地产大爆炸 作者：炸天团
来源：地产大爆炸（ID：dichandabaozha）
连续去杠杆几年，再加上监管连续出击，特别是“三道红线”出台后，几乎所有房企都意识到：靠加杠杆实现弯道超车的时代已经过去。
此时，顺势而为降杠杆才是房企的正确态度。
调控层出不穷，从去年以来，因高速扩张导致资金链断裂，无法偿还到期债务的房企一家连着一家，其中不乏泰禾、华夏幸福、恒大这样的TOP级房企，谁不怕呢？
调控之外，有金融风险吹哨人之称的郭树清，数次在公开场合喊话房地产：
金融安全最大的隐患就是房地产泡沫；
赌房价永远都不会下跌的人最终会付出沉重代价！
市场再也没有一致的上涨预期。
但总有人不信邪，赌房价永远不会下跌的，不止是炒房者，还有开发商。
今年以来，在其他房企保持“谨慎”之时，一些房企脱离于大势之外，表现出对规模的诉求。
他们不仅趁别人降杠杆的时候逆势高杠杆扩充土储，拿的还是一宗又一宗的高价地。
01
招商蛇口
年初以来，招商蛇口因为多次高溢价拿地出尽了风头。
1月5日，徐州。招商蛇口经过277轮报价，以15.62亿元的成交价将位于惠民小区东B地块的2宗住宅用地竞得，楼面价11699元/平方米，溢价率高达132.10%。
3月1日，西安。招商蛇口以最高限价110600万元+竞配建教育设施面积106100㎡，总20.29亿元，实际楼面价18853元/㎡竞得浐灞核心区一宗优质地块，溢价率149%。
4月19日，还是西安。招商蛇口以15.67亿竞得西安西咸新区XXQH-WB05-40地块，楼面价9993元/㎡，溢价率156%。
20城首批集中供地启动后，招商蛇口的表现就更猛了，它不惜血本在多个城市拿地。
4月28日，重庆。招商蛇口以32.5亿摘得重庆沙坪坝西永组团一地块，溢价率129.98%。
5月21日，为期两天的南京首批集中供地落下帷幕，招商蛇口以147.5亿元拿下三宗地块，成为此轮土拍拿地总额最高的房企。
此外，招商蛇口在宁波、苏州、扬州、天津、广州、无锡、沈阳等城市也有拿地，且均为溢价拿地。
如此激进背后，是2021年前五个月，招商蛇口拿地金额仅次于万科，达638亿元，远超融创、碧桂园等TOP级房企。
毋庸置疑，高溢价地一定会吞噬招商蛇口的利润，并且最近两年的年报已经体现出来了，招商蛇口此举也遭到了来自资本市场的质疑。
但曾有“招保万金”美名，又背靠“金主”招商局不缺钱的招商蛇口已经顾不上许多了：
规模掉队多年，去年好不容易重回前十，今年怎可能不血战到底？
看到招商蛇口，炸天团总不由得想起那句，有执念是好事，但执念太深就……
02
建发
2021年土拍市场，建发是当之无愧的“黑马”。
6月10日，厦门第二批集中供地迎来正式拍卖，建发豪掷101.2亿元获得2宗地块。
若算上前五个月建发房产在土地市场花出去的531亿元，截止目前，建发的拿地金额已经达632.2亿元。
要知道，建发去年的销售额是1232亿元，在克而瑞榜单中位列23名，这意味着建发的拿地销售比已经超过了50%。
大肆拿地的结果是，今年1-5月建发拿地金额已经超过了碧桂园、融创、中海、新城、龙湖等一众房企，排到了中指研究院榜单第6名。
同样的，建发在土地市场也杀红了眼：
4月29日，盐城。经过270轮竞价，建发成功竞得盐城市原三纺厂地块，溢价率溢价率109.53%；
5月7日，杭州。经过38轮报价，建发以163142万元总价竞得杭州祥符东地块，楼面价17816元/㎡，自持38%，刷新了杭州近两年半来最高自持比例。
杭州楼市最火的时候，最高自持比例也不过26%，建发这块地除掉自持部分，真正可售的住宅建筑面积仅11.6%，是不是有点任性？
5月12日，无锡宜兴市。经过151轮竞价，建发以17.9亿竞得一宗商住地，楼面价19518元/㎡，溢价率65.93%，一出手就成为宜兴地价新的天花板。
虽然建发表示在拿地资金上并无压力，但是翻看其2020年年报，才发现建发归母净利润甚至无法跑赢其借款利息。
可以预见，未来在规模增长的同时，建发的盈利空间还会进一步压缩。
同时，这些地块面市是福是祸也很难说。
君不见，建发2016年在长沙梅溪湖拿的地王，到现在去化都还未完成，且维权不断呢。
03
卓越
如果说前面两家是央企、国企，具有明显的融资成本优势，卓越就不一样了。
5月27日，北京首轮集中土拍，来自深圳的卓越才入京就打响了名号。
