地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)
临近年底，房地产消息也在接踵而至，但如何解读这些消息显然已经陷入了混乱。
在混乱里陷久了就很容易忽略大趋势。事实上，趋势才是我们更应该去把握的。那么，对于即将到来的2022年，房地产行业会有哪些趋势呢？
01 政策放暖的趋势
12月上旬，中央 zz 局会议与中央经济 工作会议的接连召开，对2022年房地产整体形势给出了清晰地答案。
在中央 zz 局会议上，房地产表述主要起到定调作用：
要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
而在中央 经济 工作会议上的表述则更为详细：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
不难看出，两次会议上对房地产的主基调都是良性循环和健康发展，显然是要对此前因政策从严过紧导致房地产销售骤然下跌和房企集中出现流动性危机等问题进行纠偏。
纠偏过后，政策层面的放暖大概率将延续到2022年，最终目的是要房地产行业在长效机制作用下，回归到正常的轨道里。
02 房贷利率下行的趋势
最近，媒体频频报道各地银行下调房贷利率的消息，而这些消息显然与中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”密切相关。
事实上中央 经济 工作会议全文一出来，外界即判断2022年货币政策将是趋势性宽松，降准和降息在2022年大概率都会发生。
在全国利率进入下行空间与中央支持合理住房需求的大背景下，房贷利率必然呈现出下降的趋势。客观来说，引导房贷利率下行，将会对房地产市场回暖带来直接的刺激。
当然，比房贷利率下行更受购房者关注的是按揭贷款的发放问题。
央行的数据显示，10月份个人住房贷款增加3481亿元，较9月份多增1013亿元；11月份个人住房贷款增加4013亿元，较10月多增532亿元。
数据已经表明，住房按揭贷款正回归正常，预计2022年将不会再出现如2021年住房按揭贷款大规模积压不给放贷的状况。
不过，推动房价上涨的动力在2022年显然还是非常不足的，我们预计全年房价走势估计将呈现出弱势小幅震荡。
03 房企融资适度放松的趋势
住房按揭回归正常的同时，房企的融资环境也在回暖。
在央行货币政策趋势性宽松的大背景下，央行、银保监会、证监会等有关部门也频频喊话金融机构要对房地产合理资金需求要给予支持。
中央层面的政策纠偏与喊话，很快就起到了实质性的作用。数据显示，11月份境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。
从保利、招商蛇口等央企、到建发、华发等地方国企、再到碧桂园、龙湖等优质民企在11月份都启动了融资发债，而包括阳光城、中国奥园、花样年等遭遇流动性危机的房企到期境内外债券也获得了展期。
目前看，2022年只要中央政策不转向，优质房企正常的融资需求将得到满足，在融资得到满足的基础上迎来一波不错发展的机会。
04 降负债降杠杆的趋势
请注意，融资适度放开将仅限于信用好、稳健型的优质房企， 而对于高杠杆、高负债的民企而言，2022年将依然处于艰难的处境当中。
2021年下半年以来，伴随着诸多房企的债务违约，金融机构对房企的信用债信仰已经被打破，即便是融资环境在2022年全面放开，激进型房企也很难从趋利避害的资本市场上获得融资。
没有融资紧靠回款显然是难以支撑的，这类房企最终可能呈现的结果就是两种：规模不断收缩成为稳健型房企；在某个时间点现金流断裂倒下。
目前看，2022年上半年，激进型房企依然是凶多吉少，我们仍将看到一批知名民企倒在现金流危机里。
05 并购事件增多的趋势
政府、投资者、债权人、员工、供应商、又或者购房者，在房地产整个产业链条上，他们无一希望房企倒下，但一大批房企要倒下又是客观现实。
留下的烂摊子怎么处理？
最好的结局或许就是让优质的房企来消化掉这个烂摊子。
12月初，中国银行间市场交易商协会召集房企召开了一场座谈会，明确银行间市场支持优质房地产企业发行债券用于收购风险房企的住宅建设项目。
更有知情人士透露招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
