上海港汇恒隆广场,今年能收多少租金?

地产三哥 地产三哥
2022-06-10 11:59 2392 0 0
以上海徐家汇的港汇恒隆广场为例,算个小账。

作者:地产三哥

很多人被封了两个月的上海人都说,像做了一场梦。

无论如何,失去了两个月的时间是实打实的。

梦想时分,以上海徐家汇的港汇恒隆广场为例,算个小账。

一、上海港汇恒隆广场历年租金收入

根据恒隆地产、恒隆集团年报,2021年,上海港汇恒隆广场租金收入下:

 (说明:出租率不同,平均日均租金仅为推算结果。)

推算整个广场2021年度租金收入15.50亿元。

单纯看商场版块:港汇恒隆广场历年来租金稳步上升,2017-2020年,因为改造,关闭部分可租赁面积,因此整体租金下降。

股权穿透之后,上海港汇恒隆广场的股东是三方:

恒隆集团持股69.3%。

希慎兴业持股24.7%。

上海市徐汇区国资委持股6%。

希慎兴业咱们以前讨论,是铜锣湾杠把子。

二、香港商业地产减值

希慎兴业在上海的两处商业地产:

一处是徐家汇的港汇广场二股东;

第二处是2022年年初收购完成的:李嘉诚旗下的长实集团持有的世纪盛荟广场,位于静安区繁华地带,该项目正在进行商铺改造,预计于2023年年中完成。

除了这两个位于上海的项目之外,希慎兴业的主要商业地产在香港。

2019年以来,受多种因素影响,希慎兴业、恒隆地产、新鸿基地产在香港的商业地产都减值了。

商业地产的估值是根据租金收入以及资本化利率两者来确定的。

资本化利率越高,公平值越低。

单位租金越高,公平值越高。

简而言之,预期商场经营的时间越长,租金水平越高,那么公平值就越高。

2020年、2021年希慎兴业、恒隆地产、新鸿基地产都录得了不同程度的公平值亏损:

 减值的原因是租金水平下跌。

希慎兴业年报显示:

写字楼、商铺、住宅年内的平均租金水平都呈下跌趋势。

恒隆地产2021年报中说:

“访港旅客绝迹,令租金下调在所难免,促使铜锣湾零售组合收入下跌14%。”

“铜锣湾的办公楼收入于2021年下跌21%。旺角办公楼的租赁收入亦微跌1%。”

“由于中环一个主要租户于2021年10月续租时缩减办公室规模,导致中环办公楼组合的收入减少4%,年底租出率为82%。”

三、香港旅游人数直线下跌

这几年香港旅游人数直线式下跌:

是的,你没看错。

访港游客人数从2018年的6500万,2019年5600万,到2020年350万,到2021年9万。

2021年,来自中国内地的游客从2018年的5100万降低到7万人不到。

如果不是香港本土消费潜力大、商业地产商们手段多,不然这样的到访游客人数下跌速度下,商业地产部减值幅度远远不止目前的幅度。

四、上海港汇恒隆广场的价值

据公开资料,上海港汇恒隆广场当初的总投资51亿元。包括商场、写字楼、住宅及公寓。

在使用中间也有改造、翻新、装修等等。

它现在资产价值多少?

根据租金收入来看:包括商场、写字楼、住宅及服务式公寓,整体租金收入人民币15亿元以上。

这个数字和希慎兴业2021年年报中反映的基本一致:在希慎兴业年报中,联营公司港兴公司营业额18.67亿元港币,折合人民币15.8亿元左右,上海港汇广场是港兴公司旗下唯一项目。

按照常识,资产价值等于租金收入20倍不算多,价值300亿元以上。

从土地使用权时间来看,港汇广场项目地契2043年到期,还有22年使用期间,打个折,也得200多亿元。

这就是价值评估的简单版,近年来因为租金水平稳步上升和商场改造,港汇广场的公允值也稳步上升:

公平值收益,就是评估的价值增值。

此外,从1999年12月28日开业至今,港汇广场还给股东很多分红。

 按照人民币计算,每年5-6亿元的分红。

一边分红,一边增值,这就是“一铺养三代”。

最后

受疫情多方面因素影响,2019年以来,香港的商业地产价值稳步下跌。

今年,上海受疫情影响两个多月,上海港汇恒隆广场的租金收入一定会下跌。

疫情之后呢?明年呢?后年呢?

从香港到上海。

有时候考验一段关系的不是变故和灾难,而是面对变故和灾难时,人们的态度和做法,以及背后的逻辑。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 上海港汇恒隆广场,今年能收多少租金?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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