在本轮集中抢地大战中，卓越的目标只有一个：火力全开拿下京城。
最终，卓越的战绩是在京拿地共四宗，包含联合拿地三宗，拿地金额超187亿元，权益建筑面积27.8万平米，权益成交额113亿元，拿地宗数与融创并列第一。
卓越近年激进拿地原因有二：
一，想冲击行业TOP20，为此他们不惜挖来明星职业经理人陈凯，继续玩高杠杆高增长的扩张路径；
二，卓越有上市的打算，加快在核心城市扩充土储的步伐，能为他们赴港IPO赢得更多筹码；
按照卓越的 “1+1+X”战略，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市，上文我们提到的北京也在战略既定城市之一。
今天的土储，是明天的规模。依着这个节奏，卓越进入20强指日可待。
中指研究院数据显示，今年1-5月，卓越拿地金额达285亿元，榜单上位列12名。
同时克而瑞榜单也显示，前五个月卓越新增土地价值493.8亿，排到了第8的位置。
不过逆势扩张，卓越并不是胜算满满，北京拿地后，卓越一度因为“算不过来账”，深陷退地传闻。
04
龙光
这几年，龙光的野心是写在脸上的。
从2014年起在深圳连拿了几块高价地，得益于深圳房价上涨，这些高价地不但不是累赘，反而收获满满后，龙光拿地形成了自己的特点：
简单直接，不给对手任何反转的机会。
与拿地生猛相匹配的是在销售额上的野心，2018年龙光喊出千亿目标时，之前一年他们的销售额是434亿。
功夫不负有心人。2020年，龙光的权益销售额达到了1200亿，接着他们又提出目标——2021年销售额增长30%至1600亿。
今年，龙光已不局限于做“深圳地王专业户”，他的身影已经出现在珠海、佛山等地。
3月，珠海。龙光以9.63亿元+配建5900平方米竞得珠海香洲区一块地，溢价率50%，加上配建面积，龙光的拿地金额达到了2.4万每平，而周边二手房均价也只在这个价格水平。
6月，佛山。龙光以14.22亿元竞得佛山大沥一块商住地，折合楼面价2.01万/㎡，溢价率61.23%，一出手就刷新了佛山南海区楼面价记录，位列佛山楼面价第二名。
更有意思的是，不同于其他房企“联合拿地”降低风险，龙光拿下地王后都是“独自吞下”，所有的收益和风险全部一个人承担。
这些地王地块，一般的职业经理人是不敢去拿的，这又得说到龙光的另一个特色——所有决定都由老板纪海鹏说了算，留不住职业经理人。
所以，敢闯敢拼的龙光，底色一直很难改变，在这样的大势下，不知道龙光的老板什么时候就体会到“地王难当”的感觉。
05
越秀
如果对比三道红线，越秀 “三道红线”指标零踩线，它依然是一家保守稳健型的房企。
但熟悉越秀的都知道，从规模掉队后，从2016年开始，越秀就开始发力，到现在也没慢下来。
果然，2021年广州首轮集中土拍，越秀地产出尽了风头，包括与中铁建等组成的联合体在内，越秀合计拿下6宗地块，耗资约107.76亿元。
并且，自2021年1月份以来，越秀地产已经在全国7城拿下15宗地块，耗资269亿，扩张意图明显。
当然，大把撒钱拿地也是有代价的，
近两年也面临了逆势拿地扩张房企所遇到的问题：销售承压、债务激增，业绩增收不增利。
在此大背景下，尽管越秀地产已经紧追猛赶好几年，但2020年越秀依然没过千亿，这意味着接下来其还会继续发力。
不过，对于越秀这样融资上没有困难，融资成本低的国企央企来说，只要不是拿高价地作死，在新的行业逻辑下，他们反而能从中把握一些优势，增长得更快。
结语
其实，不止是上述提到的这些房企，还有不少房企，如万科、保利、华润、绿城、金地等都在闷不吭声的发力。
也不知道是偶然还是必然，今年不管是拿地金额排行，还是新增货值，前十强里面有八成是这类央企、国企或者有国资背景的房企。
不同的是，国企央企是有背书的，即使他们无畏警告，激进飞奔拿了高价地，市场上也很少有人为他们担心。
而融创同为TOP级，拿地高调点迅猛，前段时间还被传监管机构正在启动排查融创买地的资金来源。
更别提融信、龙光这样的房企了，他们一旦拍了地王，市场便会担心一时风光过后会不会“百病缠身”，会不会就此倒下去。
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原标题： 无惧警告，那些逆势狂奔的房企们
