如何做好土增税的筹划,地产人搞懂这篇就够了

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2020-08-24 10:42 4342 0 0
土地增值税最大的特点不仅在于“土”,而且税负大,筹划空间较多

作者:陌爷地产圈

来源:陌爷地产圈

土地增值税最大的特点不仅在于“土”,而且税负大,筹划空间较多

随着房地产项目的利润逐渐摊薄,开发商也开始做精细化管理,前端投资人员也逐渐在拿地阶段就会将税务筹划考虑到测算模型中

按照增值率的高低,土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档,最高税率达60%


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首先需要了解土增的计算逻辑,公式如下:

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中:

增值额=房地产销售收入-扣除项目金额

扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+ 加计扣除(直接开发成本的20%)+ 流转税费

关于如何做好税筹,主要还是从土增本身逻辑出发,总结分为以下几个方面:

(1)利用税收政策合理避税

(2)销售收入方面筹划空间

(3)成本方面筹划空间

我们逐一而看

01 利用税收政策合理避税

思路一、普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税

根据税法,普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税

因此,在实操中可以根据这一政策调整普宅与非普宅的比例,以及普宅的成本投入

以下表普通住宅定价为例

价格定为5900元/方时,毛利率为 39.66%、增值率为18.95%,不用交土地增值税,利润较6000元/方 的定价还大一些

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因此,在普通标准住宅销售定价过程中,充分考虑项目增值率的临界点,寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡

思路二、争取核定税收的方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种,一般情况下,核定征收主要是在账册不齐等特殊情况下

对于收并购项目,由于项目复杂,很有可能存在账册不齐、难以核定的情形,这时候如果项目属于高毛利的项目,应当积极争取核定税收的方式

举个例子:

某项目总收入2亿元,可扣除金额为1.1亿元,则增值额为9000万元, 增值率为81.81%,土地增值税为3050万元

此项目系收购项目,账册不齐,若最终税局能以5%的税率核定征收, 则土地增值税为1000万元,节税2050万元

思路三、延后土地增值税清算时点,提高动态指标

这一点毋庸置疑也比较容易理解,应当与沟税务局积极沟通通,尽可能延后土地增值税清算时点

对于提高irr、roe等动态指标大有帮助

02 销售收入方面的筹划空间

思路一、合理分解销售收入

税负与销售收入呈正向关系,销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式,合理分解收入

在合法的情况下,如果能通过业务类型的调整,将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入,或是销售收入在普宅、非普宅等不同业态之间分摊,则可以降低项目或不同业态的的增值率及税基,从而降低整体税负

此外,如果项目物业中涉及持有型物业,因为持有型物业产权并不发生实质性转移,因此不征收土地增值税

所以在特殊情况下,也可以对毛利率高的商业物业可用通过持有出租,减少对外出售比例的方式来减少和推迟土地增值税的缴交

思路二、利用股权交易方式避税

这一税筹的思路主要是利用股权交易下无需缴纳增值税和土增税

例如某项目中有一办公楼准备出售,可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权;或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司,而后以办公楼整体对其进行增资

举个例子:

某办公楼面积为2000平米,建造成本为800万元,可以6.2万元/方价格推向市场

此时总售价为1.24亿元,土地增值税为5788万元,总体税负为 7767万元(占收入的63%)

如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买,并愿意配合进行筹划

则可以6000万元成立壳公司,将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司

而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户,相当于以出售股权的形势代替 出售实物(股权出售环节不需要交纳营业税及契税)

此时,土地增值税为2291万元,降低3497万元;税负总额为 4774万元,节税2993万元

03 成本方面税筹空间

思路一、合理选择地价分摊方式

如果项目中有别墅、商业与住宅等不同物业,地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行时

由于同等建面的别墅占地面积较住宅大得多,且别墅毛利率较住宅要高,因此,按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多

所以,当项目规划有不同的物业形态时,建议在可行的情况下对国土证进行分证,高增值率物业(如别墅等)单独出具国土证和规划证,以利降低别墅物业增值率水平

思路二、合理分摊项目成本

各公司应充分利用综合开发优势,在政策许可的前提下,对成本费用进行合理分摊

包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等,寻求最佳税收效益

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 如何做好土增税的筹划,地产人搞懂这篇就够了

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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