丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
连日来，楼市“限跌令”被传的沸沸扬扬。
包括岳阳、江阴、唐山、株洲等多个三四线城市被传出“限跌令”。据我们梳理，目前，岳阳和江阴住建局官网并未有相关文件，而唐山、株洲、沈阳和菏泽等地，多为住建部对“恶意降价，扰乱房地产市场秩序”的销售行为进行约谈。
我们在向各住建局求证的过程中，作为2021年“首个”发布限跌令的城市，岳阳住建局相关工作人员对此事较为敏感，不承认也不否认，只表示不对外表态；而江阴市住建局公开电话一直处于未接通状态。
如今，市场“风声鹤唳”，“限跌令”背后折射几个不容忽视的问题：首先，“房住不炒”主基调下，房价仍然是不可触碰的底线；第二，城市与城市之间分化加剧，这也是导致“限跌”与“限涨”同时出现的根源；第三，房企生存压力越来越大，尤其在库存压力大的三四线城市，往往采取“以价换量”的促销方式，快速回笼资金。
01
客观理性看待“限跌令”
一个月前，岳阳“限跌令”的消息便在坊间流传。消息显示，岳阳市中心城区新房销售的实际成交价不得低于备案价格85%，否则将不能网签。
至于出台上述新规的初衷，据媒体报道，岳阳市住建局相关工作人员表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，从备案价8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市场混乱，与此同时对其他楼盘销售造成影响。
5000元/平方米单价对岳阳意味着什么？
克而瑞数据显示，8月岳阳市新建商品住宅成交均价为6860元/平方米。相较于全市成交均价，上述楼盘降价幅度接近30%。而岳阳房价均价五千出头时，还是在2015年，当时最低的月份房价也在5186元/平方米。
事实上，6月以来，岳阳房价处于下降趋势，7月更是创2020年3月以来新低，只有6492元/平方米，较5月份房价高点的7605元/平方米下降，跌幅达到约15%。
当地一位销售人员告诉我们，近期楼盘做活动的不在少数，部分楼盘也出了八五折限时促销的活动。
图：2020年1月以来岳阳市新建商品住宅成交均价走势
数据来源：CRIC
除了岳阳，沈阳、株洲、唐山和昆明，均针对在售新房大幅降低售价而约谈涉事房地产企业。
以株洲为例，据株洲日报9月9日头版报道，市住建局就市民反映的部分企业“采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房”，严重扰乱房地产市场秩序的行为，约谈涉事企业，并计入企业信用不良记录。
实际上，此类城市所谓“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。
早在2014年，杭州出台相关规定，商品房实际成交价低于备案价超过15%，以规范商品住房销售价格申报备案行为。2017年，广东中山要求实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网上签约。2019年，马鞍山和大连也均出台了相关文件，规定房价下调比例分别不低于10%和5%。
从过往经验来看，开发商拿到预售证之后，其中对“备案价”做了约束，允许浮动幅度便是其中一项重要内容，上下浮动的幅度根据具体城市情况而定。
02
三四线城市压力与日俱增
城市与城市之间分化，一直以来都是楼市的重要特征。
从目前“限跌令”出台的城市名单看，主要包括昆明、岳阳、唐山、江阴、株洲等城市，这些三四线城市面临去库存的压力，同时市场降温之下，销售压力逐渐传导至房企经营压力之上。
以岳阳为例，8月作为传统淡季，叠加楼市限跌令和房企约谈，新房市场遇冷，供求环比明显下跌，其中供应下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳阳楼市开始转冷，市场开启下行趋势，四季度时房价由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，价格逐渐回归稳定，至今年8月房价跌破7000元/平方米。从销售数据来看，2020年以来，月度成交套数基本维持在1500套左右，今年六七月，受大幅降价影响，成交高位运行，分别成交2228套和2286套，成交价格跌至7000元/平方米以下。
图：2020年1月以来岳阳市新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
究其原因，主要还是由于人口流失导致内生动力不足造成。七普数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75%。
目前，虽然各大楼盘加大了促销力度，但是购买力严重不足，加之观望情绪强烈，近期市场环境对房企来说形势较为严峻。
再来看江阴。
8月江阴新建商品住宅仅成交779套，环比下降23%，相较于5月成交高点下降58%。而8月供应量维持高位，创年内最高，供应面积达到52.9万平方米，很显然，江阴楼市成交动能明显减弱。
从成交价格来看，相较于6月年内最高均价下降5.5%，房企“以价换量”促销，是成交均价下滑的一方面原因。
图：2020年1月以来江阴新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
实际上，上述城市仅是三四线城市市场降温的缩影，市场持续低迷，基于供求关系失衡叠加库存高企，“以价换量”仍是此类城市市场常态。
对比岳阳、江阴和昆明库存压力，我们发现，6月以来三个城市库存均有明显抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2个月的低值增长至8月的11.5个月。三城中，仅岳阳去化处于合理健康状态，8月去化周期为9.9个月，去化压力较小。
对于重仓上述城市的房企，为稳定现金流，同时抢收业绩，不得不打起“价格战”。
图：2020年8月以来岳阳、江阴、昆明去化周期走势（单位：月）
数据来源：CRIC
实际上，目前对于“限跌令”也存在过度解读的问题，总体来看，“房住不炒”的主基调下，房价仍然是敏感点，房地产市场仍然持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。
随着信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看无论是三四线城市，还是核心一二线城市，都将面临一定的下行压力。在“限跌令”之下，预计传统销售旺季的“金九银十”将平淡收场，销售表现不及往年。
而房企在融资端供需两端受限，保卫现金流成为当下的核心诉求，对于房企而言，只有通过抓销售、促回款，才能更好的实现自救。因此，地方政府在考虑出台相关“限跌令”文件时，应当在稳定房地产市场预期的前提之下，综合考量房企生存压力以及市场规则，制定合理的上下浮动比例，允许开发商拥有合理的“以价换量”空间。
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