作者：炸天团

来源：地产大爆炸（ID:dichandabaozha)

严寒下的房地产行业，尽管有好转的迹象，但气温仍在持续降低中。

街边“冻死”或者濒临“冻死”的房企数量也骤然增加，而行业呼唤的白衣骑士却集体消失了。

事实上，不是消失了，更准确的说白衣骑士已经躺平了。

“行业冬天来了，谁都冷，首先要保证自己的安全才能去救人。”

说这话是万科董事长郁亮，而内容针对的却是万科会不会帮扶下恒大。

事实上，更早之前，融创董事长孙宏斌说的更直接：

“目前，（房地产）收并购市场是不存在的。”

在完成彰泰地产的收购后，白衣骑士融创也宣布偃旗息鼓。

不过，有房企躺下去，也有房企冲上来。 

第二轮集中土拍前不久刚刚结束，在拿地成交金额中，国企占比46%，央企占比30%，两者合计高达76%。 

要知道，在房地产行业，当前房企数量大概10万家左右，其中国企央企的数量占比仅为1.2% 。 

他们此时冲上来，逢低买入也好，为国接盘也罢，都无可厚非。 

不过，让炸天团意想不到的是，还有一批平时不显山、不露水，鲜有新闻的中小房企也冲了上来。 

01

最近，仁恒的收并购团队不是在飞机上，就是在去机场的路上，团队全国各地跑去看项目。仁恒的管理层表示：

只要有钱赚就会出手。

低调了好多年的仁恒，终于要开始发力了。

10月13日，仁恒联合越秀46亿元拿下闵行一块地，豪横了一把。更早前的7月，仁恒还以35亿拿下了南通地王。

这时候还敢拿地王的，可谓真的猛士。

事实上，猛士此前已经攒下了非常丰厚的家底。这些年来，仁恒毛利率始终维持在近50%，比利润王中海还高了十几个点。

这家已经成立28年的新加坡外资企业，贴在身上的标签一直是“房子卖得死贵”。

在2020年销售均价排行榜上，仁恒以3.956万/平位列第一，高出第二名滨江4000多一平。

卖的贵，凭的是本事，赚的却是高利润，而高利润的仁恒近几年又找到了新的利润奶牛，即输出品牌口碑做代建。

上半年，仁恒光是代建预售额就达到了355亿元，大写的服气。

02 

最近，新力很火，顺便也带火了同样起家于江西的中奥地产。

相较于极致高杠杆的新力，过去这些年，中奥地产似乎一直都活在仙界里。

作为南昌地产界的传统四大豪门之一，中奥地产典型特征就是一直靠着自有资金在发展，在2020年以前，据说其负债率仅为个位数。

或许是看到新力在走出江西后的快速崛起，中奥地产才终于下定决心将步子迈出江西。

2020年开始，中奥地产先是引入田永盛、李光等经验丰富的职业经理人团队，尔后开始在无锡、温州等长三角城市频频出手拿地，并于去年底在上海设立经营中心。

更大的变化来自于经营思维上的转变，外部合作开发与撬动财务杠杆成为共识。

而恰恰也是在这个时候，房企三道红线、银行两道红线，各种监管政策出台，以往高杠杆扩张的房企迎来寒冬，反倒是给中奥地产这类低杠杆的房企制造了天赐良机：

公开市场拿地，竞争对手少了，价格更便宜了；在收并购市场，机会更多了，几乎是可以随意的挑挑拣拣。

今年上半年，中奥在全国捡漏了很多不错的地块，5月还接盘了华夏幸福在武汉的一块地。 

即便如此的“嚣张”拿地，中奥地产负债率依然保持的很低，甚至于还准备了更多的余粮准备放在年底使用。

是的，在中奥地产看来，现在还不到放出余粮的最好时机。

03

在中奥地产还未放出余粮的时候，同为大虹桥新入驻房企的大唐地产已经开放了上百个职位。

今年7月底，大唐地产静悄悄的将总部从厦门搬到了上海。而总部搬迁的背后，则是大唐地产铺开全国化的序幕。 

而在序幕开启前，大唐地产顺利赶上了内地房企赴港上市的最后一班车。 

相较于其他总部早已搬迁到上海、开始在全国攻城略地、并已完成上市的闽系房企，大唐地产颇有点大器晚成的样子。 

但大器晚成有大器晚成的好，当别人在房地产的阵地上冲锋陷阵打光了子弹，坐等救援的时候，姗姗来迟的大唐地产终于带足了弹药到达战场，发现此时的任务成了打扫战场。 

与中奥地产类似，稳健多年的大唐地产也放开了合作开发：有困难找大唐，大唐地产帮你忙。 

