丁祖昱评楼市 作者：CAIC城市更新中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
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近年来国内城市化进程在不断加快，据国家统计局数据显示，2020年末中国常住人口城镇化率已超过60%。与此同时，城市也面临着开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。
2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。
2021年3月，“十四五”规划又明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，成为当下热议的高频词。
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TOP10房企积极布局城市更新
从TOP10房企的表现来看，疫情带来的销售压力在TOP10的业绩中未能体现，头部企业在3年内销售金额逐年增加。在拿地方面，由于今年上半年全国重点22城实施“双集中”土地供应新政，竞争激烈导致利润空间过低，TOP10房企纷纷调整拿地策略：放缓公开市场拿地的节奏。
但整体规模依然持续领先，土地储备充足，发展更趋稳健，拿地金额与销售比控制在35%-45%之间。相较2020年上半年，21年拿地销售比同比上升6.1个百分点至40.9%。
受金融与土地集中度等监管政策影响，行业集中度加剧。TOP10房企2021年上半年拿地金额上限上涨42%至1230亿元，下限上涨30%至641亿元。同时随着公开拿地难度升级，为保证稳健的土地储地规模，头部房企率先积极布局城市更新业务板块，主要是通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设获取土地资源，2021年上半年TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%-24.8%之间。
图：TOP10代表房企城更占比及组织架构情况
数据来源：CAIC
从TOP10房企对城市更新项目的布局情况来看，为避免盲目的全国化布局造成的利润压缩，企业实力强劲的头部房企开始进一步深耕高能级的一二线城市。但面对增量递减，TOP10房企在优质土地的获取上依然聚焦在非标拿地模式。
截止日前，TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新业务，除此之外，近50%房企涉猎长三角城更，近30%进驻京津冀、中原等城市群。
随着城市更新市场化程度逐步开放，具备前瞻性的TOP10房企已经先人一步占领高地，其中珠三角、长三角参与比例较高。
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TOP11-50房企布局珠三角占比达52.5%
为维持良好的财务指标，TOP11-50房企在3年内销售金额增速保持在10%以上。在拿地方面TOP11-50房企土地储备充足，拿地节奏维持稳定，2021年上半年拿地金额上限微增，同比上涨17%，至536亿元。拿地金额与销售比自2018年逐年下降，相较2020年，2021年半年度拿地销售比同比上升6.8个百分点至27.5%。
随着公开拿地难度逐渐升级，TOP11-50房企在愈发难以与头部房企竞争的压力下，相继布局城市更新板块，通过城市更新渠道维持土地储备，其中粤系房企占比达20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占总土储比例集中在15%-30%之间,其中富力占比颇高，达79%。
图:TOP11-50代表房企城更项目占比及组织架构情况
资料来源：CAIC
从城市更新项目的布局情况来看，湾区作为房企城市更新的重点布局区域，TOP11-50房企中已布局珠三角占比高达52.5%。城市更新作为非标拿地模式备受房企关注，尤其在政策较为完整的珠三角，以较低价格拿到大量土地的拿地方式保证了企业利润。TOP11-50房企有21家已布局城市更新板块，其中76%集中布局在珠三角，除此之外，如富力、首开、融信等少部分房企在长三角、京津冀、中原城市群也有城市更新布局。
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仅11家TOP51-100房企布局城市更新
与TOP50房企不同，城市更新业务因对主体资本及渠道要求较高，仅11家TOP51-100房企积极布局城市更新业务板块，城市更新项目建面主要集中在1000万平方米以内。
TOP51-100房企在拿地方面多为深耕型，在政策及金融管控收紧趋势下，上半年拿地策略较为激进，拿地金额与销售比由2018年的47%上升至71.67%。相较于前50房企，后50房企覆盖城市更新业务的企业主要聚焦在广东本地房企以及国企。
图: TOP51-100代表房企城更项目建面（万㎡）及组织架构情况
资料来源：CAIC
从城市更新项目的布局情况来看，TOP51-100中涉及城市更新业务的广东本地房企，城市更新是其主要的业务板块，因此79%房企在珠三角布局城市更新业务，除此之外，42%房企涉猎川渝等其他城市群城更，21%房企进驻长三角城市群。
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城市更新的热点区域集中在珠三角
从TOP100房企的不同布局情况来看 ，珠三角大湾区成为了城市更新的热点区域，因此，粤系房企在这方面有很强的地缘优势，从已具规模的房企来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。反观大湾区之外的城市，城市更新主要集中在一线和核心二线城市。
在各大房企不断加快布局的同时，城市更新的痛点也很明显，项目体量较大，对资金要求高，需要处理的关系较为复杂，对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大，因此在项目获取上，通过收并购或者合作两种的方式，可以快速打开新局面，既减轻了企业前期的资金压力，也共同分担了后期开发和运营的市场风险。
企业合作方面，2020年以来屡见不鲜，主要可分为三类。一是寻找能补充自身短板的合作方，比如旭辉、金茂、越秀等房企都与有资源优势、且有城市更新经验的本土企业合作，能帮助更快获取项目。二是援引有资金实力或融资能力强的投资方，比如俊发与平安不动产合作，平安不动产作为中国平安旗下专业的不动产投资和资产管理平台企业，能给俊发提供有效的资金支持。三是有城市更新经验的房企强强结合，比如花样年和奥园，资源共享能实现1+1>2的效果
事实上，开发周期长、周转慢，处于转化期的大部分项目仍在沉淀资金，城市更新项目必须在转化成有效土储后才能贡献业绩。从近几年表现来看，早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化，并陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利。
随着中央和地方的政策逐步完善，预计未来转化将进一步提速。比如2021年3月开始实施的《深圳经济特区城市更新条例》，改变了“双百”制，规定旧住宅区签约面积与签约人数均达95%以上可征收，极大推动城市更新进程。
从目前来看，在城市更新的项目过程中，开发商已不再是单一的参与主体，甚至不是主要的参与主体。在增存赛道上，开发商需要承载的是综合实力，例如持有物业的运营能力、招商资源库的整合能力、产业企业的勾兑能力等等。而往往正是这些能力决定一家企业是否能够成功介入城市更新。
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