丁祖昱评楼市 作者：克而瑞证券
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）“
经过了连续多月下跌之后，地产股终于在8月迎来修复，月内指数表现跑赢大盘，克而瑞领先股指上涨7.3%，但估值仍然保持持续下行趋势。
8月，全国房地产市场继续降温，成交规模降幅持续扩大，尤其二、三线城市受供应低迷影响，成交持续走低。CRIC监测的29个重点城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月进一步扩大。
百强房企单月业绩表现也不乐观，同比降低20.7%，整体业绩表现不及上半年和历史同期。百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
随着上市房企陆续发布半年度业绩报告，受业绩增长以及未来增长预期影响，克而瑞领先股指40家房企成分股中，绿城中国、佳兆业集团以及宝龙地产表现出色，涨幅均超过20%，绿城中国涨幅更是接近40%。
01
楼市降温，百强房企业绩同比下滑超两成
受新一轮政策周期影响，8月商品住宅成交规模稳步回落，CRIC重点监测的29个城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米，环比下降10%，同比降幅持续扩大至22%。
其中，一线城市保持较强的韧性，新房成交环比微增，虽同比下降9%，但较2019年同期仍有27%的增长。二三线城市成交量回调，降温趋势明显。CRIC重点监测的25个二三线城市整体成交规模环比下降12%，同比下降24%，有半数以上城市同环比齐降，武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重，迎来阶段性回调，南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著。
百强房企业绩表现也不尽如人意，8月百强房企销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。继7月业绩同比首次出现下跌之后，再度下跌超两成。
近期，上市房企纷纷发布2021年中期业绩，从盈利和财务层面来看，短周期内行业盈利水平下降已是大势所趋，其中不少企业受前期高价地项目进入结算的影响，上半年结算利润率水平已达到历史低位。在业绩发布会上，各大规模上市房企对自身短期或中长期的发展战略都提出了安排或展望，以应对行业变局。
图：2021年1-8月百强房企
单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）
02
指数走势小幅震荡回升，表现跑赢大盘
受政策及大市影响，自2020年1月以来，克而瑞内房股领先指数呈现出下跌趋势。
具体数据来看，2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅36.4%，同期恒生中国内地地产指数跌幅36.9%，恒生指数跌幅10.7%，房地产（申万）板块跌幅25.2%。
单月来看，克而瑞内房股领先指数走势小幅震荡回升，月内走势表现好于大盘。2021年8月，恒生指数下降0.3%，克而瑞内房股领先指数上涨7.3%，恒生中国内地地产指数上涨3.5%，房地产（申万）板块上涨5%。
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
注：1）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国
从成交额来看，8月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有小幅提升，该指数成交额占比周均值84.5%，高于历史均值83.1%，高于上月周均值80.4%。
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家
03
整体估值水平持续下行
政策及大市影响仍在持续，克而瑞内房股领先指数估值水平由前期平稳走向持续下行，8月指数相对恒指PE略有回升。
2021年8月相对恒指成分股的PE周均值为-61.7%，高于上月相对PE周均值-62.0%，低于2020年全年相对PE周均值-40.7%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2021年8月周均值为5.11，低于上月周均值5.61，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年8月整体PE周均值为13.35，低于上月周均值14.75，高于2020年全年的周均值12.60。
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院图：8月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有些许回升
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100%
市净率方面，克而瑞内房股领先指数成分股PB相对恒指成分股8月较上月有所回落。8月相对恒指PB周均值为19.3% ，低于上月的周均值23.2%，低于2020年全年相对恒指PB周均值66.2%。克而瑞内房股领先指数成分股8月整体PB周均值为0.88，低于上月周均值0.93，低于2020年全年PB周均值1.27。
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
整体来看，8月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB较上月回落。8月该相对PB周均值为5.5%，低于上月相对PB周均值5.6%，低于2020年全年相对PB周均值19.1%。香港地产股大样本8月整体PB周均值为0.84，低于上月周均值0.88，低于2020年全年PB周均值1.07。
数据来源：Wind 克而瑞证券研究院
备注：1）相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/香港地产股大样本整体PE-1）*100%
2）本报告采用历史TTM_整体法（中国）计算PE值
3）相对PB=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PB/香港地产股大样本整体PB-1）*100%
4）本报告均采用整体法（中国）计算PB值，使用上年年报财务数据
04
89家房企市值缩水近六千亿
从个股表现来看，8月克而瑞内房股领先指数成分股涨幅TOP5房企平均上涨24%，绿城中国以39.5%涨幅领涨。从跌幅TOP5来看，中国恒大继7月创造48.0%几近腰斩的跌幅之后，8月再下跌17.1%。
从上市房企市值变化净值来看，按照最新汇率计算，截止9月5日，89家A+H股上市房企市值总额跌破三万亿以下，仅为约人民币29953亿元，整体市值仍未回到2020年1月1日的水平，较年初也有近六千亿元的缩减。
我们对89家上市房企2020年初至今市值变化进行对比，截至9月5日89家A+H股上市房企市值相较于2021年1月1日市值缩水16.5%，较2020年1月1日市值总额缩水超30%。
具体房企而言，89家A+H股上市房企中，有60家房企市值低于2021年初，占比超过接近七成，从个股表现来看，年初至今市值缩水超百亿的上市房企达到17家，其中市值蒸发最多的是中国恒大，较年初减少接近1231亿元。
在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限， 上市房企在2021年中期业绩发布会上纷纷适时调整自身战略方向，强化回款速度、成本管控能力和融资能力，以灵活应对市场变化，强化运营能力，房企发展节奏由“快”转向“稳”，投资者信心将得到修复提升。
整体来看，房地产市场韧性十足，虽然估值水平处于历史地位，但随着行业安全垫增厚，地产股仍然是较好的防守型投资选择。
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