不用多想，此时能让大唐地产看上眼的项目都是利润不错的好项目。 

的确，在行业三道红线之下，三道全绿的大唐地产日子过的很从容，而评级机构日前也印证了大唐地产的从容。

在部分房企被爆出境外债券违约，房企信用风险不断暴露当口档口，国际三大评级机构之一的穆迪也火上浇油：在近期给与信用评级的26家房企中，仅有6家房企的评级与展望未被下调，其中就包括了大唐地产。 

在炸天团看来，大唐地产大器晚成，乃时也、运也、命也： 

时也：产品主打国韵地产赶上了国潮风，大受追捧；

运也：其他同期房企冲击上市纷纷失败时，自己却成功了；

命也：准备扩张大干一场时赶上了行业调整期，遍地都是捡漏的机会。

该是你的，挡也挡不住的。

04 

海派，在地产江湖里曾有着非常重要的一席之地。

不过，那已经是很多年前的事情了。

如今活跃在上海地产圈的，早已换成了世茂、新城、旭辉、阳光城、中南、正荣、融信、中梁、新力等等外来房企，大家通行的语言是胡建话。

然而，三道红线之下，外来房企渐渐地消停了，反倒是一些谨小慎微的海派房企重新活跃了起来，典型的就是大华地产。

这家起家于上海市宝山区大场镇的镇级开发商正拉着满载现金的货车忙着在各地扫货。 

去年营收仅有251亿元的大华地产，在过去半年时间里，砸下140亿元投入了土拍市场。6月份的时候，以71亿投资拿下广东一个旧改项目，老板金慧明连眼都不眨一下。

厚积薄发的大华地产，在快节奏拿地与接盘大体量旧改后，土储迅速增加超七成。

更为关键的是，拿了这么多地的大华地产依然还是家零踩线的房企。

而另据其中报数据，上半年营收同比大增125.47%，净利润增幅达到780.85%。

“在别人贪婪时我恐惧，在别人恐惧时我贪婪。”如此看来，此前定力十足的大华地产似乎是做到了。

05

同样在对的时间贪婪的还有一只华南虎。

前不久，一条重磅新闻刷爆了地产圈：合生创展或以200多亿港元的交易对价收购恒大物业。

尽管这笔交易如今陷入了罗生门，但人们对合生创展的好奇心又一次点燃了起来。

的确，内地房企第一代大哥、“华南五虎”之首、地产界的隐形航母已经低调隐忍了近20年。 

2004年，合生创展成为内地第一家销售规模破百亿的房企，当年恒大销售才14亿出头。 

不过，朱孟依起了个大早，赶了个晚集。等到合生创展跨过第二个百亿时，已经是14年后了。此时曾经的小弟“恒碧万”，已经集体跨进5000亿的门槛。 

当所有人都在惋惜合生创展错过了整个地产黄金时代时，合生创展又重新登场了。

是的，这次它要来收割别人黄金时代攒下的成果了。

9月底，恒大物业被许家印摆上了货架，在万科还在犹豫，碧桂园坐地砍价的时候，合生创展果断出手200亿港元要收购恒大物业。

这该是一种怎样的场面呢？炸天团脑补了下：

万科、碧桂园、恒大，这三大武林高手正在对决，此时场外的扫地僧合生创展扔来一笔巨款，平息了这场武林纷争。

的确，扫地僧般存在的合生创展及其背后的朱氏家族，看似不热衷于高周转，对千亿规模也视作浮云，认同所谓“闷声发大财”才是祖宗传下来的硬道理。

如今，合生创展这只华南虎既已现身，怕是要“猛虎下山”，吃不到猎物是不会收手的。

06

以上，炸天团盘点了仁恒、中奥、大唐、大华、合生创展等几家房企，其实类似的房企还有很多，他们无一例外的特征是不冒进、低杠杆，老板重视实实在在的利润，并把风险时刻放在心上。

倘若没有行业三道红线，他们依然是不显山，不露水，过着闷声发大财的惬意日子。没成想，横空出世的行业三道红线硬是把他们给“逼”了出来。

前几天，郁亮抛了个16字箴言：尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。

炸天团特别认同，只是这机会，在行业阵痛的时候，许多房企已经抓住了！

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原标题： 低杠杆房企开始吃肉了！