丁祖昱评楼市 作者：克而瑞物管
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近年来，随着物企上市公司的增加，规模之争正愈演愈烈，越来越多的企业开始涉足商业、办公、学校、园区、城市服务等新赛道、新领域，老旧小区作为住宅业态的一种，却鲜有企业涉足。近期政策不断支持，老旧小区物业管理成为热点。
相较于其他业务结构，老旧小区物业管理在市场化过程中，企业参与度非常低。本文将深度探讨老旧小区物业管理到底能不能做，应该怎么做？
01
政策加持，老旧小区物业市场可期
政策不断细化落实，老旧小区物业迎来发展机遇。
继去年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》后，9月初国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》。通知推行物业专业化管理。城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管。推动多渠道筹措资金。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金，鼓励社会资本承接养老托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障老旧小区后续管养资金需求。
早在2015年中央城市工作会议便提出要加快老旧小区改造，此后，又多次强调了要做好老旧小区改造，尤其是要加快补齐老旧小区在社区服务、卫生防疫等方面的短板。政府工作报告连续4年均作出了部署，将老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程，加以全面推进。
中央及政府对老旧小区改造工程的重视，推动了老旧小区改造进程，加快了老旧小区物业管理规范化、市场化。
老旧小区物业管理空间广阔，“十四五”期末完成21.9万户。根据住建部工作报告数据显示，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造21.9万个。2019年-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区5.9万个，共计1088万户。今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，约900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户。若今年计划新开工的老旧小区全部改造完成，2022年-2025年仍有10.7万个小区待改造。
2019-2021.7老旧小区新开工改造数量统计
以上海为例，根据克而瑞物管统计，近五年间上海市住宅用地成交量基本稳定在1100万平方米左右。而《上海市住房发展“十四五”规划》指出，“十四五”期间上海老旧小区改造量约为5000万平方米，如果以年均1000万平方米来估算，每年老旧小区改造带来的物业服务规模和新增住宅供应面积基本实现1：1。
随着居民生活需求的不断升级，以及时间的推移，预计未来将有更多的小区需要纳入改造的范围，全国老旧小区改造规模将日渐增大。
02
资金缺口大，老旧小区管理难度升级
由于建造年底久，老旧小区建造时关注点与城市人民生活现状不匹配，老旧小区管线老化、违章搭建等问题导致安全事故频发，小区内停车位等公共空间占用分配问题凸显，导致邻里矛盾，甚至引发一系列社会性冲突事件。
布局老旧小区进行物业管理，需要投入大量资金改造小区现状。资金缺口和小区改造过程中的问题沟通、利益平衡成为物业企业进入老旧小区的重要难题。
资金缺口大，资金来源单一。从全国已实行的老旧小区改造案例来看，多数小区的改造资金主要来源于政府补助，但政府财政预算有限，单纯依靠政府补助仍不能解决问题。以加装电梯为例，一部电梯的加装费用约60万/台，政府一般出资补贴50%左右，但居民仍需要自筹30万元。而小区的综合整治包括道路翻新、管线整理等方方面面，据不完全统计，单个老旧小区改造工程，除去政府补贴部分，居民自筹资金少则几十万，多则上百万。
居民对物业认识度不足，付费意识低。老旧小区业主多样，不同类型业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务，但对物业公司不信任，出现要求物业公司先服务和收费的现象；承受能力弱居民家庭收入偏低，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，“管不管无所谓”或简单的认为物业就是看门扫地。还有部分小区业主将建筑问题与物业问题相混淆，要求开发建筑遗留的问题，由物业企业去解决，导致收费率越来越低，进入了“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。
