TOD模式破局，看世茂的“攻守之道”

2021年，房地产行业迎来了史无前例且高强度的密集调控，相较于前两年而言，本次调控，不仅“伤筋”而且“动骨”。

在市场持续背景下，开发商的投资逻辑与规则也发生了较为明显的变化。

首先，两集中政策以来，开发商从上半年的焦虑与狂热，到下半年进入“躺平”阶段，也仅半年不到。

其次，在行业利润逐渐摊薄的背景下，开发商也开始向内部管理要利润，主动进行战略调整，打造自身核心竞争力。

而在众多房企中，世茂赫然走在前列。

2021年，世茂表现得越来越像是一位思想成熟的“智者”。

战略上，谋定而后动：

依托世茂的“大飞机”战略，集团已建立起了主体+双翼+尾翼的产业协同逻辑。

主体：地产开发；

双翼：商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；

尾翼：高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡尾翼。

对于一架飞机来说，安全性最重要。

对于房企来说，自2020年“三道红线”政策从天而降，安全性被提到了空前的高度，靠高杠杆蒙眼狂奔的时代已经终结。

根据世茂2021年中期业绩报数据显示，公司净负债率50.9%，已连续10年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）68%；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9。

目前看来，世茂稳且致远！

拿地上，理性且克制：

不拘泥于一城一池，而是站在更高战略维度上谋篇布局。

目前世茂下半年可售货值超3600亿，一二线/强三线占比达88%，布局稳健，库存优质。同时世茂近几年开始发力地铁上盖开发模式。

无论是规模发展还是利润预期均将持续走高。

世茂在地铁上盖开发模式上的建树与项目成就显得格外低调，但却是地铁上盖模式先驱，甚至是引领者。

商住轮动的投资逻辑也为世茂打开新一片广阔的投资格局。

NO. 1｜壹

浙江，作为世茂集团重要的战略腹地，已先后开发了70+人居品质社区。

先进的产品营造理念以及前瞻性设计，让浙江世茂积累了一大批忠粉。

2021年，这位深耕商业领域的“均好生”，更是带着先进的地铁上盖开发设计理念，以世茂广场为依托，给浙江这篇经济沃土，带来三个地铁上盖扛鼎之作。

分别分布在宁波、杭州等城市“中芯区”。

一、 宁波世茂璀璨万境

世茂·璀璨万境择址老江东、东部新城、鄞州中心区三心交汇的腹地—潘火。

三心交汇、“城市中芯体”、黄金拼图中心的区位特征，恰是体现了世茂对地铁上盖项目的择址艺术。

近年来，潘火更是深度对接宁波市长三角一体化发展战略部署，坚持智造引领发展、着力打造“中部产城融合示范区”，是鄞州经济高质量发展的重要引擎之一。

而随着规划范围约112.08万平方米的“仇毕未来城”的重磅落地，科创为先，产业为基，人才为本的导入理念，周边也将会成为未来城市更新的模板。

城市地铁上盖项目就是价值的保障，一般来说这样的物业要比普通物业高出15%甚至更高。（数据来源：新浪财经）

总建面约33万方，涵盖高端住宅、时尚街区、世茂广场等多元业态。联动地铁4号线潘火站，打造约12万方地铁上盖轻奢综合体——世茂广场。

首先是住宅：

脉承“璀璨系”产品线，从空间、情景、匠心、细节出发，深研城市与人的关系。

洞悉城市人居习惯以及人性化细节关怀，臻筑建筑面积约99-139㎡人居美学之境。

其次是建筑：

在建筑的顶部与底部加以简洁的线条勾勒，以横向线条划分，形成整齐的序列感，由本身的线条勾勒出富有现代感的品质立面。

规划效果示意，与实景存在一定差异

最后在设计理念上：

