丁祖昱评楼市 作者：克而瑞资管
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls)
受疫情影响，2020年各大城市商办市场遭受重创，随着国内疫情长期的稳定受控以及各行业的复苏和发展，2021年经济大环境较去年将明显改善，办公需求大幅提升成为推动全国整体市场增长的核心因素。
受益于办公资产在大宗市场的活跃表现，2021年一季度大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产共成交27笔，交易总额达到457亿元，同比上涨25.7%，环比上涨28.6%。延续了前两个季度的增长态势。
此外，投资逻辑并未发生改变，一线城市核心地段的优质类商办资产和综合体仍然备受关注，2021年一季度大宗物业成交仍然聚焦于一线城市。其中北京和上海成交总额占比超八成。
成交总额同环比上涨，办公和综合体为主力
受3月大宗物业成交拉升，一季度全国大宗物业成交单数和成交金额均大幅增加。
克而瑞CAIC AI监测数据显示，一季度中国内地大宗物业共成交27笔，同比增长17.4%；成交总金额达到457.1亿元，同比增长25.7%。交易频率提高，平均成交额同比略微下降 6.1% 至 16.9 亿元/笔。一季度前2个月的数据来看，大宗物业仅成交12笔，成交总金额仅67亿元。
图：20Q1-21Q1内地大宗物业市场成交总额变化
由于内地率先复苏，外资较为看好内地投资市场，在一季度持续加码，净投资额同比大幅上升74%。从具体项目来看，外资的主要流入来自于铁狮门和黑石集团的收购，其标的资产类型为公寓和物流园。
以黑石集团为例，1月29日，黑石集团收购富力地产旗下广州国际机场综合物流园，这是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，该笔交易总金额超40亿元，黑石房地产机会型基金将持有该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。该笔交易完成后，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一。
目前，全国大宗成交业态的主力依然为办公和综合体。而上述两笔外资收购案例，体现了外资对内地不动产多元化的布局以及未来发展潜力的看好。
图：2020年1月-2021年3月外资净投资额变化趋势
大宗成交聚焦一线，北京领跑全国
从重点城市成交情况来看，京沪继续为全国大宗交易绝对主力城市，两个城市交易总额占比超80%，其中北京总成交额约213.6亿元，占比46%领跑全国；上海总成交额第二175.7亿元，占比近37%。
从城市群来看，前2个月长三角城市群成交总额远超其他城市群，而3月，京津冀城市群成交总额快速拉升。
图：2020年1月-2021年3月内地大宗成交物业城市群分布（按金额）
重点城市中北京大宗成交在3月迅速升温，环比增长67.9%，综合体成为贡献第一的业态。
其中，仅佳兆业收购北京辉耀国际城（长安8号）项目单笔成交金额达到130亿元。，成为京津冀成交主力项目。据3月25日佳兆业公告披露，其分别从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中收购北京耀辉置业合计96.8%股权；此次收购也符合佳兆业的投资发展战略，继上海陆家嘴、广州天河区、深圳中心区等核心城市核心地段后，北京CBD的综合体也被纳入麾下。
此外，3月5日中国金茂、首开股份以及高和资本共同收购位于中关村的启迪科技大厦，通过改造升级来实现股权价值及资产增值的目标，值得一提的是，“国家队”首开、金茂的进入或许标志核心城市的商办更新进入新时期。
图：2121年一季度内地大宗成交城市分布占比（按金额）
金融业和房地产业为最大买方
地产行业进入后开发时代，一线城市的核心土地资源日益稀缺，越来越多行业和企业希望通过城市更新盘活存量资产，其中金融业和房地产业两大行业最为突出。
从成交数据来看，2021年一季度，全国大宗逾80%的成交金额共来自于金融和房地产两个行业，其中金融业以42%占比继续第一。2020年金融企业集中收购总部大楼发展总部经济的趋势仍在延续，中泰证券、平安信托、百年人寿纷纷在一季度里完成了对优质办公物业的买入交易。
此外，房地产企业在大宗交易市场也较为活跃，黑石集团，远洋集团和佳兆业集团均通过股权收购的方式完成其对标的资产的交易。
图：2021年一季度全国大宗买方企业类型占比（按成交金额）
数据来源：CAIC
从投资业态偏好来看，数据中心和工业/物流成为新兴热点，2021年一季度共成交2笔工业/物流业态的大宗交易，分别为黑石集团从富力地产收购广州国际机场综合物流园，百润股份从美邦服饰收购旗下子公司模共实业100%股权。
从成交总金额占比来看，工业/物流仍处于低位，办公/研发办公和综合体仍为本季度大宗交易的主力业态类型，在总成交额中占比77.2%。
图：2020.01-2021.03大宗市场投资者业态偏好（按成交金额）
2021年经济大环境较去年将明显改善，办公需求的大幅提升继续成为推动全国整体市场的核心因素，预计2021年中旬的总交易额同比2020年将有较大幅度的提升。同时，伴随预计供应叠加延迟入市项目的体量，多数重点城市仍面临较大的去化压力，去化周期位于近年高位。
大宗交易在一季度同环比上涨，一方面现金流充足的企业看准市场的窗口期以较合理的价格购入优质资产，能够实现投资长期的保值增值。近年来，通过持有的优质资产发行资产证券化产品融资已经成为企业重要的融资手段。另一方面在总部经济的热点效应下，企业应对新形势调整发展战略，重塑企业架构，整合性迁址或扩租。
备注：大宗物业交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
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