我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
来源：我眼中的城市更新
前言
近段时间以来，认识接触了不少村集体的朋友，既有来自深圳，也有来自东莞。
受疫情和中美贸易冲突的外贸出口降低不少，部分工厂搬迁停业甚至倒闭现象也不鲜见。在一定程度上导致以往依赖土地和物业收租的村集体收入剧减。
同时，进入城市更新行业这么多年，尤其在与地方政府一些朋友在闲聊中，也是不断思索村集体在城市更新中究竟扮演什么样的角色？
仅仅是坐享其成的旁观者还是深度参与者？
下面简单谈谈本人的一些想法和建议，希望对村集体的朋友，尤其是具有开拓开明心态的村集体领导和年轻人拓宽一点思路，带动村集体的发展。
同时，希望也能对开发商朋友解决拆迁问题有所触动。如有不妥或缺漏之处，请多多包涵。
01城市更新的本质和内涵
唯有对其本质和内涵认识更深，才能更好的换位思考，拓宽解决问题的思路。
城市更新的本质和内涵就是村集体、市场主体尤其开发商、地方政府、被拆迁户小业主及其他利害关系人等多方利益群体不断在博弈中，形成统一战线，做大蛋糕后，分享蛋糕的过程。
02村集体概况
村集体在中国大陆的现状，首先是村民基层自治组织，其次是基层政府组织的下设机构。
第三很多地方村集体也改制成为市场化运作的公司，尤其沿海发达地区，基本都深度参与了各地的市场经济进程中。
如江苏江阴华西村、山东龙口东江镇南山村、江苏江阴夏港镇长江村、陕西宝鸡东凌村、上海闵行区九星村、山东临沂沈泉庄村、江苏张家港永联村、山东邹平县西王村、浙江杭州航民村、吉林四平红嘴村。
就深圳来说，岗厦、蔡屋围和大冲为代表的繁华商圈。
以大芬油画村、观澜版画村、甘坑客家小镇等特色发展产业村；
以上步村、怀德村和南岭村等为自我发展。
早期村集体一般集资建设厂房，统建楼收租。
后搭政策的便车兴办实业，有些村集体形成了特色的产业如大芬村。
现在随着实业较为萧条，兴起城市更新，又纷纷加入城市更新；
典型的如怀德股份自己成为开发商。
南岭村号称中国第一村，早就谋划产业转型升级，设立了南岭牛津生物医学研究院，发起私募基金，涉及股权投资包括人工智能、机器人大数据等新兴行业。
03以往村集体扮演的角色
在深圳更新项目实践中，绝大多数村集体以往包括现在都处于一个较为尴尬的角色，更新开发盘活的本村或本村占大部分的集体资产，但是村集体在更新项目开发过程中仅仅是按照各种集资政策程序履行自己的义务，基本上很少介入更新项目开发过程中。更多是属于坐享其成旁观者，绝大部分除了在拆迁谈判、集体资产处置过程中有所参与，有所了解，对其他方面基本没有动力也没有一个清晰的认知。
如更新项目涉及的税务筹划、开发报建、投融资、规划设计、拆迁谈判、工程施工、成本概算、项目研判、风险把控等等基本都不参与，或者说参与的仅仅是集体资产的处理。据了解，甚至很多村集体对集体资产的处理都比较模糊。
当然还有其他问题，在此就不便多提。
04以往村集体扮演角色存在的问题
正是因为以往村集体在更新项目中少参与少介入。
导致村集体对更新项目的开发流程不熟，更新基本政策不了解，无法掌握开发进度，对开发的成本很难把控，甚至对集体资产的评估都难以深入的认定和评估。
导致与市场主体开发商的合作存在认知不明，容易引发争议，集体资产问题也容易引发群体性事件。
对地方政府的集体资产管理部门而言是一个巨大的难题。
一方面集资政策或管理上太严导致项目难以推进，难以发展地方经济和解决社会问题。另一方面太松容易引发各种腐败问题，引发各种争议甚至导致村民群体性事件。
对一般村集体村民而言，
如果当地位于繁华地区或交通地理位置较优越地区，更新拆迁与否，对其而言影响不大，反正不更新不拆迁，一样可以正常收取租金维持高品质生活。
05更新项目中开发商面临的最大难题
在城中村更新项目中，开发商面临的最大难题基本都是拆迁。
尤其是市场主导下的深圳更新。
即便在广州等地以政府为主导的拆迁模式下，政府出台拆迁标准，拆迁也是每个开发商面临的一大难题。
即便开发商聘请了专业的职业经理人，也要耗费几年甚至十年八年时间，与巨大的资金人力物力成本。
拆迁之所以难
难在开发商作为外来者
很难被当地村民所信任
不熟悉当地风土人情
缺乏对当地土地房产尤其一些历史遗留问题的了解
