2022两会最新解读曁区域型房企全员融资策略

作者：黄博文

房地产行业政策的底部去年十月底就到了，11月份开始各个地方政府陆陆续续出台刺激政策，黄老邪最近一个月走访了很多企业，接触了几十家房地产企业的高管、老板，反馈情况来看，市场没有正面反应，仍然维持底部运行。虽然政策底已经到了，但是实际上大部分城市市场的底部可能在2022年4月底才会到，预计6月份会有部分城市回暖，大部分城市的回暖预计会到9月份。并且，假如一季度的宏观经济增速小于4%，预计房地产市场转暖的时间会提前至5～6月份。建议密切关注一季度GDP表现。

现在行业循环并不良性，从去年中央经济工作会议，到刚结束的两会，可以看到从国家层面、中央层面、国务院层面，都在强调要让房地产行业稳健地、健康地循环起来。从这一点上来说，房地产一定会是政策型行业，要了解这个行业，就需要将每一年重要的会议精神吃透（每个季度的中央政治局会议，年度的两会、年底的中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等）就能理解明年一年房地产行业的走向和政府的态度。

这就意味着，判断行业不仅要看量价、库存，更需要把握好政策、吃透政策，结合当地城市基本面分析，做好内部投资、销售、供货的节奏和外部市场节奏的匹配，这样做的话基本上1～2年内企业发展不会面临太大的问题。

整体上来讲，本次两会内容主要是中央经济工作会议的延续，政策本身具有延续性，对两会的解读网上已经有很多内容了，本次课程站在黄老邪的角度，在网上已有内容基础上温故而知新，同时站在房地产企业董事长的角度去探讨全员融资。

01最新两会解读

一、近期热词

1. 国际形式：欧美通胀，加息紧缩，俄乌战争，错综复杂！

俄罗斯跟乌克兰之间的战争，引起的西方世界对俄罗斯愈发强硬的经济制裁会持续影响全球：石油价格飙涨，黄金价格飙涨，大部分大宗商品价格也飙涨，引起全球的通货膨胀，尤其是欧美。事实上，俄乌战争之前，欧洲的通货膨胀率就已达到了30年以来的最高点，美国的通胀率，达到了40年以来的最高点，受俄乌战争影响，欧美国家通胀压力会更大，甚至有可能达到50年甚至100年最高的通胀率，同时适度加剧全球通胀，这是不可避免的。

比通胀更严重的是，一些国家甚至全球进入滞胀，即停滞发展，这将是一个世界性的经济难题，欧美大部分国家些接下来会进入到加息、紧缩的阶段，完全不同于2020年以来疫情影响下的量化宽松、降准降息，加息意味着美元会升值，同时全球的美元回流美国，对中国、对其他国家来讲，意味着热钱的外流。同时，美元的升值，引起大部分货币价值的上下波动，包括大宗商品、其他资产、股市、油价的剧烈波动。总之，未来的世界并不太平，且在未来的五年甚至十年并不会太平。

另一方面，疫情肆虐全球的同时，在国内也是遍地开花，对全球和国内的经济冲击很大，对博志成这种服务业冲击也会特别大，未来真的是错综复杂，所有的经济体、国家，政治、经济的压力都会很大（国与国之间经济上相互抗衡、竞争与合作）。

2. 国内环境：需求收缩，供给冲击，预期转弱，三重压力！

两会上，总理报告明确指出，今年包括未来一段时间，中国经济面临的风险和挑战明显增多，中国必须要爬坡过坎，要顶住下行的压力，要坚持长期主义。这便意味着当下还有未来一段时间，全球、中国的经济面来讲，风险与挑战会特别多，去年的中央经济工作会议以及今年两会，再三强调中国宏观经济面临的三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱，其中，影响最大的是预期转弱：

