丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
2021年对房地产市场而言，是不平凡的一年，上半年形势一片大好，房地产企业销售百强房企累计销售操盘业绩规模同比增长36.7%。CRIC重点监测的30个城市2021年1-6月，累计成交同比增长44%，较2019年同期增长21%。整体市场上半年成交保持高位运行，其中一线城市市场持续高热，成交显著放量。
然而，在行业全面转向去杠杆的大环境下，下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上。规模房企平均目标完成率不到90%，完成情况远不及历史同期。
在这样“前高后低”的市场情况下，2021年全年行业销售和投资规模继续保持增长，全年再创新高。
然而，基于市场需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支、政策压力和企业过度追求规模等因素影响，2022年或将迎来20年来首次负增长，未来行业规模也将回到五年前。
01 新房销售规模再创新高
过去五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。尤其是2015-2016年，是行业的转折点，整个住宅行业规模在2016年发生转折，从11亿左右跳到14亿-15亿，随后一路高歌猛进。
2021年全年由强转弱，上半年商品房销售规模曾一度创近5年新高，然而随着调控政策的持续收紧，整体市场开始下行。
国家统计局数据显示1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。
假设12月保持11月商品房销售同比增速估算, 预计全年商品房销售面积和金额分别增2.1%和5%。若以过往5年前11月销售规模占比平均值估算，2021年全年商品房销售面积和金额也将同比分别增长4%和7.8%。
预计全年商品房销售规模将再创新高,面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上
图：全国历年商品房销售面积、销售金额同比走势（单位：亿平方米、万亿元、%）
数据来源：国家统计局
然而从月度来看，下半年销售、融资急剧下滑，2021年7-11月，过去5个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。
这是在过去5年之中从未发生过的，从历史数据来看，基本上每一年下半年的销售数据都高于上半年，与上一年同期相比也更优。
在这样的局面下，市场上出现了不少问题。
02 告别2021年告别“白金时代”
通过对近5年的数据分析发现，销售规模快速回落的主要原因是多种因素叠加造成的。在这些因素影响下，未来2022年或将迎来20年来首次规模负增长，我们告别2021年，意味着真正要和“白金时代”说再见。
1、市场透支和政策调控，整体购房情绪转冷
从近5年的市场数据来看，近5年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
过去20年，房价只涨不跌，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。而过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
从供应来看，70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。
正是在这样的市场环境下，地方调控开始高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。
图：2021年历月各省市政策加码频次
注：统计时间截至12月20日
数据整理：CRIC
其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。
聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。
受市场下行及政策影响，购房情绪转向严重地持币观望。
2、房企过度追求规模，房地产过度金融化
事实上，过去五年，房企过度追求规模，为现在的危机埋下了最大的伏笔。对于规模的追求是过去几年的主旋律，也许当时不一定是错误的，但是今天回过头来，过去5年最大的内因还是在于房企过度的追逐了规模。近五年，百强房企新进城市数量占比超过50%，2014年以来，百强房企全口径销售额年复合增长率达到25%。
近五年，房企有息负债增速远远高于销售增速。2019年海外债发行达到最高点，达到4739亿元，2020年降至3847亿，今年再腰斩降至2527亿。当海外债不能再“借旧还新”时，永续债无法永续，行业整个风险和压力就暴露出来了。
2021年上半年主要上市房企表内净负债率降至70%以下，但这并不代表负债真的降了，因为很多做成了表外负债。上半年，40家房企表内有息负债和表外有息负债均为3.8万亿，比例为1:1，部分企业比例高达2.3倍，压力毋庸置疑。
03 行业规模回到五年前
正是在这样的压力之下，我们认为2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行。
虽然2022年居民信贷端和城市调控端预计均将有边际宽松的利好出现，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，弱二三线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。
同时，2021年土地购置面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。市场分化现象则将进一步扩大。
从未来来看，经测算，预计未来5年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。
房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。
对于企业而言，企业回归“剩”者为王，要改变过去依赖房价上涨和市场规模上升等传统路径，而是重新寻找适合企业未来发展的增长路径。不改变是没有出路。
整个中国地产行业不存在“国进民退”，未来一定会是“国民共进”，民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。
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