经典土地“骗局”套路,你中过几招?

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2021-03-05 10:21 5180 0 0
“土地中介”作为一个庞大的神秘组织,投拓们在不断甄别与栽坑的过程中,也慢慢识别和总结出了土地中介的套路。

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

房地产投资圈一直有个神秘组织,他们来自于各行各业,信息渠道广泛、人脉触角之深,遍布金融、政府、地产圈等等

他们张口几个亿的项目,闭口百万方的地块

他们上可对接政府高要,下可撩拨投拓狗们躁动的心

是的!他们就是“土地中介”,学名居间方

尤其是做收并购和勾地类项目的投拓们,跟这一类人想必经常会打交道

社交情形大多出现在觥筹交错的宴会上、清雅别致的茶馆里、寂寞骚动的KTV里

对于投拓人员而言,可以从“土地中介”方手中获取各类土地信息,当然是需要加以甄别的

“土地中介”作为一个庞大的神秘组织,投拓们在不断甄别与栽坑的过程中,也慢慢识别和总结出了土地中介的套路

01

见土地方前需要资金证明

对于土地方的信息,居间方往往会广撒网,而为了在土地方面前展示潜在的实力意向房企,往往会要求房企出示资金证明,动辄几个亿

然而对于普通房企而言,一般都不会让资金趴在账户上,但对于居间方而言,之所以要你的资金证明,主要是拿去跟业主方吹牛,或是用在其他项目推荐上

资金证明只是一种形式,甚至有时候还没见到地主前,让房企出具收购意向书等文件,这种情况见多了就知道很扯淡,企业资质工商信息网直接可以查到

02

热衷于账户共管

在前期接触有初步意向后,居间方一般会热衷于催促双方签订意向收购协议及排他协议,目的是在于尽快锁定双方,这样的话居间费看起来也更有着落

但是共管账户虽然是双方共管的模式,账户资金打给对方需要收购方的同意,但是仍然存在较大的风险和损失:

(1)监管账户上趴的资金本身就是一笔不小的成本,尤其对于高周转企业

(2)监管账户从法律角度,存在被强制执行的可能性

(3)监管账户的解除也是需要共管双方的同意

因此,在接触该类居间方时,一旦对方在 前期就提出账户共管,那么需要额外谨慎

03

见不到面的神秘领导

许多土地中介喜欢把政府关系放在口头边

诸如“领导在北京,关系背景比较硬”、“省里有关系,挂牌和定向出让肯定没问题”等话术

对于神秘领导的能力虽然模棱两可,但是为了推进项目,也要将信就信,不断试探

04

调规、变性成为口头禅

历史遗留地块往往都是有很多bug,除了高溢价带来的无票成本以外,复杂债务关系、规划方案调整等都可能成为否掉项目的关键因素

市面上存在一批土地由于规划限制、方案报批等原因陷入开发困境,这时候一定不要轻信土地中介所谓的调规、变性等说法

实操层面上难度是非常大的,甚至需要批到中央层面,这种情况下,大多无异于天方夜谭

05

说来就来的政府会议纪要

政府对于土地出让、项目立项、方案审批等都是基于文件制度,很多时候土地中介为了让话术更加具有可信度

在无规定文件的前体下,就会吹嘘土地方的资源,基本就是没有什么事情是政府的一份会议纪要解决不了的

比如,在跟村企合作中,关于土地款能否返还到村里、关于土地款能否分成等,在不靠谱的土地中介看来就是一纸会议纪要的事

殊不知,这是涉及国有资产流失的红线,根本没有这么简单

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 经典土地“骗局”套路,你中过几招?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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