（1）老百姓预期悲观，不愿意消费，降价的房子也不愿意买。

（2）企业的预期转弱，对未来没有信心，即使政策在降息、释放流动性，企业仍然没有意愿去借钱；

（3）需求明显在收缩，供给冲击主要是大宗商品价格上涨

这就是一直以来强调的三重压力，两会重提三重压力意味着未来几年三重压力很难解除。

二、今年两会主要内容

GDP的增速在前两年两会上并没有给出预期GDP增速的精准值，今年明确提出了增长5.5%，前两年的平均增速是5.1%，今年的5.5%是在去年基础上达成的，因此压力会比较大：一方面，前两年的平均增速是5.1%，在这个基础上今年有提速的需求，发展才是硬道理；另一方面，只有比较高的GDP增速才能确保稳就业，保民生和防风险这三件事，发展才是防风险、保民生、稳就业最好的办法，以美好的经济环境、社会环境、政治环境迎接二十大的召开。

1. 具体指标：

• 调查失业率5.5%以内

• 居民消费价格涨幅3%

• 居民收入与经济增长同步

• 进出口保稳提质

• 国际收支平衡

• 粮食1.3万亿斤以上

• 污染下降，环境改善

• 能耗留弹性，五年内统筹

• 2. 两会与中央经济工作会议的一致性

六稳六保：稳字当头，稳中求进，稳增长放在更突出位置。改善民生，稳大盘，合理区间运营，稳大局。

去年的中央经济工作会议和今年的两会都在强调稳字当头、稳中求进，两会报告上更重要的一句话是把稳增长要放到更突出的位置上，经济工作会议上则是提到以经济建设为中心，这是十一届三中全会以来很少见的提法。六稳六保中，这次重点强调要把稳增长放在第一位，说明确保5.5%增长是今年头等大事。两会没有提房地产税，恰恰是因为这个时间点上不适合去提房产税，不提对于企业就是好事儿，整个报告读下来便能感受到，今年（特别是下半年）一定是政策友好年、发展机会年。稳大盘意味着不能大涨不能大跌，不能剧烈波动，政策面上不希望房地产行业产生剧烈的波动，郭树清主席近期的发言也是比较中性，甚至是比较正向的说话方式，这对房地产企业来讲一定会是利好。

提前出政策：加大财政支出强度、加快支出进度、货币适度合理充裕、逆周期、跨周期

总理的报告上，关于财政政策和货币政策的说法与中央经济工作会议是一致的：财政政策要更加积极灵活有效，要加大财政支出的强度，加快支出的进度；财政部部长新闻发布会提出一年之计在于春，这意味着要加快财政支出的进度，在此背景下才会有一季度一个月释放了四万亿的资金，未来两年内理论上还会有十几次的降准和降息。从两会的会议精神来看，未来的金融环境总体会偏宽松，货币政策同样适时提出适度合理充裕、跨周期逆周期运作。

发展是硬道理：提前投资基础设施、政策靠前发力，动用储备政策，保平稳运行

对基础设施加大力度提前投资，基础设施的建设未来是有机会的。政策要靠前发力，要动用储备政策工具来确保平稳运行，确保稳增长，需反复体会。 

三、中央经济工作会及2022年两会为房地产定调---房住不炒、因城施策

1. 加强预期引导探索新的发展模式，也就是所谓的高质量发展

2. 租购并举、长租房、保障房

3. 支持商品房市场满足合理住房需求，其中“支持”二字往年鲜有提到。

4. 稳地价、稳房价、稳预期，虽然政策有利好，但是期待像过去那样的大涨肯定是不可能的。

5. 促进房地产良性循环、健康发展

6. 提升新型城镇化建设质量

7. 全面推进乡村振兴，机会有望出现在百强县。比如G50会员企业江西东投，大部分的项目在县里，其销售速度及盈利能力均超过了地级市的项目，而地级市项目超过了省会城市，很多企业当下都是这种状态。

8. 压实企业自救主体责任

总体来讲，今年两会没有提到房地产税，意味着大概率延后，没提对于企业来说就是利好。同时房地产企业需要密切关注GDP表现：假如一季度的宏观经济增速小于4%，预计房地产市场转暖的时间会提前至5～6月份，建议密切关注一季度GDP表现，同时三季度的GDP数据同样值得关注，如果很理想，后续2023年便难有利好房地产的政策出台，但如果三季度GDP增速不好看，政策“工具箱”里便会推出一系列刺激预期、刺激市场的政策。总体来讲，今年有2次拿地机会，一次是当下，第二次机会便是10月份（如三季度GDP表现不佳）

