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前言
2019年7月16日，国家发改委等13部门联合印发了《加快完善市场主体退出机制改革方案》（以下简称方案），提出研究建立个人破产制度，下半年有望在个别地区试点。以下简单的就个人破产制度对房地产的影响展开一些探讨，如有不妥，请多包涵。非常欢迎各位朋友积极加入相关微信群谈谈自己的看法。
1、 基本情况
《方案》指出：分步推进建立自然人破产制度，逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责，最终建立全面地个人破产制度。
个人破产制度是指作为债务人的自然人以全部资产也不能清偿到期债务时，法院依法对其宣告破产并对其资产进行全面清算和分配或对其债务进行豁免以及其在破产过程中及以后应尽义务的法律制度。
一般而言，个人破产主要有两种情况：
一是由于失业或其他家庭变故等客观原因无法偿还债务。个人破产制度为其提供资产偿还债务之后可以免责可以免去部分债务（备注：并不是直接免去债务，而是在一定期限内仍需要继续偿还），给其重新来过的机会。
二是可以偿还却恶意或拒绝尝还债务。个人破产制度则使其付出个人信用破产的代价，同时可以申请法院执行其部分资产，债权人可以依法获得部分补偿。当然上有政策，下游对策，个人破产制度也有恶意逃避债务，先行转移资产，再申请个人破产。在司法实践中，恶意与否属于相对较难区别的问题，想必也是今后具体实施执行过程中的焦点问题。
2、 影响最大的借贷关系
从借贷关系来讲，目前个人处于无限责任状态，而企业是有限责任，当企业和个人产生借贷关系时，对个人其实是不公平的。因为个人对企业的借贷，有可能因为企业破产而导致亏损，但是企业对个人的借贷则是无限责任，个人无法破产，永远都可以被追债，甚至其家属亲戚理所当然的都要承担一定的还债义务。而这样不对等的关系，也就导致网贷公司，小额贷款高利贷套路贷银行消费贷现金贷敢于无抵押肆意借贷给个人的根本原因。
其次，个人破产制度的出台，将加快我国个人信用制度体系的建设。
3、 个人破产对房地产影响
在中国而言，国人大部分的负债及资产基本都是房地产，那么就很有必要判断个人破产制度的实施会对房地产带来哪些影响了。
1、对银行等金融机构而言。个人破产制度的出台，将倒逼金融机构风控部门更加严格，避免滥发信用卡，严控信贷风险，尤其是房贷，一些出具假工资证明的将可能受影响。
2、对与开发商股东而言。个人破产制度的出台，允许个人与企业实体相互脱离分别破产，个人仍有重新来过的机会。对于创业者或者开发商股东而言则是利好。
3、对于炒房客而言，尤其高杠杆的炒房客而言，将是一大打击。银行等金融机构将风控更加有严格，不利于其炒房。仅就此因素而言，不考虑其他因素，房价将有所下跌。
4、对于开发商投资拿地而言。因为金融机构风控更加严格，合格的购房者将相对减少，对于三四线及以下偏远地区拿地将更加谨慎。
5、国家限制楼市杠杆的政策主要针对地方政府和开发商，银行等。很少有针对个人，毕竟你限制在在银行贷款，难道还能限制我网贷这个消费贷现金贷吗？如果任由部分人高杠杆推高楼市，贸然挤破泡沫，也会造成系统性金融风险。如果有了个人破产制度，就可以再法律框架内有序处理这些高杠杆的居民债务暴雷问题，而不必蔓延扩大其他人或其他领域。
4、其他影响
居民举债率已超过60%，目前不断强化征信体系，出台信用责任，个人预计是国家在预演居民个人信用及偿债能力最坏情况。
1、个人破产制度的出台首先减少P2P网贷，降低金融杠杆率。让这些金融公司不敢随便借贷，减少恶意催债引发的悲剧。2004年至2018年，我国居民杠杆率从17%-53.2%。各种信用卡、花呗、京东白条、网贷……这些年借贷产品层出不穷，透支消费渐渐成为了主流，另据央行最新报告，截至2019年第一季度末，银行卡应偿还信贷余额为6.98万亿，信用卡逾期半年未偿信贷总额797.43万亿。过高的杠杆率和不择手段的催债追债手段下。因禁不起诱惑透支消费和还不起信用卡网贷的自杀被杀的极端案例屡屡出现报纸头条，建立个人破产制度，可以有效防范个人信用风险和维护社会金融秩序。
2、是支持发展民营经济，鼓励创业、发展小微经济。个人破产制度的出台，就是给个人财务风险设立一条保护线，一旦创业失败，或者因为债务太多实在无法偿还，也不用离婚，也不用跑路、更不用上天台。当然申请破产的人个人所有资产都会被拍卖，除了基本生活用品外，只留下最低生活保障，在一定期限内，有钱了还得优先还债务，不能高消费，不再是无限责任。
3、增强社会信用，提高法院威信力。由于目前没有个人破产制度，不计其数的个人债务人未能申请破产，债权人也无法申请债务人的破产，一些债券债务就此成为烂账，让双方都形成了包袱，极大危害了社会信用，对双方利益也造成损害，且这些执行不能的案件也影响了法院执行机构的信誉与威信。
4、解决社会的高负债率问题，缓解社会矛盾。贸易战当前，经济下行，为了避免社会动荡各种金融风险，如果经济下行幅度过猛，房价下跌过多，很多负债累累的富翁都将是负资产，资不抵债，个人破产制度的出台，将有效缓解社会动荡不安。
5、解决长期拖延不破产的僵尸企业问题。这些僵尸企业债台高筑，资不抵债，甚至无人员、无办公场所、这些僵尸企业耗尽大量资源，却一直因为种种原因不能及时退出。更极端的是，不少僵尸企业就是国企，长期拖欠员工工资，濒临破产，还不断拖延倒闭申请各地政府持续拨款支持救助，严重加大了地方政府的经济负担。
综上，不合格的贷款人，将很难贷到相应的款项。
总结
在房地产房住不炒，郭树清提出警惕房地产金融化、中美贸易冲突等等的环境下，任何一个瞧不起眼政策的出台，都有可能是某些开发商的一大打击。
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