行业步入无增长时代，这家房企逆势弯道超车

作者：编辑部

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

2020年对每一个人来说都不太容易，回顾2020年，新冠疫情这只“黑天鹅”给全球经济带来诸多的不确定性，中国房地产行业仍然在艰难的环境中，走出“V型”反转，全国楼市共同经历了从冰封到回暖的过程，但是随着市场进入复苏冲刺阶段，百强房企间的分化现象越来越明显。 

2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP10和TOP30房企全口径销售金额门槛分别提升至2780.1亿元和1306.0亿元，截止至12月底已有43家房企跨入“千亿俱乐部”。 

2020年度中国房地产企业销售全口径榜

1、数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建。

2、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

3、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。

4、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约数据，不包含大定或认购数据。

5、时间跨度：榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2020年1月1日到12月31日。

而从2020年房企的目标完成情况来看，受疫情影响，2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，仅占提出全年业绩目标房企的27%，为近5年最低。 

在TOP10房企中，恒大、华润、招商累计业绩规模的提升较为突出。

图：2016-2020年部分规模房企目标完成情况

注：统计范围为部分提出全年业绩目标的房企

数据来源：CRIC

截止至2020年12月31日，招商蛇口全口径销售金额2780.1亿元，超出2500亿销售目标280.1亿元，目标业绩完成率达111.2%，为少数目标完成度超110%的房企之一。 

究其缘由，主要因为招商在疫情影响下，整体市场不确定性较强的前提下，不仅非常准确踩准了今年全年的市场热点，并且在市场走弱后依然保持着强劲的发展态势。

具体来看，一季度房地产市场整体市场跌入冰点，3月起各大城市复工复产，招商蛇口受深圳太子湾项目热销影响单月全口径销售金额217.4亿元，同比增长22.1%。二季度起，各大城市相继复苏，招商蛇口全口径销售额业绩开始在头部房企中表现亮眼，5月招商蛇口全口径销售业绩223.3亿元，同比大增30.9%，在当月TOP20房企同比增长排行中排第五。8月招商蛇口同比增长进一步攀升，达48.2%，在TOP10房企中排名第一。 

图：招商蛇口2020年全口径销售金额

数据来源：CRIC

接着，“三道红线”资管新规试行，房企拿地、开发、销售节奏都受到较大的影响，市场渐有走弱迹象，招商蛇口逆势而上，10月、11月业绩同比涨幅再次突破，分别高达52.8%及63%，涨幅继续保持前十强首位。

2020全年，招商蛇口全口径销售业绩2780.1亿元，全年同比（2205.5亿元）增加26%，百强排行第10位，较2019年提升2位，在受今年疫情影响，部分房企未能完成全年目标，也有部分房企的百强排名出现下滑的环境下，招商蛇口逆势而上，依然保持较高增长。

作为招商蛇口重要的区域公司，招商蛇口华东区域2020年完成全口径销售额800亿。自2017年，招商蛇口重返上海战略发布，招商华东区域在集团战略的支持下，开始走上了有质发展的快车道。

2017年招商蛇口首次跻身千亿阵营，销售额业绩1127.79亿元，同比增长52.54%，从销售区域来看，华东和深圳区域贡献较大，其余区域贡献相对均衡。作为深圳起家的房企，深圳地区一直是招商蛇口布局的核心区域，2017年深圳销售贡献达22%，区域贡献率排名第二，随着招商华东区域销售贡献不断提升，2017年销售贡献达30%，占据首位。

也是从这一年起，招商蛇口提出重返上海战略，2017年11月23日，招商蛇口重返上海战略发布会隆重举行，将招商蛇口“前港-中区-后城”发展模式复制到上海，开启“从数字到模式”的全新时代。该模式以邮轮母港、空港产业园等港口、空港、高铁的配套产业服务为“前港”；“中区”是以产业空间优化、资本聚集、创业孵化、就业服务等园区开发与运营；社区开发与运营为“后城”，以生活、商业、配套为主。通过港、区、城联动构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。招商蛇口上海战略的启动，意味着在上海将再造一座蛇口。 

从2017年招商蛇口新增土储来看，长三角区域占比最高，为42%，2018年长三角占比进一步提升至47%，随后，2019年及2020年，招商蛇口在长三角地区的新增土储面积占比下滑，但其销售业绩从2017年起一直保持攀升态势。

图：2017-2019年招商蛇口各区域新增土储占比

究其缘由，主要是由于从2018年起，招商蛇口开始注重有质量的增长，2018年是招商蛇口的改革年，在企业发展战略上，将质量效益规模做了调整，追求质量、效益、规模动态均衡增长。自此之后，招商蛇口在新增土储获取上开始更注重质量与效益。

