作者:陌爷地产圈
来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
房地产投资圈一直有个神秘组织,他们来自于各行各业,信息渠道广泛、人脉触角之深,遍布金融、政府、地产圈等等
他们张口几个亿的项目,闭口百万方的地块
他们上可对接政府高要,下可撩拨投拓狗们躁动的心
是的!他们就是“土地中介”,学名居间方
尤其是做收并购和勾地类项目的投拓们,跟这一类人想必经常会打交道
社交情形大多出现在觥筹交错的宴会上、清雅别致的茶馆里、寂寞骚动的KTV里
对于投拓人员而言,可以从“土地中介”方手中获取各类土地信息,当然是需要加以甄别的
“土地中介”作为一个庞大的神秘组织,投拓们在不断甄别与栽坑的过程中,也慢慢识别和总结出了土地中介的套路
01
见土地方前需要资金证明
对于土地方的信息,居间方往往会广撒网,而为了在土地方面前展示潜在的实力意向房企,往往会要求房企出示资金证明,动辄几个亿
然而对于普通房企而言,一般都不会让资金趴在账户上,但对于居间方而言,之所以要你的资金证明,主要是拿去跟业主方吹牛,或是用在其他项目推荐上
资金证明只是一种形式,甚至有时候还没见到地主前,让房企出具收购意向书等文件,这种情况见多了就知道很扯淡,企业资质工商信息网直接可以查到
02
热衷于账户共管
在前期接触有初步意向后,居间方一般会热衷于催促双方签订意向收购协议及排他协议,目的是在于尽快锁定双方,这样的话居间费看起来也更有着落
但是共管账户虽然是双方共管的模式,账户资金打给对方需要收购方的同意,但是仍然存在较大的风险和损失:
(1)监管账户上趴的资金本身就是一笔不小的成本,尤其对于高周转企业
(2)监管账户从法律角度,存在被强制执行的可能性
(3)监管账户的解除也是需要共管双方的同意
因此,在接触该类居间方时,一旦对方在 前期就提出账户共管,那么需要额外谨慎
03
见不到面的神秘领导
许多土地中介喜欢把政府关系放在口头边
诸如“领导在北京,关系背景比较硬”、“省里有关系,挂牌和定向出让肯定没问题”等话术
对于神秘领导的能力虽然模棱两可,但是为了推进项目,也要将信就信,不断试探
04
调规、变性成为口头禅
历史遗留地块往往都是有很多bug,除了高溢价带来的无票成本以外,复杂债务关系、规划方案调整等都可能成为否掉项目的关键因素
市面上存在一批土地由于规划限制、方案报批等原因陷入开发困境,这时候一定不要轻信土地中介所谓的调规、变性等说法
实操层面上难度是非常大的,甚至需要批到中央层面,这种情况下,大多无异于天方夜谭
05
说来就来的政府会议纪要
政府对于土地出让、项目立项、方案审批等都是基于文件制度,很多时候土地中介为了让话术更加具有可信度
在无规定文件的前体下,就会吹嘘土地方的资源,基本就是没有什么事情是政府的一份会议纪要解决不了的
比如,在跟村企合作中,关于土地款能否返还到村里、关于土地款能否分成等,在不靠谱的土地中介看来就是一纸会议纪要的事
殊不知,这是涉及国有资产流失的红线,根本没有这么简单
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原标题: 经典土地“骗局”套路,你中过几招?