丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
自2月底22个重点城市集中供地政策出台以来，土地市场的游戏规则发生巨大改变。2021年6月29日，随着武汉首轮集中供地土拍结束，22座重点城市首轮集中供地全部在上半年完美收官。
在人们纷纷把目光放在集中供地的22城之时，我们发现，除了这22城之外，房企的投资也出现了一定的变化，如中梁、祥生、金地、绿城表示要寻求22城之外投资机会，招商蛇口、世茂直言部分热点区域土地价格被抬高。
整体来看，22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都积聚力量扩大在22城的拿地力度，对于非22城的投资力度出现了收缩。然而非22城仍然有很多值得投资的机会，不少房企也正在挖掘这些机会。
竞争压力下，房企寻找非22城投资机会
在22个重点城市集中供地政策出台之后，土地投资策略的变化是被提及最多的问题之一，谨慎、中性、保持节奏是多数房企的回答。
从城市来看，随着22个重点城市首轮集中供地的落幕，城市间分化也变得愈加明显，部分城市热度较高，如重庆、深圳、厦门、杭州等，也有部分城市的多数地块以底价成交，如沈阳、长春等，而最后集中供地的两个城市，上海和武汉的热度则相对较为平稳，尤其是上海的土拍政策在多维度、高精度的调控下，具有较为积极的意义。
整体来看，在行业整体盈利下行趋势下，集中供地中热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现，这意味着，房企对于招拍挂项目的利润预期降低，并呈现“舍利求地”的趋势。随着第二、三批集中供地的来临，未来城市、企业间的洗牌与分化也会继续加剧。
正是在这样的情况下，不少房企开始寻求非22城的投资机会，其中中梁、祥生、金地、绿城等房企就提出了要关注22城集中供地之外的城市，平衡投资。
表：各大房企对22城集中供地看法及预判
数据来源：企业业绩发布会，CRIC整理
从具体区域来看，房企纷纷涌向长三角和珠三角，其中浙江、江苏、广东三省的非22城成为了TOP50房企投资三甲，三者占TOP50房企非22城投资总额的63.7%。
浙江、江苏和广东热度最高
在22个重点城市集中供地政策的影响下，2021年一季度许多非重点城市的宅地供应量增加明显，如西安、石家庄、贵阳、南宁、南通、温州、徐州、湖州等。
在非重点城市含宅地块供应量增加的同时，优质地块的供应也提升明显，如绍兴接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地。
以房企非22城拿地金额口径来看，现阶段房企投资区域十分聚焦，以东南沿海为主，主要是长三角和珠三角两大板块。其中长三角的浙江和江苏是房企最为热衷的省份，TOP50拿地投资金额超过千亿，珠三角的广东则紧随其后。
具体到城市层面而言，以热度最高的浙江、江苏和广东为例，房企投资主要以具有产业支撑、经济发达的城市为主，像浙江的温州、金华、绍兴，广东的佛山、中山、东莞以及江苏徐州、盐城、南通等市，TOP50房企投资拿地均在百亿以上，热度要超过一些集中供地的二线城市。另外，一些省会城市例如陕西西安、云南昆明、广西南宁等由于并未列入22城范围之内，对省内投资热度起到了明显的带动作用。
各大房企调整布局，挖掘机会
具体到房企来看，中梁、祥生专注深耕大本营长三角区域，寻求三四线城市投资机会。据CRIC监测，2021年上半年祥生非22城投资金额占比达72.2%，相比2020年略有提高；中梁非22城投资占比则上升14.5个百分点达到了81.6%，均明显超出TOP50房企36.6%平均水平。
与中梁、祥生不同的是，荣盛、金科调整区域布局，避开长三角、珠三角热门城市，寻求三四线城市投资契机。荣盛起家于河北，金科起家于重庆，从二者近年来的布局来看，企业正积极调整投资布局，弱化大本营投资，向长三角、珠三角等热点区域进军。然而由于土地市场持续高热，竞争压力较大，作为新晋房企，荣盛和金科选择避开热点的22城，寻求其他三四线城市布局契机。根据CRIC监测，2021年上半年荣盛发展非22城拿地金额占比达61.3%，明显高于TOP50房企平均水平的36.6%。
作为头部房企代表的万科则基于长三角、珠三角的发展前景，下沉两地非22城寻求投资契机。根据CRIC监测，在保持了一定投资力度的前提之下，上半年万科投资力度向非22城倾斜，占比相比2020年上升了9.3个百分点达到了62.0%，上半年并未在一线城市纳储。
并且万科出现了非常典型的区域集中情况，2021年上半年，万科非22城投资金额中超过8成投向了长三角、珠三角两大区域，以金华、温州、中山等热点城市为主，相比2020年的均衡型投资有明显调整。不过在6月底，万科进行了新的组织架构变革，由五大区裂变成七大区，主要是将北方区域裂变为北京、东北，中西部裂变成华中、西南区域，组织先行，未来企业仍有望扩大两地拿地份额。
图：万科2020年及2021年上半年各区投资占比情况（剔除22城）
数据来源：CRIC中国房地产决策系统
整体来看，22城集中供地政策推出之后，大部分房企都积极抢占22城优质地块，对于非22城的投资出现了一定的缩减，但也有不少房企在22城之外开始投资布局，如目前最热的长三角的浙江、江苏和珠三角的广东等地，也有一些省会城市如西安、南宁、南昌、昆明等。
我们认为，在部分热点城市“高地价”“低盈利”的现状下，有时候“人弃我取”反而会收获意想不到的效果。
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