丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
全年来看，在百强房企销售业绩在4月同比转正后，经历了几个月的“回血”，整体市场走出了深V曲线，直至9月，“三条红线”资管新政试行，房企拿地、开发、销售节奏都受到较大影响，在10月进一步降温后，进入11月，百强房企单月操盘金额销售环比增长5.1%，增速自8月的高位逐月回落至21.4%，考虑到目前整体市场仍有下行压力，各大房企仍需在12 月加速推盘，加强营销，以冲刺全年业绩目标。
单月业绩同比增速进一步回落
2020年11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%。实现全口径金额13920.8亿元，同比增长20.2%，环比增长8.4%，累计来看，前11月TOP100房企实现销售操盘金额99492.4亿元，实现全口径金额113280.0亿元，累计同比分别为12.2%与10.3%。
整体来看，虽然受年初疫情影响，整体市场节奏后移，总体业绩规模均实现同比增长，但目前整体市场实际去化水平依然承压，百强房企单月增速自8月以来持续回落。
8月，TOP100房企单月实现销售操盘金额9761.7亿元，同比提升至1-11月最高位，高达30.7%。随后受政策影响，从9月起同比增速开始从高位回落，截止至2020年11月末，百强房企实现销售单月操盘业绩同比增长21.4%，已连续3个月同比增速下降，在这样的市场环境下，12月房企仍需加紧供货、加速去化。
表：2020年1-11月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
图：2020年1-11月百强房企单月销售操盘金额及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
TOP50操盘金额门槛增长20.6%
2020年，规模房企竞争持续，同时疫情对项目销售、回款、开复工的影响也是对房企整体经营实力的考验，百强各梯队房企整体呈现明显分化格局。
2020年1-11月，前十强房企的操盘金额门槛为2014亿元，同比增幅是各梯队内同比增幅最低的，达10.3%，TOP30和TOP50房企操盘金额门槛较高，分别提升至12.6%和20.6%至，928.3亿元和562.5亿元，其中50强门槛操盘金额增幅为各梯队门槛增幅最高。
截至11月末，TOP100房企操盘金额门槛达到189.9亿元，门槛增速为11.6%，较去年同期有明显提升。
从各梯队门槛同比增幅情况来看，规模房企竞争优势较为明显，同时，受整体市场规模见顶影响，头部房企的增长天花板效应开始显现。
图：2020年1-11月百强房企销售操盘金额入榜门槛及同比变动（亿元）
超7成企业单月业绩同比提升
从企业业绩表现来看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升。截至11月末，已有近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。
具体来看，本月央企销售发力，保利、中海、华润、招商表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著，分别为24%、52.4%、10.7%、63%。
累计来看，恒大、保利、世茂、招商同比提升较为明显，分别为18.1%、10.3%、15.4%、24.6%。其中恒大无论是单月还是累计同比增长表现都较为优异。
表：2020年1-11月全口径销售TOP10房企业绩表现（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
超6成房企接近完成全年目标
从房企目标完成情况来看，截至11月末在年内设定了业绩目标的部分规模房企中，超6成房企的目标完成率达到90%以上。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在本月提前达成了全年目标，表现相对突出。
同时，也有近3成房企全年的目标完成率在85%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及85%。
事实上，第四季度以来，市场就已进入供货高峰期，房企通过加速供货带动成交量的上升，但行业去化承压的基本面尚未有所改善，12月仍需加紧供货、加速去化、冲刺全年目标。
我们认为，在今年疫情影响下，或将出现部分房企无法完成全年目标的情况。目标业绩完成率一方面受年初目标制定情况影响，另一方面也受政策及市场变化影响，并不能作为评判房企的唯一标准。
表：2020年1-11月部分房企业绩目标完成率（亿元）
注：其中，中海地产币种为港元；碧桂园、富力、龙光、佳兆业为权益口径，与公告一致；
碧桂园业绩内部目标根据全年可售货值及目标去化率推算；
目标增长率是2020年业绩目标较2019年实际完成销售金额的增幅；
年底返乡置业或将弱于往年
11月，房地产市场似有好转的迹象，29个重点监测城市商品住宅成交面积企稳回升，同、环比分别增长16%和4%。
具体而言，一线城市成交小幅回调，环比微降1%，同比仍增长35%。其中，北京、上海成交环比齐降，同比涨幅收窄，主要还是受较低供应量影响，市场需求依旧坚挺。广州市场持续火热，成交持续高位运行，南沙、增城两区市场异常火爆，合计成交占比近半。而在供应接连放量的作用下，深圳成交显著放量，并创近年来单月新高。受限价政策影响，中高端项目预售价格大都低于市场预期，“网红盘”买到即赚到的心理预期强烈，致使深圳“打新”市场持续火爆。
25个二、三线城市成交企稳回升，环比增长4%，同比增长14%。其中，6成二三线城市成交环比齐升，西安、合肥等成交放量，环比涨幅都在40%左右，成都更是环比大增62%。近7成二三线城市成交同比皆增，受去年同期较低基数影响，徐州、合肥同比增长两倍有余。仅限于宁波、苏州、南宁等市场遇冷，成交同环比双降，天津市场形势愈加严峻，房价已然步入下降通道。
从我们近期调研情况来看，9、10月中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖，返乡置业需求进场，但成交占比明显不及往年。11月以来市场全面转冷，购房者观望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，那些房企扎推的板块去化压力则不断加剧。疫后置业群体普遍捂紧钱袋子，整体客户质量在下降，价格遂成为首要关注因素。购房者大都全城看房比较价格，购房决策周期明显拉长，并对价格异常敏感，价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。
展望未来，年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有所回升，幅度也将有限。相较而言，核心一、二线城市市场需求坚挺，随着年底房企加大供货力度，成交有望回升至高位。多数三、四线城市市场需求及购买力瓶颈尽显，疫情更是加剧市场下行压力，即使年底供应放量增长，成交也实难恢复至年内高位。
长期以来，春节期间三四线城市普遍有返乡置业的市场惯例。受限于年底疫情似有反复的迹象，今年东南沿海城市工厂的停工期普遍更早，预计12月中旬三四线城市将陆续开启返乡置业行情。随着市场下行压力不断加剧，今年房企对返乡置业多有期待，期盼成交能迅速反弹，阶段性缓解去化压力。不过，基于疫后居民收入预期大概率将有所下滑，我们认为今年三四线城市返乡置业行情或将整体弱于往年，市场走弱的趋势较难根本性扭转。
附：2020年11月TOP50房企销售金额排行榜
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