商业地产与法务 作者：卢鹏
来源：商业地产与法务（ID:SYDCFL)
我曾经参与过四座商业综合体、两条商业街、两座文旅地产全程筹备，也跟进了其中的招商、运营、法务等工作，所以在此就以往经验向诸位介绍商业地产项目在筹备期的部分关注要点，毕竟今后会有越来越多的企业转向这个领域，相信这会成为很多企业的强需求。但是由于筹备期的工作量非常庞大，只能泛泛表述，望大家谅解。
一、商业地产筹备期的重要性
所有的商业地产项目在开业前均会存在着一个筹备期，只要筹备期间工作做的足，准备充分和扎实，基本上在开业时就能够取得良好的业绩。但是如果筹备期准备不充分，迷信地段论、硬件论，以为有好的地段和精美的造型和快速建造就能够获得成功开业的项目，那就大意了。就好比做饭一样，光是强调你的食材很好，炊具精妙，而忽视厨师的经验和技巧，你做的饭最多是能吃，未必谈得上好吃。
任何商业地产项目在设立商业管理公司之始，就必须要对商业地产项目的筹备工作给予最高的关注。这份工作内容不但琐碎，而且辛苦异常，需要靠经验认知来对项目进行分析统筹，是决定项目生死的关键阶段。
二、商业筹备期是内部多部门协作
（一）各阶段各部门的部分关注点
1、项目总部直控
例如对于项目项目内配色效果的协调与管控，对于场地开业的美陈效果认定与布局，对于已签约商户的装修进度跟进，对于开业活动的协调督导。这些工作内容往往涉及到多个内部部门与社会机构、国家机关等部门的对接和协调，这需要由项目总级人员及直接管理部门来协调对接，以确保工作的精准与落地。
2、工程部对接
所有项目筹备期中最大的风险，其实来自工程。此处所说的工程，不但涵盖了建设施工，也包括了设计应用方面，因为在实践中，商业能否顺利招商、商户是否可以顺利运营，均需要靠符合项目实践应用来印证。不恰当的动线无法引流，不合理的面积无法出租，这些都是工程方面所可能引发的问题。所以在项目设计建设的过程之中，一定要本着后期实际经营便利的情况来设计与建设，商业地产项目是一个各个部门息息相关、环环相扣的生态体，所有环节必须通盘考虑。
3、招商部门
招商是商业地产项目开局的重头戏，所以在整个商业地产行业中，必须要关注招商。因为有了招商的前期招徕，就能够有力保障项目顺利开业。但实践中，由于项目一开始的定位、设计、工程等因素，造成了招商过程中无法给商户以最佳展示（蓝图画不下去了），所以招商会演变成真真假假一场戏。那么为了规避这个风险，就需要开发者在前期筹备期间务必要听取专业意见，一定要多方论证和思考。
4、项目运营部门
筹备期内需要对项目的开业方案进行落实，对于物料及活动方案落实，对商户的门头、橱窗清洁等运营管控，对管理公司内部以及商户人员的开业活动培训、对客流计数系统测试完成、广场无线调试及推广内容、商户发布内容的核对。装修品质监督（门头、灯光、色彩、陈设）、对场内货品的进出场管控、对商品堆头的建议与调整、协助商户对其营业员招聘及培训、督促商家证照办理完成运输动线保障与协助、对场地内成品保护、项目内开荒保洁的选定与督导、项目内整体安全演练、对项目内动线建议及提升维护、对停车场的管控引导等。
5、市场推广部
在筹备期内对项目整体美陈的现场实施与提升、设定开业活动方案与落实、对项目市场宣传的管控与落实、对项目内商户的宣传联动与落实、对项目场地内无线网络系统的布排及应用核实。对项目内公共区域的美陈设计、场地音乐、场地活动的整体协调。对活动物料的安排及测试、对展示活动的方案及应对方案向国家机关申请与报备、对商户的橱窗陈列、门头进行协调、对多经点位布置开业准备，协助运营部门对于广场无线调试及推广内容、商户发布内容的核对。
6、安保部门
例如对现场成品保护的管控、对项目商户运营安全的监督、对项目装修期间的消防管控、对危险情形的预演及方案落实、对商户安全预案的督导和核实。对于项目开闭店的管理流程演练，对消防、暴恐进行整体性演练，对公共区域的安全性管理，并对于公共设施的消防器材、进出口、停车场内的设备配置与安全管理。