四、央行、住建部、发改委、地方政府：“稳市、救市”动向 

1. 央行副行长：把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；要致广大而尽精微， 金融部门不但要迎客上门，还要主动出击；现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春， 所以要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面。

2. 虽然降准释放四万亿，但M2是增长的，M1是下降的，因此这四万亿并没有完全流入实体产业，而是在金融体系内部运转。因而后续有了其他动作，如加速放贷、首付20%、并购贷及专项债、优化资金监管、升级公积金贷款、认房认贷、放松限购、货币化棚改、人口政策、落户政策、人才政策等。

3. 住建部部长：为促进经济质的提升和量的合理增长做出贡献；刚性需求比较旺盛；改善居住环境和条件的要求比较迫切；城市更新、社区改造等。

4. 发改委主任：新型城镇化的主要机会在县城

5. 银保监会郭树清：房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转，不希望剧烈波动等。

五、行业现状/短期展望/建议

1. 当下总体冷淡，政府、企业和老百姓都在观望犹豫，预计投资端将早于销售端复苏，因为投资在前，销售在后。

2. 3-4月启动，6-7月可感，8-9月成势，直至2023-10月，当然一定要结合GDP增速来进行研判，一个是一季度的GDP增速，一个是三季度的GDP增速。

3. 复盘过往（经营复盘，业务复盘，管理复盘，每个项目单独做复盘）；审视当下（项目、公司的问题）；解决当下的问题。

4. 修炼内功：持续提质、降本、减费、增效，放眼当下及未来，哪个企业在这八个字上做得更好，便会更有未来。上周末博志成在长沙举办的提质降本减费增效的研讨会上，明显感受得到部分企业对于这八个字只是停留在口头上的重视，缺乏实际动作，接下来博志成在郑州、济南等地同样会举办提质降本减费增效的线下课程研讨会，诚邀各位一起参与。

5. 关键点发力：老板更新认知（对行业有正确的认知，有正确的发展观，F100俱乐部便是旨在解决老板认知的问题）、营销力（当下包括未来，营销力远远超过了其他任何力，包括投资力、融资力、运营力，博志成提供的营销操盘手课程正是基于此而打造）、产品力。

6. 保持生存的韧性，坚持长期主义，塑造良币。

7. 欢迎加入G50、 F100，一起想未来！

对于房地产企业高管，尤其是老板来说，从战略视角看待融资尤其重要。十几年来通过观察中小房企融资领域的工作，黄老邪总结出了房地产企业在融资领域常见的十大问题，即认知错误、格局不高、脱节战略、节奏混乱、低价定融、关系融资、封闭运作、管理虚弱、团队不力、基础不实，那么如何解决相关问题，就需要我们站在董事长的视角去理解融资，同时总结全员融资要点和策略来进行破局。

1. 观念更新，认知到位

首先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升自有资金使用效率，有利于降低对外部资金使用的动作，都可以看做是融资的动作。这也是泛融资的概念而不是传统融资的概念。

2. 体系打底，团队保障

狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。

广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。

团队保障方面，全员融资不是所有人都去银行借钱，而是所有的人都要为融资做贡献，创造价值，所有的员工都要为自有资金的使用效率的提升来做贡献，创造价值。首先要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。投资也可以看做是在做融资，比如进入了一个库存低、未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，用少量资金撬动了一个大项目，也可以看作是为企业融资做贡献。此外，工程部门把施工进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系，使甲乙方配合顺畅，都可以看作是为企业融资做贡献。

因此，每一个部门的每一个员工的每一个动作，在为客户创造价值的同时，一定也在为公司的自有资金快速周转在创造价值，这才是全员融资。

3. 单项目策略

进对城市拿对地

如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡的一个城市，后面的团队再怎么努力，也会对资金造成积压，降低整个公司的现金流周转速度，资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。

