地产黄老邪 作者：黄博文、廖敏莹
来源：地产黄老邪 (ID:DCHLX1)
5月伊始，无论金融圈还是地产圈，最热闹的事情，莫过于公募REITs要开闸。REITs一直是备受海外投资者青睐的投资产品。它最早起源于美国1960s，并在过去几十年中迅猛发展。对于海外市场而言，REITs这类产品模式已经相当成熟。目前，美国是全球REITs最发达的国家，其规模约占全球REITs总规模的60%。截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占其GDP规模的6.5%。
而亚洲国家中，日本、新加坡、香港三地REITs市场最为成熟，三地REITs 市值占亚洲整体市值比重达93%。因此，对于中国内地绝大多数投资者而言，REITs仍然是让人陌生的新事物。
01我国为何推出REITs？
4月30日，我国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内公募REITs试点正式起航。中国目前非常需要REITs，主要原因有以下几个方面：
第一、中国基础设施建设缺钱。由于缺钱，近两年中国的基础设施投资增速逐渐下滑，2018年基础设施投资增速为3.8%，2019年还是3.8%，没钱是当前基础设施建设最突出的矛盾，而当前尤其需要加大投资、促进，所以需要推出REITs。
第二、地方政府和国企债务率过高。地方政府融资行为逐渐规范。在开正门堵偏门的大背景下，存量债务消化压力巨大。特别是房地产调控不放松，土地出让金收入增长乏力，地方政府财力较为困难。由于经济下降和融资增长，2020Q1政府部门杠杆率已经攀升至40.5%的新高，其中地方政府杠杆率也达到27.3%，总体债务负担继续加重。收入方面，2019年地方本级财政收入增长3.2%，尚不及全国同期3.8%的增速，2020Q1地方本级财政收入则下降12.3%、同期作为地方政府重要收入来源的土地使用权出让收入也下降了7.9%。这就进一步加剧了地方政府的杠杆风险。REITs的推出，有利于盘活存量资产，增加政府融资能力和现金流，化解地方政府隐性债务风险，提升财力。
第三、通过资本市场提高基础设施资产的流动性。基础设施存量资产，大部分在地方政府和国有企业手上，它最大的特点是具有沉淀性，如果不增加它的流动性，永远也不知道它到底值多少钱，所以我们通过资本市场的手段，增加它的流动性，就能发现它的真实价值。
第四、促进储蓄转化为投资的效率。我们现在储蓄转化为投资，主要是依托间接融资，间接融资中又主要是银行体系，这样的转换效率是比较低的，而且还会加大宏观杠杆率，使得风险堆积在银行体系内。基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展，体现了资本市场服务实体经济、广泛动员社会资金并降低基建对政府资金依赖程度的政策导向。
第五、给投资者提供更好的投资机会。一个政策的出台必须要考虑到供给方，而金融的最终供给方就是广大的投资者，投资者的需求当然是更好的投资机会，所以考虑REITs能否给投资者带来更好的投资机会
02 REITs推出对房地产行业影响
公募REITs启航，不动产金融市场迈入崭新时代
本次REITs试点实现了权益化和公募化两大方面的突破。目前无论ABS还是类REITs，其证券设计结构均为分层结构，一般分为优先级+劣后级两档，而优先级的REITs和ABS更类似于债券，参考欧美成熟REITs市场更多呈现股权特征，本次REITs试点的基本原则之一要求遵循市场原则，坚持权益导向。有望破除过去类REITs的债券化外壳，实现底层资产股权的转让，实现资产真正的出表和变现。公募REITs有助于推动房地产行业从债务性杠杆融资模式向权益性资产管理模式转型；同时是在房地产优化结构、去库存、转型升级过程中的重要工具。
金融创新接力，融资方式开拓新航道
随着金融业服务实体经济、深化供给侧结构性改革的深入，地产行业的外部融资环境正发生重大变化，积极适用新常态、开辟多元化、高质量融资渠道对房地产企业而言变得尤为重要，高效盘活存量资产、迭代运用金融工具、开拓高质量标准化融资新航道，已成为大部分房企的战略要点。本次REITs的推出为内地企业金融创新开拓了新航道。
基础设施建设推动周边土地、物业的升值
从试点区域来看，本次公募REITs试点要求在区域上优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，其中重点支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。从行业来看，这次试点不是曾经议论较多的长租、住宅、写字楼等房地产领域，而是新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、产业园区开发七大领域。但是，本次公募REITs并非与房地产全不相干，其中如仓储物流、产业园、数据中心均属于房地产行业中商业地产范畴，这或将为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫。从长远看，基础设施建设势必推动周边土地、物业的升值。
未来税收问题仍待解决
在欧美、新加坡等REITs较为发达的国家和地区，REITs由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品，其重要原因之一就是REITs在满足特定要求的情况下是可以免税的。目前我国在REITs领域尚未出现任何税收优惠，未来REITs发展仍然需要突破相关税收政策的痛点。
03房地产企业如何利用公募基础设施REITs
虽然本次公募REITs试点行业采用正面清单的形式，列了一些重点支持的行业。其中不是曾经议论较多的长租、住宅、商业地产等领域。但这里面还是有所谓房地产属性的基础设施，比如仓储物流，IDC及特色产业园区等。房地产开发企业仍可以从中找到机会，借势发展。