7、运营
所有商业地产的运营，都是以各类运营手段来做出一些相应的方案，在协调各方资源的情况下将出租方、商户承租方、客群消费者三方之间进行捏合，使其都达到利益均盈的情形。这需要不断的打磨与整改，是一项长期的过程。如果说筹备期是含苞待放，那么运营就是为了花开的那一瞬间。为了迎接最好的状态，一定要求筹备期做到尽可能的完善。
8、财务、法务后台部门
对于项目内的POS机协调、银行对接、收银系统的机房搭建及测试、停车场收费系统的管控完成。对项目证照的收集和档案管控。如消防验收后的证照、电梯合格证、二次加压用水卫生许可证、排污许可证、环评报告、集中空调通风系统卫生评价报告书、商户向项目呈交的营业执照（组织机构代码证、开户许可证）、餐饮卫生许可证、环评报告、文化经营许可证（影城、KTV、游戏机厅等）。
由于城市、人口、气候、商圈、理念、年龄结构等等因素的不同，每一座商业地产项目，其实本质上都是独一无二的非标项目。而资本的属性和发展必然会要求一个成功的商业地产项目应不断自我复制与扩张。而所有筹备期不仅仅是为了项目成功运营这一单项目标，更重要的是不断自我复盘、自我总结和凝练，为下一次的复制与扩张减去不必要的步骤和成本，也为减少失败的可能。所以筹备期的意义不能仅视为眼前的工作推进，更应以不停记录和完善的状态来吸取教训和完善步骤，以便于后期梳理工作中的得失。
三、商业地产筹备期的部分要点
（一）筹备期的前期工作要点
所谓万事开头难，只要最难的部分过去了，后面就会轻松很多。商业项目的筹备期工作，往往是最难的部分，因为太苦太琐碎。这就要求攻坚团队要选用有方法、有意志、有信心的操盘手作为前期先锋。好干的事人人会干，但难干的事才有价值。因为商业地产其实是一种非标行业，没有任何项目是相同的，拥有几百座项目也不可能做到每个都盈利。在实际运营过程中，不建议用没有商业地产经验的人员参与，其经营逻辑与住宅地产完全不同，很难改变那些住宅团队人员的认知与习惯。
2、市场调研
此处市场调研是指在项目筹备阶段，需要对于周边半径五公里之内的竞品市场进行充分调查，对所在城市进行充分分析，对项目所在的省市区域板块中的消费者习惯特性进行研究。分别从小的角度对整体项目的应对方式、竞争对手、业态、布局、价格、品牌进行了解。对于城市的发展导向、人口之中的性别、年龄、收入层面进行区分，对消费者可能存在的潮流、购买意愿、期望等方面挖掘，以求商业地产项目找到符合城市定位、竞争性小，同时可以获得大众认可的发展前景。
3、场地设置
布置办公环境氛围及文化及招商环境任何一个商业地产项目，在向市场发出租售信号之前就需要有一个好的经营环境，这主要分为办公环境和经营环境两个方面。对于公办环境，属于常规的工作事项。而项目经营环境却存在着部分企业并不是很重视的情形，甚至连基本的沙盘演示都没有，更遑论招商人员的答客问、项目介绍等阵地道具的基础准备。对于新进入商业地产领域的企业，应当对于经营场所给予充分的关注，甚至加大预算投入。
4、市场信号项目对外展示发声，是任何项目的重要工作之一。一旦项目决定面世，则需要向市场释放一定的信号来宣传建设和开业节点，并分期分批的在不同媒体通道进行市场信号发送。现实之中此阶段的项目操盘者，往往是以工程建设为出身，对于宣传领域可能虽然重视，但却无力顾及。同时市场上很多企业都是重住宅开发，轻视商业地产的思维，不愿、不肯、不想为商业项目花费预算，所以对于商业地产的营销宣传不肯过多关注。而市场信号不明确，导致众多有意向的客户不知晓或不了解项目的未来方案，长期无声的情形下就可能存在放弃对项目的期待。为了避免该情形，一定要在项目获取之后，尽快的对于项目宣传有一个初步信号发送，给予市场一个信息，并分期分批的逐步发送，以加大商户的期待。
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原标题： 商业项目开业前期筹备节点建议
