地产资管界 作者：地产资管界
来源：地产资管界（ID:reamdaily）
目前，虽然国内并未推出以商业地产为底层物业的公募REITs，但共有16支以持有中国内地商办物业，在港交所和新交所上市的房地产信托投资基金（REITs），其中新交所共有10支，港交所共有6支，我们称之为中概REITs。
表：中概REITs情况
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近期，港交所中概REITs中，越秀房托、汇贤产业信托、招商房托、春泉产业信托陆续公布了2020年中期业绩。以下是地产资管界对这四支中概REITs上半年业绩进行的盘点。
越秀房托：酒店物业冲击最严重
8月6日，越秀房产信托基金（以下简称“越秀房托”）发布2020年中期业绩报告，多项数据出现了不同程度的下跌。
过去半年，越秀房托总收入约为8.3亿元，同比下降16.9%；物业收入净额约为6.5亿元，同比下降10.3%；除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为2.12亿元，同比跌129%。
由于总收入减少，越秀房托向基金单位持有人分派的金额也随之减少。上半年分派总额约为3.19亿元，同比下降24.9%；每基金单位分派约0.099元，同比下降27.2%。
越秀房托投资组合
截至2020年上半年，越秀房托旗下一共持有八项商业物业，包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉物业以及杭州维多利。
表：2020上半年越秀房托持有物业情况
来源：企业财报
新冠疫情风险面前，成长型物业的表现较成熟型物业更好。过去半年，武汉物业虽然身处疫情的重灾区，但出租率仍录得11%的升幅，为85.3%；杭州维多利出租率为97.8%，同比增加1.1%。
另六项成熟型物业——白马大厦出租率为97.3%、财富广场为97.1%、维多利广场为94.1%、国金中心为94.5%，同比分别下跌2.7%、2.5%、5.3%、0.8%，城建大厦出租率为96.2%，同比增加0.3%。
在成长型物业的拉动下，越秀房托上半年整体出租率提升至92.1%，去年同期为90.5%，其中成熟型物业出租率为94.5%，去年同期为96.5%，成长型物业为86.7%，去年同期为76.9%。
表：2020上半年越秀房托物业出租情况
来源：企业财报
越秀房托董事长林德良认为，一个好的基金资产组合里一定要有成熟型和成长型的物业。成熟型物业是基底，成长型物业可以带来成长性，“这样就算在经济周期很差的时候，企业的业绩表现也不会太差”。
从业态来看，酒店是越秀房托上半年受影响最大的一部分。期内，越秀房托写字楼部分收入为4.68亿元，同比增加3.54%；批发商场1.61亿元，同比减少12.97%；零售商场8075.2万元，同比减少14.43%；酒店及服务式公寓收入1.2亿元，同比减少55.22%。
林德良坦言，疫情对酒店冲击最大。2、3月份四季酒店入住率只有2.4%、6%，但6月份已经迅速恢复至62.4%，7月份继续上升至75%，恢复到去年同期八成的水平。
而写字楼部分影响相对最小，虽出租率出现下滑，但收入是唯一实现增长的。“写字楼是最容易穿越经济周期，因为写字楼是靠产业动能去带动的，而商场或酒店靠消费动能去带动。”林德良指出。
据其透露，今年上半年国金中心续租租金实现了12%的升幅，白马大厦、城建大厦、维多利、财富广场升幅分别为14.8%、5%、7%、8%。下半年写字楼到期租约比例为13.6%，若这部分续租率能达到60%-70%，那整体续租租金升幅也可达到5%。
林德良称，此前租户的租约都是三五年前签的，现在续租对标的是市场价，这是续租租金得以上升的主要原因。
招商房托：未来将注入新的项目
作为一家新上市的房托，8月18日，招商局商业房托发布中期业绩，这也是招商局房托首次公布中期业绩。该集团期内收益为1.78亿元，物业收益净额为1.387亿元，净物业收益率为78.0%。除税后溢利为4562.1万元，可供分派收入为8193.2万元，派息率为100%，每基金单位分派0.0809港元。
来源：企业财报
招商局房托基金投资组合
2020半年报显示，公司期内收益较2019年同期的收益减少约1283.1万元。整体物业组合的出租率由2019年6月30日的81.0%上升至2020年6月30日的83.2%，升幅为2.1个百分点。由于向租户提供约1500万元的租金优惠，故租金收入较去年同期减少5.7%至1.512亿元。