地铁与商业mall的深度互动，双M设计理念，满足快节奏的城市生活惯性的同时，焕新了城市人居新境界。

2021年6月3日，世茂广场举行了盛大的奠基仪式，标志着其正式按下了宁波东区域商业焕新升级的“启动键”，宁波东部南板块迎来了第一座也是唯一一座城市综合体。

在业态上瞄准聚焦家庭客群、潮流青年客群和商务精英客群。

未来规划引入超250家国内外知名品牌，辐射超62万消费群体，将有效填补城市区域综合型商业空白。

卓越的执行力和专业度，必将是一座极具想象空间的商业综合体。

二、宁波世茂璀璨澜园

世茂深耕甬城13载，先后开发了世茂世界湾、世茂天慧、世茂滨江府、姚江湾·天源等16个作品。

世茂璀璨澜园是浙江世茂于5月底在宁波首批集中供地时，经过89轮竞价，力压群雄，以总价19.84亿元竞得的新地块。

项目位于宁波慈城新城，相较于璀璨万境而言，璀璨澜园对于板块的价值拉升与带动作用更加明显。

近年，慈城新城扩容，成为宁波未来发展规模增量很大的空间，是宁波面向世界的一个综合性门户板块之一。

地铁4号线开通之后，紧跟着宁波余姚城际铁路将设站点，以及宝龙商业，新加坡凯德参与的开投商业。

过往的荣光，在新的光芒照射下，整个板块将迎来了全盛的黄金时代。

一条地铁4号线，串起两座地铁上盖，商业的价值不仅体现在板块辐射，而且可以轴向呼应。

官山河站与潘火站两座地铁上盖，像是一发双响礼炮，是世茂对宁波品质人居与商业价值拉升的献礼。

约30万方城市地铁上盖进阶作品，是世茂入甬13载所打造的又一璀璨系力作。

无缝接驳4号线官山河站，享受立体多维交通便利，自建超5万方世茂广场（规划中），演绎未来商业潮流。

项目遵循璀璨系“先还原生活，再设计空间”的理念，将建筑、环境、城市、情感等因素纳入生活情境，奉献升级品质的生活方式，赋能城市美好生活。

三、杭州笕桥世茂广场项目

作为世茂在杭州布局的首个地铁上盖项目，杭州笕桥世茂广场项目地处城东商圈以北，位于笕桥新城，地铁4号线笕新路站上盖。

择址以商业商务、历史街区休闲旅游为功能定位的片区，再次体现择址的艺术与智慧。

杭州笕桥世茂广场以“城市共同体”规划，依托机场路、同协路（建设中）两大城市主轴，杭州东站交通枢纽，快速串联城市中心。

一脉武林，一步钱新！

作为一座地铁上盖项目，杭州笕桥世茂广场项目涵盖高端住宅、奢尚街区、世茂广场等多元业态，总建筑面积24.7万方。

其中约8万方世茂广场，将会填补城东大型商业的空白，聚合城市向心力，提升区域价值。

无繁华，不世茂。浙江世茂以自身的实力匠心立足城东，开启又一次的商业焕新迭代之作。

从文化到生活方式的变革与引领，将虹吸笕桥片区乃至城东人流及财富、资源等，成为引领杭州未来主场城市生活方式中心及潮流地标。

NO. 2｜贰

作为地铁上盖模式的先驱引领者，世茂走得稳健且坚定。

依托于地产、商业、酒店等复杂业态综合解决与运营能力，未来世茂的核心竞争力将会越来越凸显。

在上海城心，世茂广场足以叫板浦东三件套。

而作为世茂在浙江布局的三个地铁上盖项目的重要嵌入元素—世茂广场，无论是择址、设计、开发理念、商业布局等，都能看出艺术的影子。

对于地铁上盖的选址布局，结合双M设计理念，是世茂广场的择址艺术。

还原生活+空间设计的理念与逻辑，是世茂广场的商业艺术。

而最重要的，要数世茂广场回归生活本质的开发理念，这是世茂对于产品和商业的生活艺术。

作为世茂旗下最成熟的商业产品线之一，世茂广场已形成了Sub-CBD（城市副中心）模式、地铁上盖模式、存量改造、管理输出等多元化发展路径。

开发商对于区域和城市价值的提升与贡献，不仅体现在开发品质住宅带来美好人居体验。

更重要的是通过商业的开发与运营，持续为板块注入活力。

而世茂的担纲，也让其越来越像是一位充满智慧的“长者”。