不出意外，优质房企用发行并购贷的方式兼并收购出现问题的项目与房企或在2022年大行其道。
而这里的优质房企，主要是指央企与地方国企，他们有实力也有责任担当来做这件事情。于社会稳定、于房地产健康发展，于金融市场稳定而言，都将是一个不错的选择。
06 国企央企崛起的趋势
今年宅地供应两集中制度的出台，已经开始深刻影响房地产行业的企业格局。
首先体现在拍地上，第一轮集中土拍时，尚有一些民企参与土地的竞拍，并在杭州、南京等城市掀起了一波热潮，然而，短暂的热潮后就是长久的死寂。进入第二轮、第三轮集中土拍时，我们已经很少见到民企的身影，转而是央企在大举拿地，很多地方国企则担任了临时救场的任务。
以目前形势而言，两集中制度将会在2022年延续下来并继续发挥作用，在融资优势愈加明显的状态下，国企央企成为拿地主流的趋势也将很难扭转。
而今年的土储即是明年的规模，可以预见，2022年的房企销售排行榜上，以中海、招商蛇口为代表的央企国家队，以及以建发、越秀为代表的地方国企代表队将强势崛起。
在一个竞争相对充分且与社会民生、金融稳定高度相关的行业里，国企与央企的强势崛起对于促进房地产业良性循环和健康发展，显然是大有裨益的。
07房企战略收缩的趋势
最近几个月，新城架构调整、阳光城架构调整、弘阳架构调整、旭辉架构调整，几乎每周都会有房企战略调整的新闻传出。
无须讳言，所谓的架构调整背后，都是战略收缩与人员优化。在行业规模与利润见顶的趋势下，房企为了生存进行果断的战略收缩完全无可厚非。
可以预见的是，2022年，主动进行战略收缩的房企还将继续增多，已经战略收缩的房企还有可能进一步战略收缩。
但请记住，善待那些被优化的地产人，房企老板们一定要对得起自己的良知。
08 房地产税逐渐落地的趋势
今年10月23日，人大常委会做出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，十年的靴子终于要落地了。
原本很多业内预计在今年底就会开始在试点城市落地，不过鉴于当前的市场形势显然是有些不合时宜的。即便今年年底不会推进，2022年大概率会循序渐进式的推进落地，而不造成市场的恐慌，不妨碍房地产业良性循环和健康发展将是推进落地的前提条件。
09 楼市分化的趋势
在2016年以前，在中国城镇化进程的助推下，全国房地产市场可谓是统一的市场，要么一起涨跌，要么就是按照板块轮动的原则先后涨跌，但整体呈现出明显的周期性。
在这样的市场环境下，调控政策也基本是全国一盘棋的模式，决策权属于中央。不过，伴随着中国城镇化进程的放缓，各地楼市开始分化，尤其是以一二线城市和三四线城市的分化最为明显：
一二线城市供不应求，要遏制房价过快上涨；三四线城市库存过剩严重，要靠棚改货币化提振市场。
在这样的背景下，中央开始改变调控思路，于2016年政府工作报告中首次提出“因城施策化解房地产库存”。
直至今日，中国楼市城市间的分化依然严重，而年底的中央 经济 工作会议又一次提到了“因城施策”。不难推测，2022年，楼市购买力向高能级城市聚集的趋势不会有任何的改变，一二线城市反倒是很有可能迎来一波“避险”行情，即购房者处理掉三四线城市的房子转而投向更加稀缺的一二线城市，寻求“资产”的保值与增值。
10 商品房销售规模下降将成为新趋势
过去几年，尽管我们都会谈到房地产困难，但是全国商品房销售金额却是节节攀升，屡创新高，而商品房销售面积同样是震荡上升。
不过，无论是人居居住面积，城镇化率，新增刚需购房人口数量，还是居民购房的意愿，各种迹象都在表明，2021年大概率将会成为中国商品房历史上的一个转折点，由高速增长向缓慢萎缩的转折点。
此后，房地产市场将彻底从增量时代进入存量时代。相信在这个新趋势的转变过程中，房地产新的发展模式将渐渐显现，届时又将会迎来新的增长机会，房地产行业也会迎来又一次的新生。
最后，在研究房地产10大趋势时，我们尽量用“大概率”进行表述，而非肯定的表述，毕竟已经经历了如此多的黑天鹅事件后，说不定2022年又会有新的黑天鹅出现，关注地产大爆炸，我们且行且分析吧。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“地产大爆炸”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 2022年，中国房地产的10个大趋势
