四个案例，彻底讲透“公建配套”的涉税分析

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#案例1——开发商“登山哥”取得一块300亩的住宅净地，为了提升小区服务品质，又从相邻商业体处购得土地5亩建造一社区活动中心，产权归企业所有，活动中心无偿为小区业主使用。

登山哥认为，该社区活动中心是非盈利公共配套设施，在计算可售商品成本时，把社区活动中心土地成本及建造成本800万计入住宅产品的开发成本，请问是否正确？

在分析这个问题前，我们先看一下，税法关于共建配套的规定。

（国税发[2009]31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

#案例1分析——从上规定可以看出，产权归企业所有，因此不应视为“公建配套”。因为，在销售住宅产品时，该社区活动中心的土地和建造成本不得扣除。

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营改增后，房地产企业面临的一个税务疑难问题是公共配套设施无偿移交给政府，要不要视同销售缴纳增值税？

#案例2——登山哥开发某住宅小区项目，建造的老年活动中心属于该小区的公建配套设施，小区项目完成后，老年活动中心无偿移交给地方政府。请问，该老年活动中心是否需要视同销售？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；

2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

#案例2分析——从上规定可以看出，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴。

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#案例3——还拿案例2来分析。登山哥在造建该老年活动中心时，取得了施工单位开具的增值税专用发票一张，价款800万元，税款80万元。

请问：此增值税专票税款80万能否在销售住宅项目时进行抵扣？该800万建设成本是否可以在所得税与土增税中予以扣除？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征增值税项目”，相应的进项税可以抵扣。由此可知80万进项税可抵扣增值税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条的规定，开发产品计税成本支出包括公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。由此可以知道，该800万建设成本可以在所得税计算中予以扣除。

根据《土地增值税暂行条例》及其《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，是计算土增税的扣除项目。该条表明，与清算项目配套的公共配套设施成本，允许在土增税清算中予以扣除。

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#案例4——还拿案例2来说。该住宅项目分三期施工，一、二期是住宅，第三期是该公建配套老年活动中心。建设周期为3年。目前该项目一期已符合土地增值税清算条件，企业按要求对一期项目土地增值税自行清算，并形成自查报告上报主管税务机关。税务机关审核发现，活动中心目前还未开工建设，但企业清算一期的土地增值税时按三期分摊扣除了活动中心的预算成本。

对此，企业认为，活动中心是住宅小区项目的公共配套设施，其成本属于项目的共同成本费用，应按比例合理分摊。请问企业的认识正确吗？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条“土地增值税的扣除项目”第（一）款规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。可见，能作为土增税扣除项目的“公共配套设施”必须是实际发生的成本，不存在预提的成本，并取得合法有效凭证。

国税发[2006]187号第四条“土地增值税的扣除项目”第（五）款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。可见，如果发生的公共配套设施费是多个（或分期）项目共同发生的，要按可售建筑面积占比法或其他合理方法进行分摊。

#案例4分析——根据以上可知，公共配套设施在土增税计算中的扣除主要要掌握三点：

1、公共配套设施是计算土地增值税的扣除项目；

2、公共配套设施扣除必须是实际发生的成本，不是预提的成本，并要取得合法凭据；

3、发生的公共配套设施费是多个（或分期）项目共同发生的，要按可售建筑面积占比法或其他合理方法进行分摊。

由此可知，公共配套设施在“时间”“空间”的提前安排是有讲究的。“时间”上尽量提前安排，以免案例中按排在三期有可能面临无法扣除的尴尬局面；“空间”上安排在增值额大的分期之中，这样可能实现降低税档。