具体到上海来看，2020年招商蛇口在上海共拿了4块宅地，分别位于青浦、 北外滩、四平路及中兴路，其拿地全口径总价为353.5亿元，为上海企业拿地金额前列。

事实上，自4月土拍市场恢复以来，以上海为核心的长三角区域热度一直居高不下，自二季度以来，从成交TOP50高价地城市分布情况来看，上海高价地成交数量最高，其次是北京。在这其中，招商一举拿下多块核心地块，在多家抢夺上海核心土储的房企中表现优异。

 表：2020年上海核心区域部分地块

数据来源：上海土地市场、CRIC

2020年7月3日经过187轮角逐招商最终以44.04亿元拍下虹口嘉兴路街道HK271-01地块，该地块是北外滩核心区的纯宅地，多年难遇。10月13日，再获虹口251街坊优质地块这也是招商今年在北外滩的又一“战利品”。

招商于北外滩一连拿下两大优质宅地，究其缘由，主要因为两个方面，首先，在招商成功在众多房企中抢下虹口嘉兴路街道前不久，2020年6月21日，虹口举行北外滩全球宣介会，规划中明确，在新的时代背景下，北外滩与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区，其发展理念、建设水平和管理模式，将成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。

从发展条件来看，北外滩具备三个方面的优势：地理区位、历史底蕴和滨水资源。市委、市政府要求：北外滩地区规划建设要体现“最高标准、最好水平”、“突出亮点、打造精品”。

虹口区嘉兴路街道与北外滩核心区仅一路之隔，作为最具发展潜力的市中心板块之一，随着北外滩、外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区的逐步推进落地，北外滩区域或将得到更大的提升，招商在此重仓布局，无论是对其重回上海的战略布局来说，还是对未来城市发展来讲，都是非常重要的一步。

其次，招商如此钟情北外滩，在此连下两大重磅宅地，还有一方面的原因是因为招商与北外滩的渊源颇深，从历史上看，北外滩及外滩9号招商局大楼在历史上有着举足轻重的地位。

北外滩是招商局的发祥地，也是招商的故乡。1872年招商局成立，于北外滩开启民族资本远航序曲，随后于上海外滩9号楼，见证上海航运发展史，北外滩因其良好的地理位置和水域条件，是近代以来上海重要的客运和货运码头，1874年，招商局收购耶松新船坞码头， 称招商局第一码头，又称招商局北栈，1877年，招商局购得旗记码头，与旧码头连在一起改建为钢质浮码头，并建仓库、堆场，定名为招商局中栈，北栈、中栈因吃水较深，经常停靠远洋轮船。时至今日，外滩依然屹立着招商局古老的身影。它曾经见证了近代上海的鎏金岁月，如今又见证着现代上海的日新月异。对于招商来说，北外滩是其历史原点，也是其重返内环内布局重要的新起点。

12月4日，上海静安区中兴社区C070202单元268-01地块由融信、保利以及招商蛇口联合体以底价52.13亿竞得，是继虹口两块核心宅地后，招商在上海核心区域又一块优质宅地，该地块靠近四年前融信拍得的中兴路地王，该地块在当时的成交楼板价约为10万元/平方米，而此次融信、保利、招商联合体排下的中兴社区地块楼板价仅约7.2万元/平方米，该地块无论是单价还是总价都低于当年的中兴路地王，可谓优势尽显。且从目前来看，该地块周边不仅一手房市场相对空白，二手房市场也房源较少，未来项目入市或将填补这一空白。

如果说北外滩双宅地，寄托了招商重回北外滩，重回上海内环内的决心，那中兴社区地块则在某种程度上可以看成是对上海豪宅市场的宣言。

一直以来，上海的高端住宅市场，主要呈现“一带多点”的布局。以外滩、陆家嘴、徐汇滨江老牌核心沿江区域为主，加上东外滩、北外滩板块，形成沿滨江带状分布；以城市中心向各区域点状分布，除了我们原来熟知的豪宅板块外，各行政区自身的豪宅聚集区也逐渐形成。

由此看来，招商虽然在上海企业拿地中，单价和总价都不算最高的，但是其拍得的这三块内环宅地，无论是其区位发展，还是其土地本身价值都极高。有了这三块优质宅地珠玉在前，未来招商蛇口也将更加有质量的增长。

不仅在住宅领域如此，一直以来招商蛇口上海公司在持有型物业上也建树颇丰，招商共持有约192万方自持物业，其中长租公寓占比最高达42%，办公占比第二达29%，商业第三约23%。

招商蛇口上海公司持有型物业占比

商办部分中，森兰美奂位于上海浦东森兰外高桥板块，是由招商蛇口和外高桥集团股份携手开发的旗舰商办综合体，项目直面以32万平方米森兰湖为中心的近70万平方米水域湖泊、140万平方米森兰体育公园。森兰美奂有两栋5A甲级标准办公楼，单栋约7万方，作为上海浦东总部经济共享服务中心(平台)外高桥工作站，为自贸区500强企业及总部经济办公提供租售服务。

