丁祖昱评楼市 作者：X编辑
来源：雷达 Finance（ID：radarcj）
看似亮眼的财报背后，也存在诸多隐忧。上半年，公司归母净利润为30.03亿，同比增幅8.46%，这是建立在2020低基期的基础上。此外，公司融资成本，从2020年中报的3.81亿元，跃升至7.92亿元，同比大增107.8%。年初至今，公司累计市值蒸发75.62亿港元。
2021年上半年，佳兆业合约权益金额为638.54亿元，其中51%的合约销售金额来自大湾区，2021上半年确认销售金额为276.66亿元，确认销售金额方面也有63%的比重是来源于大湾区。
报告期内，佳兆业净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，剔除预收账款后的资产负债率为69.9%，佳兆业的“三道红线”全部转绿达标。
不过，看似亮眼的财报背后，也存在诸多隐忧。上半年，公司归母净利润为30.03亿，同比增幅8.46%，这是建立在2020低基期的基础上。
年初至今，公司累计市值蒸发75.62亿港元。
全年1300亿的销售目标完成49%，归母净利润呈现走低趋势
中报显示，截至2021年6月30日止，佳兆业2021年上半年实现总收益300.65 亿元，同比增长34.8%，上半年佳兆业毛利为 92.78 亿元，同比增长 23.1%，期内毛利率为 30.90%；归母净利润为30.03亿，同比增幅8.46%。
2019年和2020年，公司归母净利润同比增速分别为67.05%和18.56%。整体来看，公司归母净利润有走低趋势。
收益组成来看，2021年上半年佳兆业物业销售的收入为276.66亿元，远超其他板块的收益，物业管理服务录得9.83亿元，租金收入为1.52亿元，酒店及餐饮业务收益为1.39亿元，戏院、百货店及文化中心业务的收益为1.21亿元，水陆客货运业务收益为2.15亿元，健康业务为2.65亿元，其他方面的收益为5.24亿元。
报告期内，佳兆业新增土地项目总15个，权益建筑面积为246万㎡，权益比为79%，项目货值为1031亿元，权益代价约252.15亿元，项目土地面积为186万㎡。
2021年上半年佳兆业合约权益金额为638.54亿元，同比增长77.2%，年复合增长率为15%；合约销售面积达380.6万㎡，同比增长79.6%，年复合增长率为17%；期内合约销售平均售价为16778元/㎡，长三角地区以26409元/㎡的均价排名第一，大湾区、华西等区域合约销售均价分别为19065元/㎡、13116元/㎡。
上半年佳兆业的确认销售金额也实现了快速增长，2021上半年确认销售金额为276.66亿元，去年同期为206.39亿元，同比增幅为34%，年复合增长率为12%。上半年佳兆业确认销售面积为144.1万㎡，确认销售均价为19200元/㎡，确认销售金额56%来自一线城市。
2021年佳兆业定下了全年1300亿的销售目标，截至今年上半年，佳兆业已经完成全年目标的49%，下半年若想达标需完成剩余的51%，2021年下半年预计可售货值为1270亿元，预计可售面积为690万㎡。
02
创立之初，佳兆业从深圳布吉片区出发，后将市场扩大至全深圳，2005年先后拓展至东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等9个城市，在珠三角地区占据领先地位，2009年佳兆业加速扩张的步伐，布局辐射至珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域。
2021年上半年，佳兆业合约权益金额为638.54亿元，其中51%的合约销售金额来自大湾区，长三角地区、华西地区、环渤海地区及华中地区分别贡献20%、12%、10%、7%。大湾区以明显高于其他地区的比重成为佳兆业合约销售金额的重要来源地区，确认销售金额方面佳兆业也有63%的比重是来源于大湾区。
截至2021年上半年，佳兆业在全国共拥有233个房地产项目，覆盖51个城市，土地储备约3110万㎡，大湾区以1923万㎡的储备面积占到佳兆业整体土地储备的61.8%，再细分到城市来看，深圳、广州作为佳兆业多年来一直努力深耕的重点城市，土地储备占到整个大湾区市场的35.3%。
报告期内，佳兆业新增15个土地项目，其中大湾区新增土地占整体新增土地的63%，华中地区新增土地占整体新增土地的18%，长三角、环渤海地区新增土地分别占整体新增土地的12%、7%（按收购土地权益建筑面积计算）。
从各项数据来看，大湾区是佳兆业盘踞多年的“老家”，佳兆业在大湾区的投入及储备都占到较大的比重，但较为依赖大湾区或在一定程度上限制佳兆业在全国的整体布局，容易形成区域性的特点。
从业务方面来看，城市更新则是佳兆业的一张王牌，城市更新是佳兆业自创立以来一直重点发展的业务，城市更新也帮助佳兆业一步步从深圳冲向大湾区。
自公司成立以来，佳兆业成功转化43个城市更新项目，转化面积近1600万㎡，改造项目主要集中于深圳、广州、上海、香港等一线城市。
