地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
“龙湖算什么！”
每当协信遇到新问题，老板吴旭的名言就会被拿出来反复播放。
2003年，协信作为重庆地产三剑客之一，吴旭说这番话还是有底气的，但如今已是云泥之别。
龙湖的综合实力已稳定在TOP10以上，协信控股旗下的协信远创却正被债权人申请破产。
当协信远创遇到破产问题时，媒体都在揣测其大股东新加坡城市发展集团（CDL）是否会伸出援手。
然而，等到的是一封无情的公告：
目前公司已经对协信远创的财务投资做出限制，并不会支持协信远创的持续财务义务；尽管有破产程序，公司也将进一步限制风险敞口。
言下之意，一分钱都不给。
一年多前，CDL带着43.9亿人民币远道而来，拿下协信远创51.01%股权，那时外界都以为协信即将拨云见日。
然而，双方的蜜月期竟然这么短，经过一年多的相处，双方从相互欣赏发展到了公开互喷。
面对协信远创的生死存亡，暂时没人来解局了。
这到底是协信、还是CDL的责任，俨然已成罗生门。
协信远创怎么变成这样？纷争之下，到底还有多少是真相？
01
当年，吴旭与龙湖“论英雄”，并非狂傲，而是彼时确有实力、也有前景。
这个前景，指的是协信选择的经营模式，协信青睐于商业地产、与政府合作也多是产业地产。
商业、产业地产的模式，前期投入大，回报周期长，虽然短期回报也未必高，但只要平稳度过投入期，便会有源源不断的长期回报。
协信重视这类模式，与吴旭的个人经历不无关系。
吴旭于重庆建筑大学毕业，第一份工作就是在重庆建筑委员会，94年下海经商，96年进入了房地产市场。
科班出身，本地发展，近水楼台先得月，他找到了地产最赚钱的一条路：
风险在他的眼中被缩小了，机会被放大了。
在早期发展中，产业勾地的模式成果不错，随着全国布局，城市综合体、科创产业园、长租公寓多元化业态纷纷上马，这一模式的风险便出现倍增：
大量的长周期项目，挑战了协信的资金管理和融资能力。
2014年是协信的分水岭，这一年，吴旭因牵扯华润宋林案，配合调查“消失”了6个月。回到岗位后，从万科挖来的肱股之臣刘爱明蹊跷辞职。
彼时，协信的销售规模首次突破了百亿，在销售榜上首次进入全国前50强，但人事和战略的变动让协信没有把握住规模化的窗口期。
2014年至2018年之间，有多家房企从百亿规模进军千亿，他们多数采用的是吴旭不重视的住宅高周转模式。
错失扩大规模机会的协信，从而进退失据。
一来，其无法享受规模化后的低息融资，其融资困难贯穿发展历程。
二来，无法享受市值红利，多次花费巨资借壳上市均失败，目前旗下商业、地产、物业均无上市公司平台。
融资条件不好，长周期模式难以掉头，为了保障脆弱的资金链，协信走上了短债长投之路。
截至2020年6月，仅协信远创的中短期债务就达166.05亿元，远超其自身运转回款，而其手头现金仅为26.21亿元。
钱能解决的问题不是问题，协信的问题是没有钱。
02
川渝地区缺乏民间金融的根基，像协信、蓝光这类企业遇到困难时，多数只能向本地以外寻找战投。
协信的战投之路颇为不顺，在CDL之前，协信远创把40%的股权卖给了绿地，而之后绿地自身也存在负债问题，自顾不暇。
2020年中报显示，绿地对协信远创的投资额从49.67亿元下降至24.82亿元，并更改了投资性质。
此后绿地还将持有的协信远创19.99%的股权以5.33亿股权出质给了广西国资委。今年1月，双方还因此对簿公堂。
焦头烂额之时，CDL的出现可谓及时雨。
CDL从属于新加坡最大的房地产公司丰隆集团，掌握这家企业的是郭氏家族，而吴旭和CDL的郭氏家族的郭益智是相识多年的老朋友。
另外，CDL作为一家城邦国家的财团，虽拥有大量低成本的钱，却缺少发展的腹地。因此，更愿意持有具备稳定、长期价值的资产。
