丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
11月16日，国家统计局公布了2020年1-10月国民经济运行情况以及房地产行业数据。1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。
整体来看，前10月随着国民经济的稳定回复，房地产开发投资也出现了一定的增长，主要是因为，每年的九、十两月是房地产传统旺季，随着“银十”的的销售增长，前10月全国商品房销售面积累计回正。
具体数据来看，1-10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。
同时，受今年8月底推出的“三条红线”新规影响，房企土地购置明显放缓，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份扩大0.4个百分点。
10月销售面积环比下降13%
国家统计局数据显示：2020年10月全国商品房销售面积16221万平方米，环比下降13%，销售金额16018亿元，环比下降14%。同比来看，2020年10月销售面积与金额分别比2019年10月增加15%和24%，今年的“银十”发力明显。
细分来看，各区域分化明显，1-10月份，东部地区商品房销售面积54532万平方米，同比增长4.0%，增速比1-9月份提高1.8个百分点；销售额73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。西部地区商品房销售面积37155万平方米，增长1.0%，1-9月份为下降1.0%；销售额27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。
但另一方面，中部及东北部的新房销售市场则明显较冷，1-10月份中部地区商品房销售面积36053万平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点；销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。东北地区商品房销售面积5554万平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点；销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。
由此看来，东部、西部地区商品房市场的火热是全国新房规模得以快速增长乃至持平2019年的主要支撑，近期台州、衢州、无锡、徐州、南京、东莞、咸阳等热点地市也出台了一定政策以防止热市下的炒房现象。另一方面中部、东北地区新房销售规模迟迟未恢复同期水平，部分二三线城市甚至出现降价滞销现象。
全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
各能级房价环比涨幅收窄
据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价已降至万元以下，为9875元/平方米，较9月环比再降2%。
据了解今年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米，连续四月稳站一万关口，其中8月单价最高为10540元/平方米，在9月单价出现了一定的回调后，2020年10月，全国商品房销售均价再次降至万元以下，我们曾说过，考虑到疫情影响及“三条红线”的压力，进入第四季度许多房企会有降价促销的动作，全国房价也存在均价再次回到1万以下的可能。
从2020年10月的数据来看，可见在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。
从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，10月除一线城市同比涨幅继续扩大外，其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。具体来看，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。
二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。
35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。
由此看来，各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势，具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外，郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落，其中10月安庆降幅达3.2%。
2018年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
2018年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数同比走势
数据来源：国家统计局
开发投资额同比增速扩大至13%
开发投资方面，2020年1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。
分区域来看，1-10月份，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比1-9月份提高0.6个百分点；中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点；西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。
我们认为，这主要得益于房企对于房屋新开工为主的建安投资的投入。与此同时，出于备货冲刺年底销售回款的准备，房企加大了房屋新开工面积。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
房地产开发企业施工面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
“三条红线”下土地购置降幅扩大
1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积880117万平方米，同比增长3.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积621836万平方米，增长3.8%。
房屋新开工面积180718万平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积132481万平方米，下降3.3%。
房屋竣工面积49240万平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4个百分点。其中，住宅竣工面积35443万平方米，下降7.9%。
受中央融资“三条红线”限制，房企迫切需要资金节流，但由于每年九、十两月为传统推盘旺季，再加上即将到来的年底销售节点，项目新开工与加大建安投资也成为了各大房企的必然决策，因此10月房屋新开工面积同比单月由负转正。
但由于今年整体市场分化明显，部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解，因此房企对建安投资仍保持谨慎，预计全年难将回正。
房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
据国家统计局数据显示：前10月，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份扩大0.4个百分点，连续4个月降幅扩大。受资金面监管收紧影响，房企对于土地购置更加审慎，土地购置面积规模逐月降低，但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高，前10月土地成交价款同比增14.8%。
全国房地产开发企业土地购置面积增速
数据来源：国家统计局
我们认为，前10月房地产业继续发挥经济稳定器作用，但中央“三条红线”下融资收紧，房企对资金管控明显收紧，土地购置连续4月放缓，建安投资也趋于审慎。
商品房销售来看，前10月全国整体商品房销售面积、金额均回正，但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落、销售去化困难。从CRIC监测数据来看，10月全国商品住宅供应面积同比降超15%明显下滑，因此预计后续两月新盘货量可能不足，房企年底销售回款仍有一定压力，但全年商品房销售面积、金额增速保持为正难度不大。
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