债市投研笔记 作者：债市小白菜
来源：债市投研笔记（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）
碎碎念：今天地产可算是“扬眉吐气”了回，连华夏幸福都硬了，荣登涨幅榜首（其债券全价20块左右成交，可真戏谑），是因为昨晚的政策获得资本市场的赞成票？资金轮动防守？亦或某大佬的喊话?小白菜不得而知，只希望能持久点吧……
不知道哪里来的野消息（网传）显示：2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，具体名单未公布（网传版为包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市）。对22个重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
本来这种消息瞥一眼就好，但是郑州、天津、青岛的相关消息对此进一步印证……
1、郑州
郑州通知称，根据部2021年住宅分类调控精神的要求，结合郑州市实际情况，自本通知下发起(2月23日)，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。（网传文件截图，截止目前并未正式公布）
不过今天郑州航空港区发布了29宗地终止挂牌交易的公告。（应该是可以确定了）
2、天津
天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。（落款时间显示为2021年2月23日，截至目前天津市规划和自然资源局官方网站上未能搜索到该文件）
3、青岛
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知，指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
目前，主要这三城算是比较确定的，其他后续是否跟进还有待观察……
扯几句有的没的
本次土地新政是过去几年房地产调控又一延续，应该也是基于20年这些重点城市土拍市场较热，房价高位且仍有上行动能，需要降降温来考虑的。
从“三条红线”控制房开杠杆、买房控资格、贷款集中度管理控房贷规模再到现在的地方供地“两集中”控卖地，可以说已经形成了一套相对比较完善的“长效管理机制”，离三稳的目标也越来越近（我猜的）……
不过小白菜比较担心的一点是：去年“三道红线”试点，使得行业进入降负债、降杠杆阶段，房企开始抓回款来回血，这下子集中供地，公司销售节奏的铺排面临冲击，若不能平稳过渡，可能一不小心……
影响几何？
昨晚到落稿前，小白菜也跟一些胖友交流，参加了几个房企线上调研，简单做个总结分享：（部分有参考卖方，不过具体影响几何，仍需看最终落地细则）
1、拿地节奏
集中供地下，最直接的影响就是影响房企拿地节奏，以天津为例，369月供地，这几个月将是房企在该市密集拿地、补库存的阶段。
2、拿地价格
集中供地，房企竞拍资金会有所分流，虽然22个城市供地时间会错配，但因为都是核心热点城市，即便某几个城市的集中供地，同批次也起码有个几十宗，也会导致单一宗地的竞拍参与方减少，有利于抑制地价。
另一方面，以前土地供应比较随机，没有规则，房企也不知道供地计划，一旦扎进去某城市，为了生存，有时候硬着头皮去抢地，造成了高地价。而后续知道了供地计划，房企也能根据自身的深耕和发展需求，来合理竞争土地。
而地价得到抑制，长期一定程度上也能改善房企的利润率水平。
3、拿地方式
对于优质地块，小白菜第一感觉就是觉得竞争会更加激烈，但实际房企调研的反馈不然，对于热门地块，房企之间会更多采取合作方式，而不会推高地价，互相残杀，在前期就会寻找潜在的“胖友”，避免不必要的竞争。
此外，房企或更关注市场收并购的方式，从而避免政策的不确定性。
4、拿地区域
22座重点城市的挂地较为集中，其他城市或迎来结构性机会。面临单次大量供地，难免会出现投资上海，错失青岛的情况，资金有限之下，对于城市or市场的研判对于房企而言也有一定的挑战。
此外，对于中小房企而言，在这些核心热点城市参与项目的门槛变相有所提高，或更为关注核心城市之外的机会。
小结：综上，房企投拓能力将面临重大挑战。简单粗暴点说，对于目标城市，原本是以12个月的节奏来展开，而目前集中3次供应，工作总量是没变，但是要在短时间完成包括初步研判、实地考察等，投拓的兄弟鸭梨山大，这里心疼10秒……
5、运营模式
多数房企都采取高周转模式，在此模式下，拿地后高周转回流资金，然后继续拿地……如此循环滚续，土地新政下或许不太能行得通。
6、区域房价
集中供地、集中拿地后，一般开发周期也差不了太多，可能会造成新盘集中开盘，集中销售的状态，房企为了加速去化，抢夺客源，或采取各种营销手段，有利于抑制房价。
7、资金链压力
从22重点城市2020年供地情况来看，多个城市单次集中供地超过了30宗，对于房企而言，短期筹备大规模资金压力较大，因此对于融资成本比较低有一定利好。
通过官方的表述，且不谈对于房企or公众的影响，听上去总觉得是理想情况，达不达得到预期还两说。但值得注意的是，对于地方政府的影响应该是比较实打实的，除了上述外，一年3次的土地供应机会，错过就要等来年，一定程度上对于土地供应产生负面影响，从而降低地方对于“土地财政”的依赖。（是不是也会影响到区域城投的表现呢？）
而且，对于地方政府而言，未来的供地节奏的安排也有压力，如何合理供地，让市场有效消化而不导致流拍率上升，确实头大……
本篇结束语
综上，从目前来看的话，对于资金实力比较强的房企有一定利好，尤其是一些国企、央企等，融资成本相对较低，能够短期搞到大量资金参与土拍（今天涨幅靠前的也多为规模房企）。
全国化布局房企也会更有优势，只要布局足够广，22城供地安排也有一定错配，房企参与全国市场的机会就会更多，而布局越单一，规模越小，节奏容易被拐带着走，压力较大。
总而言之，后续若该政策全面落地，对于房企的影响可谓“炸锅”，无论是前期的融资安排、投资拿地，还是后续的供货、销售等，都将面临重大的影响。
彼时将全面考研房企的融资、投拓、营销等经营管理能力，而内功修炼的好的也将脱颖而出。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“债市投研笔记”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 【笔记】22城供地“两集中”备忘录
