扒财经 作者：王婷婷
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
有时候，没有对比，就没有伤害。
开年以来，有一些房企还在为“误判区域形势”还债，一些房企已经吃到“选对城市拿对地”的果实。
3月3日，宝龙地产(01238.HK)成为第一家公布年报的内房企，比去年提前了6天，前一晚宝龙商业(09909.HK)也发布了年报。
公告显示：
宝龙地产2020年收入354.95亿元，同比增长36.3%；归母利润60.93亿元，同比增长50.8%；毛利率36%。全年销售金额815.5亿元，同比增35%，回款576亿。
目标是2021年销售金额1050亿元，回款率保持70%的水平。
宝龙商业2020年营业收入19.21亿元，同比增加18.6%；归属股东净利润3.05亿元，同比增70.8%；期内毛利5.94亿元，同比增38.8%。
目标是收入复合增长率30%-35%，出租率保持95%以上。
宝龙地产2020年的利润，受到合营联营公司影响较大，这部分权益部分税后利润约6.67亿元，同比增加约77.4%。同年宝龙地产的非控制性权益150.6亿元 ，增长了140倍。
宝龙地产也意识到对权益比的调节，在2020年其拿地权益比控制在63%，2017-2019年则在50%左右。
增长的核心则是“业务特点+城市选择+执行力”，尤其是坚定布局长三角，结合拿地模式“高增长高利润”的特征，实现了公司的稳步增长。
面对房地产“集中供地+三条红线”两个全新行情，许华芳也分享了宝龙地产的主要应对思路。
集中供地下拿地：
招法灵活、成本压低
商业+住宅的业务特点，也是宝龙地产的拿地特征，这将成为宝龙在后续3年保证发展节奏的关键点。
面对当期的土地市场，许华芳的判断是，2021年“22城集中供地”对房企的拿地模式、资金能力都是挑战。
“集中供地会让地王和高溢价土地减少，对整个行业是好事，也将改善行业的毛利率。”
那么机会在哪里？
许华芳认为，这个格局对央企，优势最明显，它们具有无限大的资金去交保证金。
对于民营企业而言，资金充沛、拿地模式灵活则具备优势。
言下之意，2021年企业分化更加明显，买地方式、成本、布局状况对企业运营影响会很大。
许华芳表示，宝龙的重仓区域，依然是长三角，目前宝龙地产的长三角土储占比约70%，这些货值的毛利率都能达到30%以上。
大湾区会是未来的一个重点区域，但许华芳直言，长三角的竞争格局优于大湾区，新选手在大湾区的成功率低，“广东大佬的竞争非常激烈”。
但许华芳看到，大湾区的购物中心需求依然很大，并且很多城市还能通过勾地的模式拿地。
这让宝龙看到了一个切入点——“我们今年在广东通过勾地、商住协同，拿了一些地，都是底价。今年希望在广东产生新亮点。”
值得一提的是，虽然宝龙是商业+住宅协同的模式拿地、发展业务，但对比例的控制一直较严。
从年报可见，宝龙地产目前3650万平土储，其中住宅占比56.6%、车位占比20.4%、商铺1%、办公占比6.2%、公寓5.3%，住宅占比稳住了“半壁”，这是防止长周期拖垮流动性的前提。
目前宝龙地产的可售货值约4478平方米，估算基本能保证公司2-3年的发展。
三条红线中降债：
压缩短债、狂减成本
房企三条红线的格局下，跑赢市场的第二个前提因素是“资金”。
财报显示，2020年宝龙地产剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%,净负债率为73.9%,现金及其等价物253.4亿元，现金及银行结余282.8亿元，同比增19.5%。
风财讯看到，宝龙在2020年能够压下负债率，主要是因为大幅压缩了融资成本，从2019年的11.7亿元降到1亿元，10倍的降速。
其中主要是增加了公司债、商业证券、资产证券化产品，各项增幅在1倍以上；主要压缩的则是短期类的融资，如证券融资、抵押借贷、银行融资，相应增加了长期借贷。
宝龙地产CFO廖明舜表示，未来公司计划净资产负债率保持在70%以下，虽然有压力，但会努力通过优化财务结构，加速效率等方式实现。
目前宝龙地产的债务指标，在三条红线上都处于绿档，这也是未来宝龙运作财务的原则——在绿档的前提下，扩大经营和规模；在运作稳定的基础上，通过优化各指标，实现增长。
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