深度客研、定位精准、营销创新

包括是否具备区域化聚焦的深度客研？销售的定价策略，产品定位是不是精准？是不是按照快速去化的策略来定位的？营销过程中的推广的策略是否有弹性、是否有一定的营销创新？是不是能快速的应对市场的不确定性？如果具备这些条件，单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。

吃透政策，确保项目高周转

单项目的高周转就是早开盘，快签约，加快后续建设速度，适度控制支出，以此来降低项目对资金的占用，来加快资金的回笼速度，提升自有资金的周转效率与价值。但高周转不等同于低品质，而是把产品高质量的要求放在建造标准上去，放在产品线标准化上去，放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。当下来说，并非不能做高周转，吃透政策实现项目高周转并没有错。

收购兼并、合作

收购兼并跟合作，它本身也就是一种融资，是做杠杆的一种重要渠道或者是方式方法。

团队配置与激励方式

一个项目一定要有一个好的团队，尤其是操盘手或项目总，项目总的好坏在很大程度上决定着这个项目的周转速度，进而决定了对资金的占用程度。

另外，企业在设立激励机制与跟投方式的时候，一定要把资金的使用效率和周转速度作为一个重要的指标。好的激励机制与跟投机制，其实就是一个好的融资方案。

4. 多项目策略

多项目策略只有一个，那就是平衡资金降低峰值。每一个项目都有量、价、节奏三个重要指标，把多项目的三个指标来综合平衡，多项目汇总后降低整体的资金峰值，或者错峰，以此来减少对外部资金的依赖和对自有资金的占压，这是多项目融资的重要的策略。

5. 重视深耕

房地产行业已经进入到了低增长，低利润，低容错，高风险的“三低一高”时代。深耕战略，是破解“三低一高”时代有效的方法之一，行业形势越艰难，谈深耕的房企就越来越多。区域型房企为了守住自己的一亩三分地，便需要更深层次地深耕，做透，这样才能更懂客户、对产品与供应商更加熟悉、规模效应更强，因此，深耕同样不失为一种融资手段。

6. 优化节奏、调整结构

投融产销节奏

投融产销的四者的匹配度越高，越能加快自有资金的周转和现金流的周转，越能降低资金的闲置和占压，这就相当于融资。

多年滚动节奏

通过做三年滚动经营规划，把经营活动串联起来，合理调整资金的使用规模、使用时机，使用成本，在此基础上提高资金的使用效率与价值。

7. 模式创新、升级

代建

代建对自有资金的占压很小，本质上其实是品牌管理、产品，服务的输出，属于轻资产运作。现在很多的大企业都专门成立了代建公司或者代建事业部，或者是重点在发力做代建。

收购兼并、合作

合作型的杠杆也是很重要的杠杆，只要团队、体系、机制能管好合作项目，能够与合作方共赢多赢，也是一个很好的全员融资的破局方案。

泛地产生态圈

建立起自己的泛地产生态圈，有利于企业去与政府去谈地，能做到巧拿，而不是去拼地价硬拿，从而减少拿地成本，提高拿地的效率。同时泛地产生态圈也可以帮助企业打造一种新的生活方式，利于销售。

博志成最近正在建立产业IP100董事长俱乐部，目标是汇集文旅、康养、生态等各领域的产业公司，去协助开发商打造新的生活方式，从而提高效率，降低成本。

投资者生态圈

投资者生态圈其实就是外部事业合伙人。现在很多房企都在与制造业企业或服务业企业合作，将他们富余的资金引流到房地产行业来。但首先要保证引入资金的安全，同时要有共赢多赢的心态。

吃透政策，链接重点政策、政府重大项目

吃透政策，要链接重点政策和政府的重大项目，两会、去年的中央经济工作会议均提到加大政府专项债的发债力度，加大基础设施建设投入，包括棚改、旧城改造、乡村振兴、新型城镇化、甚至农林业政策等，现在做项目如果能赋予类似概念用以链接重点政策和政府的重大项目也可视作一种新的融资方式。

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原标题： 2022两会最新解读曁区域型房企全员融资策略