丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
自2021年2月深圳首发出台二手房参考价后，不仅一二线城市不断跟进，热点三线城市也被加入指导价范畴。截至目前，全国已有约15个城市出台二手房参考价，据CRIC监测数据显示，参考价落地后以沪深为代表的二手房市场出现了以下几方面变化：
二手房成交7连跌，10月成交面积环比再降21%，同比跌幅扩至46%。 深圳二手房成交面积创历史新低，同比跌幅扩至81%，成交均价同比下跌12%。 深圳二手房可比价格由95%小区上涨转为95%小区下跌，可比价格中位数下跌23%。 上海二手房成交面积同比下降54%，成交均价同比下跌7%。 上海二手房可比价格由73%小区上涨转为69%小区下跌，可比价格中位数下跌6%。
在指导价出台前，深圳二手房价格快速上涨、上海二手房价格整体平稳上涨，而在指导价出台后，深沪二手房量价逆转由涨转跌，深圳成交面积更是创年内新低，“一二手倒挂”现象已大大缓解，结合全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，未来不排除仍将继续保持下降态势。
01.深圳二手房成交创新低6，成以上小区跌幅超20%
2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布公告宣布，为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。
受此影响，深圳二手房市场成交连续7个月下滑。10月，深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米，创历史新低，环比再降50%，同比跌幅扩至81%。成交均价持续下滑至55805元/平方米，环比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。
图：2019年1月-2021年10月
深圳二手房成交量价（万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
在指导价出台前，深圳二手房价格快速上涨。剔除零星成交的二手住宅小区，深圳2021年1月二手住宅小区售价较2019年12月大幅上涨，可比价格涨幅中位数、平均数分别为24%和22.6%，经营贷踊跃进场投资炒房乃是重要因素。其中，多达63.4%的二手房小区可比价格涨幅超20%，可比价格涨幅在10%-20%的二手房小区占比同样达到22.4%。
而在指导价出台后，深圳二手房价格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小区，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%，二手房价格现已基本回归到2019年底。其中，多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。
表：深圳二手住宅小区可比价格变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表：2021年10月较2021年1月
深圳部分二手住宅小区可比价格变化（元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
02.上海二手房成交同比降54%，近4成小区跌幅10%-20%
2021年7月9日，上海房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
受此影响，上海二手房市场持续转冷，10月成交面积109万平方米，环比增长11%，同比仍下降54%。成交均价38811元/平方米，环比结构性微涨1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累计成交2040万平方米，同比增长8%。
图：2019年1月-2021年10月
上海二手房成交量价（万平方米、元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
在指导价出台前，上海二手房价格整体保持平稳上涨态势。剔除零星成交的二手住宅小区，上海2021年6月二手住宅小区售价较2019年12月稳步上涨，可比价格涨幅中位数、平均数分别为9.7%和9.5%。其中，可比价格涨幅超20%的二手房小区占比多达28.6%，可比价格涨幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小区占比都在20%以上。
而在指导价出台后，上海二手房价格则由涨转跌。剔除零星成交的二手住宅小区，上海2021年10月二手住宅小区售价较2021年6月温和下跌，可比价格跌幅中位数、平均数分别为-6.3%和-4.7%。其中，可比价格跌幅在10%-20%的二手房小区占比多达37.2%，其次为可比价格跌幅在0%-10%的二手房小区，占比约31.8%，另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨。
表：上海二手住宅小区可比价格变化
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
表：2021年10月较2021年6月
上海部分二手住宅小区可比价格变化（元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
03.15城落地二手房参考价，普遍低于实际成交价
自深圳首推二手房参考价至今，全国已有约15个城市出台二手房指导价，其中，北京为海淀区房地产经纪协会于9月末发布的无强制执行力的非公开倡议。
目前来看，二手房成交参考价已经成为本轮房地产调控的重要措施，主要涉及三方面内容。
其一，依据二手房网签价、评估价以及周边新房售价，综合形成二手房成交参考价，指导价普遍低于市场实际成交价。例如宁波，多数小区指导价仅相当于实际成交价的8折，部分小区更是相当于实际成交价的5折。
其二，以二手房成交参考价为基准，引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海最为严苛，二手房贷款额度执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。
其三，覆盖范围分批次、分区域而定，例如成都接连发布三个批次住宅小区二手房成交参考价，又如北京率先在海淀区29个重点小区试点二手房指导价。
04.16城二手房成交环比降21%同，比跌幅扩至46%
随着更多城市纷纷落地二手房成交参考价，4月以来二手房市场持续转冷，成交逐月走低，市场形势愈加严峻。
10月，二手房市场异常低迷，16个重点监测城市成交面积493万平方米，环比再降21%，同比跌幅扩至46%。其中，8成以上城市成交环比继续下降，深圳、东莞更是创年内新低，环比皆腰斩。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斩，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
2021年前10月，16城累计成交9101万平方米，同比涨幅进一步收窄至2%。其中，4成以上城市累计成交同比转跌，深圳更以57%的累计同比跌幅居首。
表：2021年10月较2021年6月
上海部分二手住宅小区可比价格变化（元/平方米）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
不仅如此，国家统计局数据显示，9月70个大中城市二手住宅销售价格年内首次转降，环比下跌0.2%，10月跌幅进一波扩大，环比下跌0.3%。
从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.3%和-0.4%，三类城市均有不同程度的价格下降。这也说明当前各类城市二手房都面临压力，类似压力也会传导到一手房市场上，部分房东房屋置换会有压力，进而也会影响一些改善型新房项目的去化。
从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市，较9月时的52个又增加了12个。据此可以认为，大概有90%的城市出现了明显的降价现象。
二手房在当前新房市场整体降温的背景下，出现了更为明显的降价，与一手房相比，二手房市场的降温现象其实更为严重，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都更甚于一手房。
一直以来上海和深圳市场在一线城市中相对坚挺，而如今二手房量价逆转，可比价格中位数分别下跌23%和6%，一叶知秋，二手房市场的冬天已然到来。
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