消费升级及供应链效率的需求促使工业物流领域REITs火爆
从目前亚洲地区REITs市场各类物业类型年化综合收益表现来看，过去5-10年，除了医疗健康REITs 带来更为丰厚的回报以外，其他物业类型的综合回报率较为接近。但短期来看，在过去一年的时间里，工业/ 物流资产在所有物业类别中表现最佳。
随着消费升级、电子商务的快速增长、以及对提高供应链效率的需求促使企业增加了对主要工业、物流领域的需求和投资。根据数据显示，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，因此物流地产这一子领域还有很大发展空间，尤其在房地产市场炒行为受到打压的大背景下，物流地产由于是为生产经营而服务的，有利于促进经济的发展，这一细分方向也受到了政策的大力支持。试图多元化的房企可以进入物流地产行业的子领域借势发展。
以光明地产为例，在2019年其发行由光明地产作为原始权益人的冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS）。这也是光明地产在创新行业发展格局、开拓资产融资渠道方面的一次有益探索。
“新基建+公募REITs”，IDC自带双热点
2020年以来，中央频繁提出“新基建” 的部署。从国家层面释放的信号，为互联网数据中心（IDC）的发展带来了积极的前景。5G网络的快速建设，有望推动数据量进入新一轮增长。另外，远程办公、在线教育、AR/VR和物联网等新应用，也有望衍生大量新增IDC需求。
随着4月30日公募基础设施REITs开闸，IDC作为5G时代重要的新型基础设施底层资产，自然更引发市场关注。和房地产行业类似，IDC也是一个资本密集的行业。业内金额最大的一宗交易莫属沙钢集团在2019年8月完成欧洲最大数据中心公司Global Switch的全资收购，其累积金额为人民币558亿元。近年来也有诸如基汇资本、远洋资本等房地产私募基金投身于IDC领域。房企可以乘势择机选择IDC项目，作为后发致胜的途径。
探索产融结合，助力房企转型升级新发展
本次公募REITs试点优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这为试图多元化发展的企业提供了转型升级的新机会。在行业增速趋缓的背景下，1+X的转型战略已成为多数房地产开发企业所追求的目标。紧随政策是地产企业对主业以外产业选择的最好风向标。比如，光明地产在夯实房地产底板的稳健经营基础上，积极开展多元创新转型，目前已构成“1+5”的综合商业模式定位。其中物流板块就是公司未来发展成为综合性平台公司的关键底板之一，也是未来实现整体经济发展新的增长点。同时，公司围绕新商业模式，着力以金融创新为抓手，以融促产，以产定融，金融创新为产业搭建快速发展的平台，产业健康发展夯实金融创新底部基础，进一步探索产融结合新模式，实现产业发展与金融创新的良性交互。
04中小房企如何参与其中（REITs）？
以上热点吸人眼球，但很多中小房地产企业由于规模小、资金实力不够；同时，缺乏优质资产的沉淀或沉淀的优质资产量不够，所以无法直接迅速参与其中。但大可不必着急，本轮REITs试点很重要的一点是稳妥，要以个案项目的方式去推动，类似做一个项目成熟一个项目，然后发现问题，解决问题，最后总结经验，为长期不断的金融创新接力积累经验。这意味着中国房地产的金融化是大势所趋，即使现在无法直接参与，但仍可以通过金融思维的建立培养、优质资产逐步沉淀、中小房企抱团、与大企业合作等方式间接参与本轮REITs开闸。
修炼思维，培养意识
中小房企在快速做大规模的同时要为未来做准备。房地产行业作为资源驱动、资金密集的类金融行业，本身就具有金融的属性。很多中小房企由于规模小、资源有限、外加区域政策等因素的限制，高管团队的金融思维有所欠缺。因此，高管团队金融知识的学习和金融思维的建立刻不容缓。
逐步获取优质资产进行沉淀
REITs运营的本质是通过将优质资产未来的收益折现提前获取资金，因此优质的资产沉淀是中小房企未来参与REITs的基础。据当前国内发行的REITs管理业态情况来看，截至2019 年12 月31 日，国内商业不动产资产证券化产品累计发行192 单。从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓及工业物流物业类别。目前在存续期的176 单国内商业不动产资产证券化产品中，零售、办公、综合类型产品占据产品数量前三位，分别为53单、45 单和36 单，占市场存量单数的30.1%、25.6% 和20.5% 。相比美国REITs管理物业的业态情况来看，我国REITs管理业态类型相对美国较少，未来仍将以商业地产为主，发力点将会体现在基础设施、产业园区等领域。
所以，中小房企拿地时，在以做大规模为前提的情况下，可以兼顾城市核心位置逐步积累少量优质商业或产业资产。从战略上讲，过多的资产沉淀会影响企业扩张的速度，注意需要把握持有节奏。
中小房企抱团融合共赢发展
中小型房企单家来看规模是小，但是多家企业可以通过合作捆绑，通过资产组合扩大规模参与其中。博志成G50俱乐部便顺势而来，应时而生，以“积极参与、规则共建、互帮互助、资源共享、优势互补、利他共赢”为基本原则，为中小型房企提供融合、共赢、发展的平台，引领大家抱团发展，做大做强！
G50俱乐部目前已帮助多家会员企业与知名地产信托牵手合作获取数亿元资金，并且一个月内首批资金到位。同时规划先行，打造千亿级融投平台，助力中小型房企发展。
“抱大腿”积累经验，锻炼模式
中小房企也可以通过与大企业合作参与REITs。本轮公募REITs的开放意味着中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。中小房企迟早要参与其中。即使目前与大企业的合作没有主导权，但可以通过学习模式和知识为未来发展积累经验
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