丁祖昱评楼市 作者：编辑部
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年刚过去，在这一年中，我们经历了新冠疫情“黑天鹅”，整体市场也因此一度跌入冰点，随后行业走出“V型”反转，全国各地市场都在此过程中涌现出不同的亮点。
对上海来说，2020年豪宅市场上海占了半壁江山。据CRIC数据显示，2020年160城成交总价及成交均价最高的项目都在上海，且无论是单套成交总价还是成交均价都比第二名高出一大截。
表：单价10万元/平方米以上豪宅成交套数情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从总价来看，5000万元以上豪宅，上海2020年共成交256套，高于排名第二的北京100多套，总价3000-5000万元豪宅成交上海约为其他所有成交的2倍，其他总价1000-3000万的豪宅成交来看，上海也在全国保持遥遥领先。
表：总价1000万元以上豪宅成交套数情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2020年北外滩豪宅销售火热
2020年的楼市虽在开年之初遭受重创，但得益于政策的扶持及疫情后市场需求的有序释放，诸多一线城市的行业销售规模率先实现增长。上海作为核心一线城市，在进入二季度后，供应便开始开闸放量，从而推动商品住宅成交金额自5月开始实现回弹。
具体来看，CRIC数据显示，2020年度上海核心区域销售金额排行中，以北外滩为核心的板块成交总金额在上海核心区域名列前三，约142.72亿元，同比增长超100%，近年来发展迅猛。
从历史均价来看，北外滩区域的销售均价从2016年起就已超过10万元/平方米，而从2017年至今，成交均价在10万元/平方米以上以及总价段在1000万元以上的高端项目成交金额都呈连年上涨之势。据了解，在2020年12月同批次取证过会的项目中，中粮瑞虹·海景壹号目前为虹口区该板块周边取证价格最高的项目。
北外滩自《北外滩地区控制性详细规划》的一纸批文公示以来便开始“硝烟弥漫”，成为开发商们争夺的“战略要塞”，无论是土拍市场还是整体销售热度都高于上海其他区域板块。
2020年6月21日，虹口举行北外滩全球宣介会，规划中明确，在新的时代背景下，北外滩与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区，其发展理念、建设水平和管理模式，将成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。
从发展条件来看，北外滩具备三个方面的优势：地理区位、历史底蕴和滨水资源。市委、市政府要求：北外滩地区规划建设要体现“最高标准、最好水平”、“突出亮点、打造精品”。
7月，市政府批复同意《北外滩地区控制性详细规划》，并坚持高标准定位，将北外滩地区建设成为与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅、全球超大城市精细化管理的典型示范区。
在政府规划的推动下，各大开发商纷纷入驻抢夺北外滩战略核心。
2020年7月3日，招商蛇口以44.04亿元的总价，经过与其他6家品牌房企187轮的角逐，最终以8.1万元/平方米的楼板价竟得虹口区嘉兴路街道地块，该地块与北外滩核心区仅一路之隔，以28%溢价率刷新上海北外滩的宅地记录。
9月17日，经过38轮竞价，恒大以总价22.95亿元成功竞得虹口区北外滩街道历史风貌保护项目地块，该地块为商办地块与商住办混合地块相结合地块，所以整体楼板价相对较低，折合楼板价51000元/平方米。
据不完全统计，北外滩区域目前已有瑞安、恒大、融创、保利、中粮、招商、仁恒等房企进入，已初步形成品牌房企竞争角逐的战场，从其2020年的项目销售情况来看，该区域已然成为上海中心区域最受欢迎的豪宅区之一。
中粮瑞虹·海景壹号将加推第二批房源
如果说2020年上海占据了全国豪宅市场的半壁江山，北外滩点燃上海豪宅市场的硝烟，那么2021年，中粮瑞虹·海景壹号（备案名：瑞虹新城天悦耀庭）则以自身品牌赋能定调北外滩。
2020年12月29日-2021年1月2日，中粮瑞虹·海景壹号公园大宅开启全城认筹，现场人潮涌动、摩肩擦踵，高净值人群纷纷到访预定房源。2020年1月9日开盘，首开即售罄，售楼处开放至今，项目累计超5000组客户到访。
