地产三哥 作者：地产三哥
来源：地产三哥（ID：dichansange）
引言
个体的成长与胜出，除了外因之外，一定有其自身原因。
融创的成长史是一步步的超越、然后一步步站稳的螺旋上升结构。今年的业绩报告显示，融创迅速降档，由红转黄。
降档并不意外，速度实在太快，依然是融创的历来的行事风格。
迅速降档的背后是公司强大的冗余能力，能力的背后究竟是什么样的深层原因和底层逻辑呢？
融创一直是我感兴趣和跟踪的标的，笔者试图从公司的行动和话语中抽象出一些关键词、寻找一些共通的常识与规律。
笔者以为：对于“度”的准确把握，是融创这些年的鲜明特点。
一、快与慢：急功背后的慢功
融创快速的就降档了，“三条红线”两条达标，业绩发布会上，管理层的目标是2022年全部三档达标。
如果把快速降档简单归结于执行力到位，是不精确的。
想做而做不到的企业，不在少数，融创很从容的做到了，潜台词似乎是“不是做不到，是之前有更重要的事情要做”。
从技术角度来说：要让红线降档，就要提高现金和增厚净资产。
在负债基本不变的情况下，销售和回款增加才能增加现金流，利润的增加能增加净资产，才能达到降档目标。
融创2020年能够降档的主要原因是经营性现金流的流入，融创的经营性现金流流入大大超过了融资现金流的流出。以下是来自业绩报告的数据：
(i) 经营业务的现金流入净额人民币737.1亿元；
(ii) 投资业务的现金流出净额人民币172.3亿元；
(iii) 融资业务的现金流出净额人民币353.8亿元。
降档降得快是因为销售和回款做得好，但这笔功劳绝对不只是销售部门的。销售好是因为成体系的功课做在前面：“地得买的好，产品定位得对，产品品质得好，服务得好。产品不对路神仙也卖不出去。”这句话是多年前孙宏斌的分享。
再回头捋一下降档这件事情：
首先，是态度：老孙这两年一直在说：“不再增加负债”。在三条红线的新政下，“执行的更加坚决”。
其次，是有能力冗余，这基于十数年来对于土地市场、资金市场的精准预判、以及“拿对地、找对钱”的长期逻辑。
快速降档的背后是十年磨刀之慢功。
就像常木讷寡言的孙宏斌有时却挺能说，为啥？
对此，他自己回答：“在很多时候比如高考，面试，汇报，领导视察等时候，必须在很短时间表现自己，需要发急功，要说。很多时候比如在同事之间，夫妻之间，朋友之间，需要很长时间很多亊情甚至是经历困难考验才能被了解，需要发慢功，不必说。发慢功是做人，发急功有时改变命运。”
态度是需要表现出来的，要很鲜明，是急功。
能力是锤炼出来的，要有冗余，是慢功。
态度与能力是背后的东西，分场合、分时间、分事情，或快或慢。
二、轻与重：举轻若重与举重若轻
融创服务是典型的轻资产公司，净资产97亿元，其中现金94亿元。
但是从另外一个层面说，融创服务来自于母公司的支持很重。因为母公司提供了大多数的管理面积：在管的1.35亿平米中，68%来自于融创中国。母公司的土地储备已经能够保证其未来的管理面积超过4亿平米。
尽管手握大量现金，已经从腰部企业向头部进军，但是今年发布会上，依然表示以做好基本盘服务的市场拓展为主、谨慎选择第三方并购的规模战略。
举轻若重。
“地产+”的另外一个重要板块是文旅。融创文旅很重，总资产1250亿元；但又很轻，其分部资产负债率22%。
自持资产的运营效率是关键，万达商业地产的案例已经证明，运营效率好的就会成为现金奶牛。
融创在接盘万达文旅城的基础上扩张，2020年融创文旅城收入38.8亿元，从自持资产的运营收入比来看，正在向头部的运营地产商追赶。
2018-2020年，文旅城分部的资产收入比分别是2.57%、2.85%、3.04%。这是在不断扩张基础上的数据，因为在建项目的存在，已经投入运营部分的资产数据不尽准确，即便以文旅的资产总额计算，也至少能看出运营效率提高的趋势。
此外，文旅城的战略定位在浙江非常有代表性：比如绍兴的黄酒小镇、杭州湾文旅城、杭州西站的综合体项目。
举重若轻。
轻、重从来并非绝对，举轻若重是一种战术上的重视，举重若轻是战略上的“藐视”。
三、远与近：坚定方向与脚踏实地
不能谋全局者，不能谋一隅；不能谋万世者，不能谋一时。
作为很少的“能把行业一眼看到底的的人”，融创十分清楚，什么时候应该集中力量打歼灭战，什么时候应该规规矩矩的打阵地战。
从拿地的历史能看得出来它的战略眼光，三哥去年曾经系统的回溯过其拿地历史（号内搜索：宏观视角下的融创）。
对于行业，孙宏斌依然看得很远：相比发达国家，城镇化率还有20个点的差距等待弥补，城市居民对于居住改善的要求。
前者是全国一盘棋，后者是行业趋势。在趋势面前，房地产开发行业达到20万亿是个大概率事件。
看得远，所以定位就更清晰。
融创的土地储备以一二线为主（78%），以改善性住房的定位为主，土地成本4270元/平米。
看得近，所以准备的更加充分。
“三条红线管企业，两条红线管银行，集中供地管政府”的形势下，超车已经成为历史，歼灭战的年代已经过去，接下来是长期的阵地战。
在已经拉开的阵地战战场上，融创已经布局全国120个城市，55个城市的销售额排名进入前十，其中12个城市（杭州、重庆、武汉等）销售额名列首位。
红线管控、资源有限的情况下，规模成了房地产红线时代的新门槛。行业的分化与市场的集中是必然事件。
对此，孙宏斌的判断是：“未来有三家（销售）会过万亿。”
远、近的概念，既是时间上的，也是空间上的；既要抬头看路，也要埋头拉车。看的远，方向就不会偏差；看得近，才能脚踏实地的走一步、近一步。
回头看，销售从80亿到5700亿，融创也只用了十年。
结语
老孙在发布会上说：“调控是件好事情”，笔者以为，这是发自肺腑的话。调控才能抑制过度投机和看空，预防过冷或者过热。
这也是一个“度”的把握。
多年以来，对于快慢、轻重、远近的把控和平衡，已经成为融创的鲜明特点。
过犹不及、不偏不倚、适度，是典型的中庸智慧，2021年之后的融创大概率会从印象中的勇猛激进蜕变为现实中的成熟中庸，在这条平凡之路上继续走下去，走到万亿。
怯懦的人称勇敢者鲁莽，鲁莽的人又称勇敢者怯懦。
放纵的人称节制者冷漠，冷漠的人又称节制者放纵。
保守的人称成熟者幼稚，幼稚的人又称成熟者保守。
那个曾经的少年，已经年过五旬。有些地方变了，两鬓已经花白；有些地方依然没改变，说话依然很快。
有些人永远是少年，他的故事依然在继续。
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原标题： 融创降档，胜在有度