在疫情爆发的3月，双方采用视频的形式匆忙签约，这是CDL在中国最大的一笔投资，也被郭益智称之为最划算的投资。
彼时，CDL认为自己趁着疫情资产缩水的时机，用便宜的价格吞下了块香饽饽。
然而，拿下协信不到一年，CDL年报显示，2020年，其遭受了58年来最严重的亏损，总计亏损折合人民币92.93亿元：
而投资协信造成的减值损失，就达到了86.3亿元人民币。
收购协信这事，造成了CDL好几位高管离职。
先是郭益智的叔叔郭令柏甚至从董事会愤然离去，然后是从去年十月起，有3名董事会成员相继辞职。
随着损失加大，集团“接班人”郭益智承受的压力也日渐增大。
在聘请德勤中国一起参与协信重组之后，CDL对协信复杂的债务和多重抵押情况，更加悲观了。
03
双方的裂痕，在今年一季度发展为公开互怼。
3月9日，18协信01债券被曝逾期，需偿金额超过60亿元。协信表示公司债务偿还对于股东支持依赖度高，直指CDL要负责。
此后更是公开发文，强调CDL入主之后决策拖延，甚至连员工社保公积金都要送去新加坡总部审批。
之后又有员工爆料，由于CDL注资不到位，决策问题，导致错失拿地机会。
而CDL随即反驳协信说法不实：
CDL在董事会的8个席位中仅占据4个，不对协信远创构成实际控制；
且协信远创的日常事务依然由其2000名员工管理，CDL仅借调员工8人便于咨询，反倒是协信远创试图做出不符合股东最佳利益的投资行为。
纷争不止停留在口头。
在今年CDL的盈利发布会上，郭益智公开表示：
如今CDL已经受够了，不会再注入资金，直到协信远创恢复资金流健康为止。
在债权人北京易禾水星申请破产事件发生之后，也有了开篇提到的CDL限制投资的回应，这次回应中，CDL还强调其在协信远创的剩余风险敞口为1.26亿美元：
有宁愿亏损也要撤退之意。
目前，CDL已成立特别小组，正在设法出让其持有的协信远创股权。
04
究竟是大股东的延宕，延误了协信的治疗？还是协信的病灶掏空了大股东钱包呢？
这种罗生门说不清楚，也不必说清楚。我们只能撇开纷争，从客观事实中寻找答案。
协信远创的近忧，是多大一锅？
从资产情况来看，截至2020年末，协信远创的总资产较2019年下降了14.75%，净资产较2019年下降了41.74%。
协信远创旗下有29家子公司被质押，由此产生了账面价值506.21亿元的受限资产，占总资产的比例高达56.38%。
2021年以来，数据显示，协信远创已经被执行十余次，旗下多家公司的股权也因此被冻结，其冻结股权数额近9亿。
在舆论场上，远在新加坡的CDL显然更加被动，如果把协信对CDL的指责翻译一下，可以理解为：
你是大股东，你凭什么不背这个锅？
另外还有一个需要注意的是，协信远创和协信什么关系？
炸天团就破产事件采访了协信，期间，对方强调了协信控股和协信远创的差异，甚至在其他媒体的报道中，炸天团也注意到了这个说法。
但是如果观察协信远创的业务类型就会发现，截至2020年，协信远创开发的项目约64个，其中9家是商场、4家是酒店，但大部分是商办和公寓，住宅占比很少。
从项目结构中可以看出，导致协信资金链紧张、并无法贡献短期利润的产业项目多集中于协信远创。
可以说，如果协信远创脱手了，协信控股的负债大锅也就甩出去了。
说协信远创不影响协信，就像是一个将军下面的部队都被全歼了，还在说“我指挥部还在呢！”
谁受益？
协信一直在强调大股东的责任，但如果CDL当时没有接收协信，那么这个责任还会是当时的大股东的吗？
另外，在引入CDL之后，吴旭似乎变得更为神秘。
尤其是进入2021年以来，他频频减少对旗下企业的持股比例，并退出多家企业的实际控制人、最终受益人的行列。
协信远创的危机如何解决还有很长的时间，但吴老板却可能快要上岸了！
还没关注的，抓紧上车了！
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原标题： 穿过协信远创的罗生门