改造过程多方利益纠葛，利益难平衡。由于老旧小区前期改造需要投入大量成本，为提高物业服务水平，降低财政压力，部分老旧小区改造引入社会资本参与其中。企业需要通过物业费收缴，社区公共部分收益等方式回收成本投入，但居民往往对物业服务标准、物业费定价、社区公共部分收益的划分等问题不认可，企业与居民间利益难以平衡。居民与居民之间也存在利益难平衡问题。
03
老旧小区物业管理模式逐渐清晰
随着政策的细化落实，政府联手业主、物业公司等群体对老旧小区物业管理模式不断探索，从目前全国老旧小区完成的改造案例中，我们发现有针对性地采取准物业管理模式、居民自治管理模式、以及引入社会资本的管理模式，是提高老旧小区管理水平的三种有效方法。
老旧小区物业管理探索模式
以政府为主导的准物业管理模式。准物业管理是指在老旧小区实施的管理标准和收费低于一般物业管理的物业管理制度。政府出资补助，并协调多个职能部门、产权单位对小区进行综合整治，并为居民提供菜单式物业服务内容，根据投票方式最终确定，解决居民分歧。这种模式物业服务内容主要以解决小区内基础物业管理为主。
以居民为主导的居民自治管理模式。居民自治管理，是在街道、社区的引导帮助下，小区成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。通过居民自治更好地解决服务与被服务者管理上的矛盾。这种模式的物业管理服务内容也以保安、保洁等基础物业管理内容为主，其在服务专业度、社区资源整合能力等方面与专业物业公司相比差距仍然较大。
市场化管理模式。这种模式是通过社会资本的投资，对老旧小区的基础设施、公共服务设施等进行改造，改善居民基础生活环境、提高居民生活便利度，如，改造停车场、增加养老、医疗、家政、快递、便利店等。这种模式在覆盖基础物业服务内容基础上，会同时覆盖多种增值服务内容。相应的，小区后续的物业管理、政府补贴、服务收费、商业收费等收益，也归为其所有。
目前全国老旧小区改造的体量依然很大，完全依靠以政府为主导的准物业管理很不现实；老旧小区居民对高品质的物业服务仍有一定的需求，居民自治管理仍属于治标不治本的暂时性解决方案；引入社会资本的模式一方面能缓解政府财政压力，同时又能让专业的物业企业参与进来，提升老旧小区的服务品质，愿景集团、宋都服务、万科等企业已参与其中。
表：典型企业老旧小区改造模式
资料来源：克而瑞物管整理
愿景集团劲松模式。企业与政府、街道、居民一起建立多方沟通机制，根据居民反馈需求，确定社区改造方案、制定物业服务标准、确定物业服务费。企业投资综合治理，获取闲置空间经营权，收取相关服务费与运营管理费，居民通过“先尝后买”的方式享受服务，消除居民对物业公司服务的不信任、不认可等问题。
劲松模式
宋都服务采荷模式。采荷街道总建筑面积约137万平方米，下辖红菱、洁莲、江汀等16个社区，宋都服务将片区内老旧小区进行划片管理，引入“金牌管家”服务模式，通过“1+1+N”智慧管理路径提升物管效率，降低运营成本，同时通过广告位运营、停车费收取、社区配套用房运营等方式提升运营收入，让居民享受优质服务的同时，能够享受到比普通住宅更低的物业费。
万科美丽社区计划。2016年，万科物业就推出“友邻计划”，探索和社区住户的共筹共建模式。业主在友邻市集（通过住这儿app及小程序访问）的消费金额会按商家返点比例纳入 “友邻计划”资金池，并用于该社区的更新建设，截至2021年3月底，“友邻计划”在全国万科小区已累计积累友邻计划资金超1800万元。
万科地产美丽社区计划预备资金首期将按照9：1的比例与万科物业“友邻计划”募集的资金进行配捐，万科地产配捐资金从上一年度销售签约的千分之一中分配。在具体项目使用上，将与各万科小区的专项维修资金、公共收益配合使用，进一步缓解入住满五年的万科小区在更新改造方面资金不足的问题。
万科美丽社区计划
在共同富裕背景下，愿景集团、宋都服务、万科等企业响应号召对老旧小区改造、参与老旧小区物业管理，大大缓解了政府财政压力，提高了居民生活水平，赢得了居民的良好口碑，履行了企业社会责任，同时获得了大量的老旧小区改造、管理经验，占据了社区养老服务的前沿阵地。
目前，部分社会资本、物业公司已介入老旧小区改造、管理进程中，但老旧小区改造成本投入问题仍让多数企业望而却步。
市场新的好消息不断。7月，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市分别签署协议，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
随着行业的发展、政策的引导细化、物企的战略性进入、国有银行的带头探索，老旧小区的改造、运营的商业模式正不断清晰。未来在增量有限的情况下，将有更多优质物企，通过老旧小区改造增加管理面积，届时首批进入老旧小区改造的物业公司，将凭借其积累的良好口碑及丰富经验率先享受红利。
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