尤其不了解每个村民拆迁户的家庭情况收入来源性格爱好期望诉求等具体情况，很难投其所好对症下药，面临众多村民被拆迁户的围剿，陷入人民战争的汪洋大海中。
06以往开发商的做法
在城中村的城市更新中。
无论是意愿征集、项目申报、历史用地处置、资产评估、不动产确权、测绘、拆迁谈判、不动产回迁等，都涉及村集体村民。
在建立项目部之后也会组建以开发商为主以村民（村里常住村民，威望较大，人脉较广，有村领导关系的村民）为辅的拆迁谈判团队。
这样的好处是一方面有了这些村民熟人带路，便于开发商更快更好建立与村集体的合作关系，减少沟通成本，加快更新项目推进进度。
其次，据了解，为了加快更新的进度，在按更新集体资产政策规定的缴纳保证金给村集体的同时，为了解决某些尤其与村集体前期合作的问题，有些开发商不得不以顾问费或其他劳务协作费等方式，额外支付一笔费用给村集体。
有一些小开发商本身不具有组建拆迁团队的实力，或一些上市公司央企之类的大开发商为了降低自己的风险，降低人力成本也比较乐意将拆迁谈判业务外包给市场上专业拆迁团队。
07存在的问题
（一）很多政府尤其集体资产管理部门的政策为了避免暗箱操作，确保集体资产尽可能的增值保值，保障村民的知情权，确保其他村民的利益都限制开发商收买村民或借助顾问费协作费等地某种意义上收买村民的行为。
另一方面会导致其他村民的不满，为何开发商聘请这些人参与城市更新，领取相关报酬，是否存在暗中输送利益，为什么不请他们？
实际上对整个更新项目来说，这些看起来小事情小细节，都容易引发争议和个别村民的不满，对更新项目推进尤其拆迁有所不利。
当然，最好的是城市更新管理部门业务上由上级垂直部门指导，但属于当地政府组成部门，否则很难与其他政府职能部门予以协调，很难在短期内开展相关工作。
（二）对于为了确保获得更新项目，解决某些前期合作问题，以顾问费或其他劳务协作费等方式提供给村集体的合作经费，也存在管理漏洞和问题。
对某些开发商来说，无偿提供给村集体的费用，按理来说是对村集体是好事，是福利，也是属于集体资产的一部分。
但是就村集体来说，这笔不明不白的意外之财，也是一个风险点，哪怕这笔钱纳入村集体账户，不分红。但是
为何收取这个开发商的费用？
为何不收取其他开发商的费用？
政策上是否有所风险？
集体资产管理部门是否知情？
很难说清楚来源或接受这笔费用的合法合理依据，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，规避集体资产招拍挂的嫌疑。类似刑法中贪腐巨额资产不明来源罪。
在实践中，村集体也担心这额外的收入说不清道不明，引发争议，尤其近些年集体资产管理部门对村集体集资管理日益严格。
即便更新项目涉及集体资产都招拍挂，表面是获益很多，但仅仅可以单纯从拆赔方案中获得经济利益补偿，无法获得更多的其他利益，较为被动。
基本上属于坐享其成的旁观者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了极少数村领导干部的七大姑八大姨有参与拆迁谈判外，其余的大部分村民基本都属于被动的角色，静待开发商前来拆迁谈判。
众所周知，部分本地村民很多基本宅家中无所事事，甚至很多接受高等教育及海归都过于依赖村集体分红和房产收租为生。
据了解，本地村民主要就业途径，一般在当地街道办、社区等基层政府部门，另一些多在村里负责环卫保卫等工作，工资收入普遍低下，且上升空间严重不足。
当然不可否认，还有不少本地村民也很努力在市区在市场在社会中拼搏奋斗的。
这样一来，开发商聘请的村领导干部的七大姑八大姨，也容易引发其他的异议和诟病，为何不请他们，却只请某些有关系的呢？
类似这样的不满，容易造成村集体内部的矛盾。
往往这些看起来的小事，都会拿到村集体大会上公开讨论，引发村集体内部争议。
《深圳经济特区城市更新条例》（草案）
《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》｛粤府（2019）71号｝都在有强化行政司法保障，推动解决钉子户问题，但是以往村集体属于旁观者心态，很少主动介入，单纯开发商或政府力量，也是上有政策下有对策，难以落实。