东虹桥中心位于国家级临空经济示范区，作为东虹桥片区核心首发巨作，将打造空港“动力系”旗舰商办综合体。项目规划建筑4栋8层独栋办公及地面3层、地下2层精品商业。其中办公4号楼获美国LEED绿色建筑认证体系金级认证，其余办公1、2、3号楼均参照同级标准建造。样板示范区已全新开放，2021年9月竣工交付。

宝山花园城位于上海宝山西城核心商业区，是招商蛇口在上海打造的首个商住办综合体。项目总建筑面积约23万㎡，其中商业面积4.8万㎡。秉承“只连锁不复制”的商业理念，借助与3万平方米的体育公园无缝对接的优势，以绿色有氧品质生活为理念，定位全家庭休闲娱乐目的地。

阅江汇是具有招商局集团邮轮产业航港城特色的标杆级商业品牌，项目总建筑面积24.3万平方米，以船、港、城为主题，规划将建成邮轮产业聚集的一线江景甲级智慧办公、海空探索主题购物中心、五星级商务休闲酒店康得思酒店于一体的城市综合体。

上海国际邮轮港康得思酒店定位为五星级国际连锁品牌高端休闲商务酒店，总面积28500方，拥有275间客房，是宝山吴淞地区第一家国际五星级酒店。

占比最高的长租公寓方面，招商蛇口已经开业的有壹间·大柏树与壹间·宝山花园城两大标志性项目，累计超4.5万平方米，其中壹间·大柏树为招商蛇口上海首个长租公寓项目，壹间·大柏树已于2018年12月28日正式亮相，壹间·宝山花园城也于2019年8月全部面市，整体规模近千套。这两大项目全部坐落于交通方便的北上海区域，共提供千余套房间选择。依靠土地资源与央企庞大的企业客户资源优势，招商蛇口在长租公寓领域也是业内极为罕见的可以实现自主盈利的企业。

由此看来，招商蛇口不仅仅在住宅项目上发力颇多，其在商办领域也一直走在前列，获得了市场的一致好评，其中多个项目深受该区域辐射范围内的市民所认可。整体来看，招商蛇口为规模房企中综合发展实力较强房企。

一直以来，随着招商蛇口在上海的发展与布局，无论是住宅还是商业办公，亦或者是长租公寓，对于上海的购房者来说，招商的金子招牌依然闪亮。

2000年招商蛇口上海公司成立，20年来开发了多个精品项目，在上海扎下了扎实的根基。在此之前，招商蛇口已在上海留下了诸如招商花园城、招商中环华府、招商虹桥公馆、9号公馆、静安世纪等优秀的作品。此次重返内环内，一举拿下3个核心地块，2021年首先推出虹口北外滩玺系双子地块。

招商玺系是招商蛇口“传承系”产品中最高端的豪宅系列。此次，招商以玺系双子布局北外滩，以招商地标性高端住宅产品致敬上海。

据了解，招商深耕蛇口40年，在深圳，海上世界双玺、太子湾湾玺和深圳领玺三大豪宅闻名遐迩，在这其中，双玺花园，屹立于南海之滨，拥有一线无敌海景，每一扇门窗均可拥享山海之景，以城市山海生活赋予这块土地的文化，也将招商玺系豪宅推向了历史新高。

在此之后，北京中国玺、天津的津湾天玺、南通滨江玺，再到如今的上海招商外滩玺和虹口玺系，招商玺系每一处的选择都与城市地标对望，无论是其选址还是设计打造都为招商精心匠选。

最先面世的北外滩玺系双子（招商外滩玺和虹口四平路地块）是其重返上海，以内环内核心地块致敬上海、致敬历史的关键一步，该项目将在外滩经典的第一底色背景下，带着招商与北外滩149年的历史沉淀，于源点创领上海全新的未来人居体验。

未来，招商将通过上海内环内三个玺系作品，全力打造招商城市地标，让人期待。

我们认为，在2020年整体市场分化明显的情况下，上海住宅市场，尤其是自第三季度起，上海的中高端市场连月走俏，12月更是出现了多个项目认筹人数超过1000组的火热场面，全年来看，上海虽然在一线城市中复苏较慢，但后劲较足。

尤其豪宅市场，上海占据全国半壁江山，数据显示，单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低。

2021年上海或将继续延续在高端市场的突出表现。

从2017年重返上海，到2020年重仓内环内，在未来行业无增长时代下，招商或将以其稳健的财务能力、出色的产品力、精细化的运营能力走出一条属于他们的增长之路。

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