尾款去哪里了？

作者：牛能

来源：ABS视界(ID:ABS-ABN)

前言：

11月3日晚间，15强房企阳光城关于购房尾款资产支持专项计划2021年第一次证券持有人会议结束，12.70亿元购房尾款ABS展期12个月的兑付方案已获通过，本金展期至2022年11月8日；同时，阳光城集团董事局主席林腾蛟承诺为展期后的“20阳光优”回售本息提供全额连带担保责任。该产品的展期，结合近期市场关于购房尾款ABS被叫停的传言以及地产企业面临寒冬，让我们对购房尾款这类资产重新审视。 

去向1：预售资金监管账户

据笔者不完全查询，各地的相关规定均要求商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。但是，就监管额度方面，各地规定不一。例如，《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》（武房规〔2018〕1号）规定的重点监管资金标准：对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。《济南市商品房预售资金监管办法》（济建发〔2021〕10号）第十一条规定的商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准（按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行）的乘积。

2020年以来，多地对预售资金监管趋严，提高了重点监管资金比例、减少了提取额度和次数等。

预售资金监管账户中的资金进一步流向：

1、预售项目建设。

用于预售项目建设是预售资金监管制度设计的核心目的，应有之义。《济南市商品房预售资金监管办法》（济建发〔2021〕10号）第十四条规定，预售人申请使用资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，执行本办法第十二条规定的监管资金留存比例。（第十二条规定，建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证明》时，监管终止。）

但是，实务中存在大量工程款支付远超形象进度的现象。根据“西政资本”的调研，以深圳为例，银行与房企签订监管协议后，凡形式上合规的用款申请，银行一般都会给予审批通过。再以惠州、东莞等地区为例，住建局、银行与房企三方签订监管协议后，不管是住建局还是银行，对房企的《拨付预售资金通知书》及相关材料的审核也更多的是停留在形式审查层面，因此只要总包单位、监理单位与房企充分配合，房企照样能套取监管账户的资金。事实上，房企找总包单位等套取或提前支取监管资金方面，房企与相关方其实一直都有默契，只要总包单位能分到一部分钱作为实际支付的工程款，配合起来基本都不是问题。 

2、归还开发贷款。

预售资金能否归还开发贷款各地区规定不同。《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房〔2010〕72号）第十五条规定，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20％可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。《温州市区商品房预售资金监管实施细则》（温房字〔2012〕5号）第二十一条  房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并根据资金用途的不同，分别提交相关证明材料……（三）用于偿还本项目开发贷款的，应当提供：1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告；2、贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。同样，江苏南通海门区《关于全面加强新建商品房预售 资金监管的通知》（海住建发〔2021〕123号）规定，非重点监管资金应用于被监管项目工程建设和偿还被监管项目抵押贷款，原则上由监管账户直接支付,严禁转入开发企业账户规避监管或挪作他用。与上述地区相反，福建省住建厅《加强商品房预售资金监管工作的指导意见》（闽建〔2020〕7 号）规定，房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。

去向2：开发商一般账户

各地区的预售资金监管规定均要求首付款要直接存入监管账户，且开发企业应在售楼处公示该项目的预售资金监管账户开户银行名称、账号等信息，地方住建部门也会做风险提示购房人要把首付款打到监管账户去。但是现实中一些开发商瞒天过海，让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，由于了解该项政策的消费者不多，宣传提示也不能做到百分百的熟悉政策，所以实际上相当部分资金打到了开发商的其他账户。

例如，《楚天都市报》（2019-06-22）报道，2019年6月月以来9家开发商信用记录被记分处罚，其中7家因预售资金未按规定进入监管账户。《腾讯网》（2021/08/06）报道，上海颐盛御中环楼盘预售款监管机构为渤海银行上海同济支行，监管账户名称为“上海海东房地产有限公司”。但是，部分业主的预售资金并未打入上述监管账户，某业主提供的支付凭证显示，其预付款400多万元打入上海银行，而账户名称也显示为“上海海东房地产有限公司”。该情况亦发生在多位业主身上。

2016年10月，监管层对房地产融资行为进行窗口指导，此后涉及房地产融资基本暂停，购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类Reits等产品。但是，在2017年初以上述资产为基础资产的ABS又得以恢复。

2021年5月11日，中国证券投资基金业协会收紧对于资管计划投资购房尾款的备案，不新增，存量到期不续。

近期，传言交易所叫停购房尾款和房地产供应链ABS，笔者查询CNABS发现，近期购房尾款ABS的备案和发行均出现了停滞。

计划说明书“风险揭示”部分，一般会揭示与基础资产或原始权益人相关的风险、与计划管理人及其他服务机构有关的风险、市场风险和其他风险。其中笔者认为，除了融资人本身的信用风险外，购房尾款ABS的核心风险主要是以下几个：

1、基础资产现金流不足风险

若在专项计划存续期内，融资人的信用水平大幅下滑，将直接传导至销售端，消费者用脚投票进而销售额大幅下滑。由于购房尾款一般设置有循环购买结构，销售额的大幅下滑，可供循环购买的基础资产不足触发循环购买终止事件等信用触发事件，可能影响到资产支持证券本金和收益的实际兑付。

2、回收款归集受限、资金被截留的风险

前面提到，各地均要求预售资金进入预售资金监管账户。如此一来，购房尾款首先会被预售资金监管账户截留，在符合当地相关规定的情况下，对于非重点监管资金，需要由开发商申请提取，但是依然存在不被审核通过的情况。今年以来，随着预售资金监管制度趋于完善也更加严格，购房尾款ABS与预售资金监管制度之间的冲突会越发明显，被叫停也是意料之中的事情。

3、资金混同挪用的风险

由于种种原因，国内的证券化业务均未设置过手归集机制，沪深交易所资产支持证券挂牌指引也未强制要求基础资产回款进行过手归集，导致项目与主体无法实现风险隔离。购房尾款ABS项目中，专项计划存续期间，资产服务机构每季/年度进行一次基础资产回收款的归集及转付，在首次归集之前，开发商可能已经将该部分资金从预售资金监管账户中提取进入其一般账户，而资金的使用是不受限制的，因此既存在资金混同风险也存在被挪用的风险。

写到这，想到一个问题，如果都变成现房销售，购房尾款ABS是不是就没啥风险了吗？

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原标题： 尾款去哪里了？