报告期内，佳兆业新增15个城市更新项目，仍有213个城市更新项目还未纳入土储，城市更新项目的占地面积达5370万㎡，其中大湾区的储备占比逾99%。
报告期内，佳兆业已经成功转化位于深圳、广州、湛江三地的三个城市更新项目，已转化的可售面积达到113万㎡，转化的可售货值约727亿元，且全部位于大湾区。
上半年佳兆业城市更新的权益建筑面积已占到整体的33%，达246万㎡，同比增长9%，凭借着在城市更新方面的突出表现，佳兆业也对外公开连续三年被评为中国房地产城市更新优秀企业的第一名。
佳兆业对此表示，未来在城市更新项目方面，将加速城市更新转化，通过加大城市更新贡献提高盈利能力，把握利好城市更新政策。
业内人士分析认为，房地产行业发展到后半程，增量市场将逐步向存量市场过渡，城市更新将在土地红利逐渐消失的大环境下，成为房地产企业新的利润增长点。
03
“三道红线”全部达标
2020年8月，住建部、央行在京召开的房地产企业座谈会指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”，这也成为了众多房地产企业头上的一道“紧箍咒”。
报告显示，2021年上半年，佳兆业的现金及银行存款为487.4亿元，总借贷维持在1238亿，其中，境内银行贷款、非银贷款总计468亿元，占到总借贷的38%，境外优先票据、银行贷款及其他总计770亿元，占到总借贷的62%。
报告期内，佳兆业净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，剔除预收账款后的资产负债率为69.9%。佳兆业自2017年至2021年上半年，持续降低净负债率及剔除预收款后的资产负债率，两项数据分别从从300%、83.7%降至93.7%、69.9%。
通过在降负债等方面的努力，佳兆业取得明显成效，截至2021年6月30日，佳兆业的“三道红线”全部转绿达标。
佳兆业对此表示，2021年下半年将聚焦经营利润提升，深入推进精细化管理：在合约销售方面，加快项目周转，提高合同销售额和收入；在成本控制和风险管理方面，会谨慎选择投资机会，加强成本控制和风险管理，持续优化数字科技及精细管理；在现金流方面，将专注于加强流动性，并持续推进去杠杆。
04
官网显示，佳兆业集团控股有限公司是中国大型综合性投资集团，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所成功上市，股票代码：1638.HK。目前，佳兆业集团旗下拥有20多家集团及专业公司，分公司超100家，员工数超17000人，总资产约3100亿元人民币。
目前公司业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市；业务板块涉及城市更新、健康医疗、旅游、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、科技产业、足球俱乐部及国际教育等。
值得一提的是，佳兆业旗下拥有多家上公司，佳兆业集团（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳兆业资本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等。
上半年，公司融资成本为7.92亿元，较2020年同期增长107.8%，增加主要是资本化融资成本金额较2020 年同期相对较少。
根据公司2020年财报，去年佳兆业的融资成本为18.18亿元，较2019年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达732%。佳兆业给出的解释为：由于2020年的平均借款结余较高，导致利息开支总额增加，且资本化融资成本较去年相对减少。实际上，财务指标及债务结构都影响了佳兆业的融资成本。
据报告显示，佳兆业集团董事局主席郭英成家族持有佳兆业39.01%的股份，富德生命人寿股份有限公司及其他公众投资者分别持有21.92%、39.07%的股份。
2020年4月6日，佳兆业发布公告宣布上海区域主席及总裁郭晓群成为公司董事会成员。2020年11月，郭晓群升任联席总裁。郭晓群正是郭英成的长子，此前曾担任佳兆业上海财富管理集团副总裁、佳兆业地产集团上海区域副总。
郭英成除了有一个儿子外，还有两个女儿。2020年11月19日，佳兆业美好发布公告称，将委任郭晓亭为董事会副主席。2021年7月19日，佳兆业健康发布公告称，郭灏丽已获委任为公司执行董事。
在2021年中期业绩会上，郭英成也被问及关于接班人如何考虑的问题，郭英成对此表示，对年轻人的培养是理所当然的事情。郭英成同时表示，年轻一代更适合房地产行业未来多元化的发展。年轻人有自己的兴趣爱好，在多元发展这块，年轻一代更适应、更适合。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