表：2020上半年招商房托物业出租情况
来源：企业财报
招商局商业房托主席黄均隆于中期业绩发布会上指，今年下半年将会加快改造升值，以提升物业价值，并会于集团内部及外部寻持优质资产注入房托。
招商局商业房托执行董事郭瑾指，招商局商业房托未来将继续以两条腿走路，对于存量资产会以稳字当头，不过随着政策放松，会更积极寻找物业，以稳中求更大的发展，除会于招商蛇口以及招商局集团内部寻找适合房托的项目，另一方面会于市场上寻找项目，于上半年已在北、上、大湾区寻找项目，而下半年更会拓展到有潜力的二线城市，包括一些招商蛇口已进入的二线城市。
汇贤产业信托：分派金额大跌
8月3日，李嘉诚旗下的汇贤产业信托公布2020中期业绩。报告期内，该公司物业收入净额为7.51亿元（人民币，下同），按年下跌27.9%，而可供分派金额为1.4亿元，较去年同期减少80.7%。
公司2020半年报指出，分派比率为90%，分派金额为1.26亿元（2019年：7.25亿元），而每基金单位分派为0.0212元（2019年：0.1245元）。按2020年6月30日基金单位的收市价2.15元计算，年度化分派收益率为2.0%。
来源：企业财报
由于新冠疫情及其所带来的经济影响，汇贤产业信托于2020年6月30日投资物业的评估价值约为308.41亿元，而于2019年12月31日则为329.38亿元。
截至2020年6月30日止六個月，汇贤产业信托物业收入净额为7.51亿元人民币。其中酒店物业组合收益总额为0.63亿元（2019年：2.31亿元）。尽管继续采取人力资源管理及延后资本支出计划等进取的削减成本措施，物业收入净额总计仍录得4,400万元亏损，而于2019年同期则录得4,300万元溢利。
表：2020上半年汇贤产业信托物业租金情况
来源：企业财报，地产资管界整理
汇贤产业信托的零售物业组合包含两个大型购物中心：北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场商场，于报告期间，零售物业组合的收益为4.83亿元（2019年：6.14亿元），物业收入净额为3.44亿元（2019年：4.52亿元）。
汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。收益为5.62亿元（2019年：6.60亿元），物业收入净额为4.03亿元（2019年：4.99亿元）。
春泉产业信托：上半年亏损2.7亿元
春泉产业信托是香港第一支让投资者直接投资位于北京 CBD 的两幢超甲级写字楼的产业信托，其底层物业主要包括华贸中心1座和2座所有的写字楼楼层（1座4至28层，2座4至32层，建筑面积约为12万平方米）及位于两座写字楼地下楼层的约600个停车位（以下称“华贸物业”）。
根据近日公布的2020年中期业绩显示，春泉产业信托期内收益为人民币2.73亿元，环比减少1.8%，同比增加1.4%。扣除物业经营开支人民币6972万元后，物业收入净额为人民币2.03亿元，环比减少0.9%，及同比增加0.5%。于报告期间，净物业收益率为74.4%。(2019年下半年：73.8%;2019年上半年：75.1%)。
于报告期间，在宏观局势相当不利的情况下，华贸物业的表现仍然相对稳定。租金收益为2.4353亿元，环比轻微减少0.5%，同比增加1.8%。因此，收益环比减少0.7%，同比增加1.0%。扣除物业经营开支人民币6941万元，物业收入金额录得人民币1.8363亿元，环比增加0.6%，同比减少0.1%。
表：2020年上半年华贸物业经营表现
来源：企业财报
经计及华贸物业的公允价值减少人民币3.12亿元及英国组合的公允价值减少人民币2485万元，报告期间的除税后溢利转为亏损人民币2.656亿元，而上年同期取得溢利1.528亿元。
2020年上半年，该集团的中期分派每个基金单位9.5港仙，环比增长6.7%，且分派比例为100%。
此外，于报告期间的可供分派收入总额为人民币1.25亿元，环比增加5.2%及同比增加10.5%。于其他调整中，可供分派收入总额不包括汇兑亏损及投资物业公允价值亏损(均为非现金性质)。
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