民营房企的地产新模式

作者：神镇的猫总

监管部门提出两个要求：及时出台防范化解风险的应对方案，支撑新发展模式转型的配套措施。

化解风险的最高原则是保交付；新模式转型的原则，依然是“房住不炒、租购并举”，大力发展租赁及保障性住房。

转型，是没有人走过的路。

中国房企真正意义上的转型，只有万达从住宅开发转向了商业开发运营，以及绿城的半步转型，发展出了代建模式。

从相关业务多元化的角度来看，则有龙湖和万科的不懈探索。

万科管理层曾说过这样一句话，如果所有房企注定要消亡，希望万科是最后一个。

这句话显然已不是危言耸听，万科占据了混合所有制优势，如果要论民营房企，那龙湖可能成为最后一个。

市场不会冒出一个新玩家，扛起房地产新模式的大旗，万科和龙湖的现阶段探索，则最有可能成为房地产新模式。

作为目前中国PE最高的房企，龙湖展现了稳健财务结构，以及房地产新模式“课代表”般的探索。

6.1倍的现金短债比，决定了龙湖可能活到最后。

截至2021年底，龙湖货币资金为885.3亿元，短期有息负债为145亿元。就算扣除318.1亿元预售监管资金，龙湖的现金短债比仍高达3.88倍。

“三道红线”里现金短债比标准是1倍，但从出险房企情况来看，现金短债比达到2倍，也不一定处于安全范围内。

另外两道红线，龙湖2021年底的净负债率46.7%，剔除预收款后资产负债率67.4%。

参照全球经验，从高杠杆的房地产开发模式，转向高质量的房地产运营模式，龙湖还将继续压降负债。

一方面放弃追求销售规模，2022年龙湖全口径销售目标3000亿元，权益销售目标2000亿元，放弃规模意味着买地支出的节制。

另一方面是继续降杠杆，龙湖今年还将主动提前归还300亿元贷款或负债。

这次债务危机的教训，绝对是有必要学习港资房企，将资产负债率控制到50%以下。

房地产新模式的探索，体现在两个数据，188亿元经营性收入，以及10.6万间长租公寓。

整个2021年，龙湖实现188亿元经营性收入，由商业运营、租赁住房及物业管理等组成。

值得一提的是龙湖商业，疫情影响之下，龙湖商业2021年已开业商场的同店销售额和客流，同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿。

按照龙湖的说法，这81.5亿元租金收入，“成为我们在行业周期发展中可攻可守的利器。”

首先，龙湖短期有息负债才145亿元，未来不久租金收入便可以覆盖，龙湖的流动性压力大大减轻。

其次，房地产开发业务利润下滑是大势所趋，而龙湖的物业投资收入毛利率高达74.7%，大大抚平了整体利润率波动。

最后，稳定的物业投资收入，是支撑龙湖持续为股东创造价值的基础，2021年龙湖合计派发股息每股1.7元，同比增长18.9%。

从规模上来讲，龙湖的四个主航道业务（地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理），已全部实现了投资回报逻辑的检验。

商业运营、租赁住房，加上正在分拆上市的物业，龙湖的三个经营性业务总体收入达到了188.3亿元，同比增长39%。

除此以外，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献经营性收入。

截至2021年底，龙湖塘鹅租售已覆盖国内20余座城市，为客户提供一站式全生命周期固定资产管理服务，致力于打造为客户提供居住方案、资产管理、生活所需的社区生活平台。

塘鹅美装修，2021年成为龙湖六大主航道之一，目前已覆盖40余城市，致力将“即装即住”的一站式智慧装配式装修服务应用于住宅、商业、办公、租赁住房等多业态场景。

与此同时，龙湖已在上海、杭州、苏州等地已推出多个创新型的典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链。

龙湖医养业务也以椿山万树、佑佑宝贝等业态依托，为客户提供优质的养老、医疗、健康管理服务。

站在行业的转折点上，龙湖已经勾勒出未来版图的轮廓，随着开发业务投入资源的饱和，更多资源则将投向经营性业务，这些业务的快速增长，将为龙湖释放出更高的成长活力。

10.6万间是龙湖租赁住房品牌“冠寓”的开业规模，目前品牌影响力行业第一。

2021年是“冠寓”整个航道的盈利元年，实现租金22.3亿元，同比增长23%。

作为“房住不炒、租购并举”的解决方案，租赁住房毫无疑问是地产新模式的一部分，但机遇与挑战并存。

租赁住房前期需要付出租金、建造、改造装修费用，是一次性投入，未来通过租金和运营溢价，逐步收回成本和盈利。

也就是说，只有能够承受起持续投入、并拥有运营溢价能力的企业，才有可能玩转长租公寓，才能得到政府肯定，联合发展保障性住房业务。

龙湖管理层称，龙湖在投资合作、研发建造、营销管理、运营管理、人才管理等方面积累了突出的能力，并依托独有的数字化平台，形成长租行业领先的核心竞争力。

冠寓分为重资产、中资产和轻资产三个模式，未来将聚焦约20个人口持续流入的城市，每年保持20%以上的增长速度，有效解决城市青年人群租房难题。

整体看，龙湖目前非地产开发业务收入占比已超10%，毛利润占比已接近20%。

这个数字再翻倍，地产新模式或许可以宣告到来，但很遗憾，多数民营房企无法撑到那时。

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原标题： 民营房企的地产新模式