作者:鲸拍房
来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)
对于不了解法拍房的人来说,冒然投资法拍房是有风险的,很多购房者咨询鲸拍房关于购买法拍房的一些经验,据此,鲸拍房筛选了购房者关注最多的几个问题公开解答,希望能够让大家对法拍房,有更深一步的了解!
竞拍法拍房需要什么资质?
一般情况下,竞拍北京市法拍房,需要满足北京市购房资质:京籍户口,个人可购买一套,家庭可购买两套;非京籍户口需连续缴纳60个月社保或者个税,可购买一套。不过,在北京法拍房交易市场,一些由外地法院查封的法拍房,并未纳入北京市限购政策范围,可自由购。法拍房“自由购”政策规定:凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。
法拍房交易安全吗?
通俗一些来说,法拍房就是由于某些法定情况(比如欠款不还,违法所得等),被法院依法“没收”,然后公开拍卖的房产。这些被查封的房产,原业主是不能自行交易的,只能通过法院拍卖的形式进行处置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具,其交易是受到宪法保护的。
但是法拍房在实际的交易过程中,容易出现过户交房时间过长,房产物业交付存在纠纷、房屋实况远低于预期等多种问题与风险,所以建议购房者通过专业的辅拍机构参与竞拍,一方面保障资金安全,同时也可以保证整个交易时间可控。
法拍房便宜吗?
大多数法拍房的价格都低于市场价10%到30%不等,如果在拍卖过程中房产流拍,那么折扣将会更大。国内司法诉讼的周期较为漫长,距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年时间,因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果第一次拍卖流拍,法院将启动第二次拍卖,第二次的价格一般是第一次拍卖的80%~90%。
法拍房能贷款吗?
自2017年年底开始,法拍房即与新房、二手房一样可通过按揭贷款购买,并且首付比例与其他房产相同。需要注意的是,法拍房可以商业贷款,但是不能够公积金贷款。拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅要损失拍卖保证金,还可能要损失重新拍卖造成的损失。一般情况下,在竞拍成功后7-30天就要交付尾款,且不能延期,因此,法拍房贷款的及时性非常重要,购房者需要提前做好相关资质审核。
竞拍不成功保证金怎么办?
在竞拍前,通常会要求参拍人缴纳10%-20%左右的保证金。竞拍成功前,保证金是冻结状态,待竞拍成后会有案款收据。保证金、尾款都是交至法院;如若竞拍失败,保证金将会如数退回到原账号;如果竞拍成功,但中途悔拍,之前所缴纳的保证金将不予退回。
刚刚也提到了拍卖过程中房产流拍,那么折扣将会更大,法拍房的拍卖流程一般分为一拍、二拍和变卖三个环节,但是很多朋友却不清楚它们分别是什么意思,都有什么区别呢?别急,接下来鲸拍房带您一起了解!
什么是一拍、二拍?
一拍和二拍,即为司法拍卖,是人民法院在案件强制执行程序中,依法查封、扣押被执行人的财产,并对外委托评估被执行人的财产价值,公开处理其财产,以偿清申请执行人债权的行为。
司法拍卖的竞价周期一般都是以24小时为一个竞价周期,延时5分钟。如果在竞价程序结束前5分钟没人出价,则最后出价者竞拍成功,如有人在这期间出价,竞价时间将会延长5分钟,竞买人的出价时间以司法拍卖服务系统的时间为准。
一般情况下,首次拍卖,通常是评估价的7折,也有其他定价方式,所以不是一拍的价格就是7折,也有可能是5折、8折,甚至是市场价。
法拍房一拍流拍后,会进行第二次拍卖,通常二拍的价格是一拍的8折,也有特殊的9折等,二拍的优势是起拍价较低,举例:一拍价格7折,二拍的价格7折X80%=5.6折,这里可以看的出来,二拍的房子更便宜。但降幅不超过一拍起拍价的20%。
二拍时由于再次降价,竞买人可能会以低于一拍起拍价的价格拍到房子,但也有二拍的价格远超一拍起拍价的情况,因为再次降价会吸引到更多的人,竞争变大,价格就可能被抬高,所以一拍时价格合适了该出手就出手。
什么是变卖?
司法变卖是人民法院依法处置被执行财产的一种变现方式,一般情况下法院处置标的物,在第二次拍卖流拍后法院会在同一拍卖平台对标的物进行变卖处置。变卖的价格一般低于二拍的起拍价,最低不低于评估价五折,一般为五到六折,具体看法院的设置。
司法变卖期长达60天,变卖期内随时可以出价,首次出价后,变卖期会进入24小时竞价周期,竞价规则、延时周期与司法拍卖是一样的,进入竞价周期后,24小时内无人继续出价,视为竞拍成功。
北京法拍房税费有哪些?
除了法拍房的拍卖价格,很多朋友也非常关注税费问题,为了大家能更清晰直观的了解法拍房税费,这里鲸拍房整理了出了一张法拍房交易税费表供大家学习。
通常个人购买,首套房90㎡(含)以下按成交价的1%,90㎡以上按成交价的1.5% ,二套房按成交价的3%,非住宅按成交价的3%。公司购买按成交价的3%。
但是,房屋性质是经济适用房还需缴纳其他的费用。经济适用房拍卖成交以后,有交土地出让金3%,10%,差额35%还有差额70%的等等,具体得看房屋的详细情况。
法拍房税费很复杂,除了交易税费之外,还要承担欠缴的水电费、物业费等各种附加费用。这些费用少则几千,多则上十多万,而拍卖公告并不会全部标明,需要买房人自己调查。
所以买房前一定要税+费的测算,因为只有做好了预算,在竞价时才能更有优势,也不会因为费用太高而增加购房成本。
法拍房的隐藏费用,具体是不是需要交,要交多少,就得靠详细的房屋尽调了。一份完整尽调报告,应该包含房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等所有事项。如果你认为调查过于复杂,又想放心买你所属的房源,那最好找个专业的助拍机构(如鲸拍房),为你提供的完整尽调报告。
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