中粮瑞虹·海景壹号作为瑞虹新城第九期项目，是中粮集团旗下大悦城控股与香港老牌房企瑞安房地产的合作项目。据了解，中粮集团已连续第26年入围财富世界500强，而瑞安房地产则是香港老牌房企其在虹口多年打造的瑞虹新城口碑与业绩俱佳，在这两大品牌加持下，双方携手推出的中粮瑞虹·海景壹号是集中粮壹号系与瑞虹新城之长的扛鼎之作。
中粮壹号系产品无一不选取城市核心优质地块，精工细作，以超前规划与发展眼光诠释城市发展与高端人居生活体验。从中粮·海景壹号、中粮·天悦壹号、中粮·前滩海景壹号到如今的中粮瑞虹·海景壹号，中粮的“壹号系”产品一直以来都是上海各区域的明星产品。
此次与瑞安携手，中粮瑞虹·海景壹号在成熟的瑞虹板块带来的区域价值基础上，更以自身品牌赋能超越以往，开盘当日，首批推出的房源受到了购房者们的强烈追捧，不少客户在现场为没买到理想房源而懊恼，所幸的是，据我们向大悦城控股方面了解，今年上半年中粮瑞虹·海景壹号或将加推第二批房源致谢时代鉴赏者。
中高端改善更爱大户型
从我们的调研中发现，很多购房者选择中粮瑞虹·海景壹号的理由，除了其区域价值，品牌影响力，整体配套规划之外，是其拥有该板块长期以来较为少有的大户型设计。
据112个重点监测城市的调查数据显示，2020年，普通住宅户型成交方面三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.31个百分点；与此同时，四房成交占比稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%，高于一房和二房户型之和，这一数据显示改善型住房需求依旧坚挺，且从其上升趋势来看，有较强购买力及市场支撑。
表：112个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
分城市来看，很多人都以为三四线城市由于单价比较低，因此大户型套均面积可能会大一些，但是成交数据表明，一线城市的四房套均面积反而更大，其中北京和上海两地近三年的四房户型平均套均面积分别达到了167.3平方米和169.5平方米，明显超出平均水平。这说明，对于一线城市，尤其是上海，对于大户型的需求正在不断的上升，主要还是因为，随着二胎开放及人们居住生活水平的提升，人们对居住空间的需求变得更大，在这其中“卖一换一”的改善型刚需尤为普遍。
表：各能级城市四房户型近三年套均面积情况
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
不仅如此，如果说以往的购房者在选择大面积户型的时候更多是从需求角度考虑，那对如今的购房者来说其中有一部分，从一开始就没考虑过小户型。据我们对z世代的最新调研数据显示，95后到00后分成四类人，有房的52%，无房的48%。其中有房且10年内准备买房的“房二族”约占整个调研人群的1/4，对于这些直接有能力改善的准购房者来说，三房已成入门产品，他们不仅喜欢大户型，还愿意为产品付溢价，同时停车位的配比要求为1：2。
因此，对于目前正在买房的以及未来即将买房的中高端改善人群来说，中粮瑞虹·海景壹号建面约168-250平方米的户型一经推出，就已成为了他们心目中的不容错过的项目之一。
尤其是对于上海北外滩板块而言。一直以来，该区域内可选的大户型相对较少，很多项目主要还是以紧凑三房为主，即使是瑞虹新城前几期，户型也是从小面积段开始，再加上部分大面积户型设计。
中粮瑞虹·海景壹号首开起步便是建面约168平方米的舒适三房，更有最大建面约250平方米正公园大宅，无论是从设计规划、空间尺度还是社群维护上，都极大程度满足了真正向往大宅生活的高端客户需求，弥补了北外滩区域长期以来的空白。因此也成为了该区域购房者不容错过的项目，这也促成了其首开即售罄的热销佳绩。
回顾2020年，虽然市场周期受疫情影响后移，整体相比往年少了两个月，但部分区域的楼市情况依然可以用“火爆”两个字来形容。在这其中，上海楼市全年共计两百余个项目入市，诞生了26个“千人摇”项目。
2021年的楼市比拼，在北外滩打响。中粮瑞虹·海景壹号以其优秀的首开业绩给整个板块，乃至整个上海做出了表率作用，也以强强联合、至尊配置的约168-250平方米硬核大户型，博得了中高端购房者的抢购与好评。
我们认为，随着未来北外滩与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区的进一步确立和发展，未来北外滩或将成为与外滩和陆家嘴同等的城市增长极，对于北外滩而言，期待一个能够真正承载其未来区域发展价值的高端产品也已经很久了。
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