丁祖昱评楼市 作者：CRIC证券CRIC物管
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
地产股表现一直是投资者关心的话题，估值低位，股价“跌跌不休”已成为常态，连续多月表现不及大盘。克而瑞证券数据显示，2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅19.5%，同期恒生中国内地地产指数跌幅19.0%，房地产（申万）板块跌幅11.8%。
CRIC数据显示，前5月TOP100房企整体操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也出现了39.4%的增长，整体业绩相对较好。物业股表现则好于地产股，5月47家上市物业企业整体平均上涨4.5%，恒生物业指数上涨1.79%。
房地产是受政策影响较大的行业，加之受大市影响，克而瑞内房股领先指数整体呈现下跌趋势，地产股或将成为较好的防守型投资选择，估值正迎来修复，物业股也将回归理性。
5月地产股指数表现不及大盘
过去一年，克而瑞内房股领先指数跌幅23.2%，同期恒生中国内地地产指数跌幅23.6%，恒生指数跌幅3.4%，房地产（申万）板块跌幅10.9%。2021年以来，地产股较2020年波动上升，但整体跑输大盘。
2月开始克而瑞领先股指上涨10.6%，3月克而瑞领先股指再上涨2.1%，但4月楼市成交环比下降，克而瑞领先股指随之下降4.5%，5月克而瑞领先股指下降0.9%，月末走势略有回升。
整体来看，自2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅19.5%，同期恒生中国内地地产指数跌幅19.0%。恒生指数涨幅2.4%，房地产（申万）板块跌幅11.8%。2021年5月，恒生指数上升1.5%，克而瑞内房股领先指数下降0.9%，恒生中国内地地产指数下降2.2%，房地产（申万）板块上升1.8%。
图：克而瑞内房股领先指数
及恒生中国内地地产指数走势
备注：1）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
从估值角度看，2021年5月克而瑞内房股领先指数估值平稳，指数相对恒指PE略有回升。
克而瑞内房股领先指数成分股整体PE2021年5月周均值为6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整体PE周均值为15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。
图：克而瑞内房股领先指数PE估值走势
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
图：5月克而瑞内房股领先指数成分股
相对恒指整体PE走势
备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100%
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股5月较4月有所回落。5月相对恒指PB周均值为61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相对恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整体PB均值为0.76，低于与上月周均值0.78，高于2020年全年PB周均值0.74。
图：克而瑞内房股
领先指数PB估值走势平稳
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
物业股平均涨4.5%
相对于地产股的波动下跌，物业股因发展潜力较大继续受投资者青睐，整体股价则延续上涨趋势。克而瑞物管监测数据显示，5月A+H股47家物业企业平均上涨4.50%，自2020年房企分拆上市节奏加快，截止5月31日，47家上市物企总市值突破万亿元。
从个股表现来看，5月A+H股47只物业股中上涨的数量达到28只，其中滨江服务涨幅最大，单月上涨33.8%，佳兆业美好和星盛商业则位于第二、第三位，分别上涨30.6%和28.9%。至6月物业股大多数仍然处于上涨状态，最新数据显示，6月8日，截至香港联交所下午收盘，42只H股物业股中21只录得上涨，其中最大涨幅为12.1%。
值得注意的是，随着收并购的不断升温，物业板块市场集中度进一步增强，中小企业股价承压明显。5月18家股价下跌企业中，有2/3为市值排名30名以后的尾部企业。
反观地产股个股表现，5月涨幅前五房企不及物业股，其中，中国奥园涨幅最高为12.7%，前五平均涨7.9%，地产股最高下跌超50%。
表：5月末物业股市值排行TOP10及涨幅情况
数据来源：克而瑞物管
分拆上市潮仍在继续
融资渠道进一步收紧，主营业务利润长期下行，房企纷纷谋求上市或分拆业务上市获取更多资金支持。
截至2021年5月31日，在港交所递交招股书但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以来共有5家房企房企递交招股书。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，其余企业均显示“招股书已过期”。
表：房企赴港上市排队情况
数据来源：克而瑞物管
在分拆物业公司上市方面似乎更为顺利，5月多家房企分拆旗下物业公司赴港上市，包括北京城建、德商以及祥生，并且有新希望服务1家物企在5月完成上市。截至5月31日，在港交所递交招股书仍未上市的物业企业共有20家，其中越秀服务已通过上市聆讯，融信服务则两次递表。
整体来看，房地产企业上市之路颇为波折，然而分拆旗下物业板块上市的热潮仍然在持续。
值得注意的是，5月碧桂园服务和雅生活分别进行配股融资104港元和32亿港元，其中碧桂园服务再次刷新物业股单次配股筹资金额记录，此举或将引发物管行业新一轮“军备竞赛”，加剧行业竞争。
表：房企分拆旗下物业公司赴港上市排队情况
数据来源：克而瑞物管
整体来看，在“房住不炒”调控主基调下，“因城施策”与“因企施策”趋于常态化，估值水平处于历史低位，且克而瑞领先股指估值平稳，指数相对恒指PE继续回升，整体而言，2021年全年估值空间修复可期。
随着行业安全垫增厚，地产股或将成为较好的防守型投资选择。对于个股而言，房企只有强化成本控制能力、融资能力及周转速度，灵活应对市场变化，建立可持续性竞争优势，才能跑赢大市。
与此同时，物管行业发展空间仍然较大，因此备受投资者青睐，但从估值来看物业股已逐渐回归理性，随着行业集中度不断提升，物管行业竞争将日益加剧，企业仍需增厚安全垫。
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