对开发商来说，为了尽可能的降低税费，必须尽可能的提供更多的发票。
但是在拆迁谈判的实践中，往往有一些支出的费用是无法提供相关发票。
因此，也难以纳入成本，无法尽可能的降低税费。
拆迁谈判涉及众多被拆迁户，涉及村集体、村民、其他产权业主等等，涉及众多纷繁复杂的房产产权问题如红本、绿本、无本、查封抵押等等，流程复杂如测绘、确权、前期摸底调查、拆赔协议和拆赔标准的制定，签约及回迁等诸多难题。
因此，很多开发商宁愿将拆迁谈判业务外包，尤其外地的开发商。
08解决方案
（一）主要原则：
村集体在城市更新项目中所扮演的角色必须从坐享其成的旁观者变成实质的参与者，从极少数村领导干部七大姑八大姨组成的散兵游勇乌合之众转变成村集体公司运作。
（二）具体业务：
即开发商将整个拆迁谈判业务外包给村集体。
当然开发商需要提供部分技术力量和资金方面予以支持。
（三）优势：
① 拆迁谈判外包有助于增加村集体的收入。
② 村集体拆迁自己本村集体和村民物业更容易拆迁。
③ 如果能加上村集体的力量，拆迁谈判业务外包给村集体，可以充分调动村集体的积极性。
④ 村集体的加入，有利加快更新进度，对地方政府也有利，避免项目拖延延误，有利村集体扶贫奔康维护基层的稳定有序。
⑤ 村集体承接开发商外包的拆迁谈判业务，表面上开发商要多出一笔费用，实际上村集体拆迁本村房产物业，效率更高，无形中更节省了时间，避免了不必要的过渡费损失，从根本上节约了成本。
⑥ 更容易解决钉子户问题。本村集体既然作为整个更新项目的实质参与方，承接了拆迁谈判的外包业务。钉子户的存在直接就损害了村集体的本身利益，村集体借助司法行政手段方式更合理。
⑦ 对开发商来说，以往一些拆迁的合理合法票据都难以获得。将拆迁谈判外包给村集体后，票据也就不再是问题。
（四）劣势：
第一、村集体缺乏拆迁经验和技巧，相关村集体村民需要进行必要的培训。
第二、怎么承接开发商外包的拆迁谈判业务？需要相关集体资产管理部门出台相关的政策予以支持鼓励，需要相应的流程规范保障顺利推进落实。
09解决方案
正如上述所提及，很多村集体都形成公司化运营，开办工厂，兴办实业，对外投资，那么承接开发商外包的拆迁谈判业务，理论上应当具有可行性。
但是集体资产属于较为敏感的类型，经营不当导致村集体村民争议甚至引发群体性事件，必须重视。初步总结以下几点注意事项供参考：
（一）村集体组建拆迁团队正规公司与开发商合作介入并承接拆迁谈判业务。首先其必须经当地集体资产管理部门认可并严格按照集体资产相关管理规定公开公正表决。
（二）相关的拆迁费用必须纳入村集体账户，统一专款专用。
（三）必须避免与开发商对赌，形成巨大的亏空，损害村集体资产及利益。
（四）必须结合本村的具体情况，因地制宜。具备一定的人力物力及拆迁经验方可承接外包拆迁谈判业务。
10一些关于村集体未来的发展思索
写公众号文章以来尤其近期不断接触一些村集体的朋友，无论深圳还是东莞、佛山、广州，这些朋友都在思索未来村集体经济可持续发展问题。
近些年，随着实体经济的萎靡不振，导致村集体依赖的厂房和物业甚至农民房收租都日益紧张。这也是为什么很多村集体纷纷希望与开发商合作进行城市更新的主要动机之一。
拆除重建类的城市更新对于一般的村集体而言，基本都是一锤子买卖，未来20年再更新改造基本不现实，毕竟现在更新后的普遍容积率都不低。
因此，如何解决村集体未来的可持续发展问题，继续扩大集资资产就值得各地集体资产管理部门的考虑了。
如果村集体承接开发商外包拆迁谈判业务顺利，是否有可能继往开来，成为专业拆迁谈判公司？继续拓展其他地区、其他城市甚至其他省份的更新拆迁谈判业务呢？
村集体承接开发商外包的拆迁谈判业务，各有利弊，但综合来说，坐山吃空始终都不是好办法，市场风险处处有，始终要面对。
11建议呼吁
近些年政府都在鼓励村集体自行改造，但在实践中，村集体缺乏资金实力、缺乏人才、缺乏运营能力，尤其缺乏操盘经验，自行改造难度太高。
术业有专攻，与其鼓励村集体自行改造不如先从允许鼓励支持村集体承接外包拆迁谈判业务更为现实。
其次，呼吁政府加强对村集体村民的城市更新培训工作。
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原标题： 关于村集体承接拆迁谈判业务的探讨
