且与高新技术企业合作开发的，配建比例为12%；权利主体为非高新技术企业且自行开发的，配建比例为25%。
3. 地价测算
现阶段深圳市城市更新地价以深圳市2013年的公告基准地价及市场评估地价为基础，城市更新项目地价测算依据主要为《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）、《市规土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土【2015】587号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）以及保障性住房和创新型产业用房相关规定文件。其中，对于《深圳市地价测算规则》，2018年2月17日深圳市规划和自然资源局发布征求意见稿，在衔接2013年版《深圳市宗地地价测算规则》的基础上，统一了棚户区改造及土地整备项目的测算规则，并规定未来地价将以标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）为基础进行评估；2019年4月30日，深圳市规划和自然资源局就《深圳市地价测算规则》发布第二次征求意见稿，在第一次征求意见稿的基础上对相关修正系数进行了微调。
城市更新项目地价测算不仅与土地性质、最终业态和容积率相关，还与业态变迁情况及项目转让规定相挂钩，地价测算时需结合项目具体情况与多项政策进行综合评估。限于篇幅，本文暂不对城市更新地价测算逻辑进行具体说明，关于不同项目地价具体测算方式，西政资本将另立篇幅进行梳理，欢迎各位读者关注。同时，关于城市更新项目地价测算实操举例，可参考西政资本2017年9月6日的文章《纯干货：深圳城市更新项目地价测算实操（西政资本201709版）》。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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